一直摇不中 要不要推迟改善 降低要求上车 | 楼先生问答NO.654

原创 楼先生 层楼

改善比刚需更难。大多数普通改善家庭，面临进退两难的局面。想摇新房，中签率极低，想买的改善楼盘，预售证迟迟不拿。不是人才和无房户的改善家庭，基本位于摇号链条的底部。

过去一个多月，杭州新房市场一直寡淡无味，只要是可能会刺激市场情绪的预售证，一张都没领出来。改善们无盘可摇。一个朋友年初卖掉了市中心一套不算老的房子，现在拿着钱，慌得不行。

对他来说，“二手房绝对不考虑”，如果换二手房，那当初就不打算卖了，“卖房就是为了打新”。一方面，品质好、房龄新的二手房价格贵，另一方面，即便这段时间二手房有点横住了，但降价的房源真的不多。“看过不少急售房源，算算单价还是贵”。

那要不要降低要求，推迟改善，然后全城盲摇上车呢？我这个朋友的经验告诉我们：没必要。他去摇了春来雅庭、河语光年、天曜城等楼盘，结果还是没摇中。

现在的情况是，500万的房子，和1000万的房子，一样难摇。更关键是，500万的房子，今后你大概率不会去住，但因为限售5年，未来七八年却会耽误再次改善。

调控政策已经叠加了很多层，接下来还会继续叠加上去。在层层累加的调控之下，每一次出手都应该小心谨慎。任何政策环境和市场环境，都不可能一成不变。就比如，当年两本证、三本证的房子，现在就成了滞销品。

1.

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推迟改善、申花九龙仓/叠墅、和品185方

@hello123

老师好，有一张3成普通房票，预算最高1000万想改善。摇过嘉品、澄庐、滨融府等，一年半了屡战屡败。感觉只盯着改善盘希望渺茫。现在考虑推迟改善，摇500W(全款)或者1000W(3成按揭)的新房，多摇几次，提高中签率。这样操作靠谱不？

楼先生：不是很靠谱。你哪怕推迟了改善，但终究还是要改善的啊。既然这样，还是建议选择去摇自己愿意住的房子。现在杭州新房市场，并不说你换一个赛道，就能摇得中。事实上，不管1000多万还是500万新房，都一样难摇。最近状态是，丰收湖和笕桥都限售了。

这一两个月杭州新房市场比较寡淡，但不是说杭州没有改善楼盘可以买，而是很多预售证都还没拿出来，等到改善楼盘开闸放量的时候，就可以一个个接着去摇。比如申花九龙仓的叠墅、文晖锦尚和品府的185方、大关望品的小高层，还有亚运村、钱江新城二期以及新世界、新鸿基等等。

对于你来说，如果只想摇新房改善，那没有必要降低总价标准，你去摇500万总价的新房，摇号难度差不多。另外，还要注意两点：一，买房子还是尽量要使用杠杆，尽管现在房贷利率不便宜。二，就算你摇中了一套500万总价，也愿意全款买，但如果限售五年呢，会耽误下一步的改善吧？

2.

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人才资格/二套、市北、招商·花屿观澜里

@陈小妮Nico

去年按照无房户摇号买了一套萧山九章赋99方，户口不在杭州。之前外地有房贷记录，首付60%的。刚高层次人才认定下来，还能买一套听说也是首付60%，想再摇一套改善的，120-140方的，工作在滨江，两个孩子。有哪些板块跟楼盘推荐的？

楼先生：能推荐哪里，关键得看总价预算，不然真的不好推荐。工作在滨江，如果比较有经济实力，可以选择奥体和亚运村一带，算算潜在供应套数还有五六千套，但实际上根本不够摇，而且这些超级红盘的预售证，一次又一次推迟，至于到底什么时候会发，很难说得准。

钱塘江南岸第二个改善的方向是萧山市北，板块内新房一律限价37500元/㎡，好几年都没涨了。这一带城市资源比较集中，同时还能共享滨江、奥体、亚运村的超级配套，马上会有滨江房产的滨涛映月和望涛月明，这两个项目位于宁东路的东侧，斜对角。此外还有招商·花屿观澜里、兴耀花曜里（市北西）。

如果想要留在滨江区范围内，目前只有浦沿一带有新盘可以买，一个是滨耀学府，滨江和兴耀合作开发的项目，今年4月底开过盘，中签率只有9.41%。一个是荣盛江荣府，还没开过盘，但估计也不会好买。

3.

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资金500万、老破小学区房、学区政策变化

@周

老师好，我去年10月用自己的无房摇了半山的溪语辰庐，今年三月用父母的无房摇了临平山北的御清城叠排。目前手里还有500万左右资金，本来计划打算再用有房名额摇一摇单价3-5W左右的新房投资，还是说看看二手学区房，但考虑学区政策变动，比较纠结。

楼先生：投资的话，摇新房还是主流方向，一个限价有一定安全系数，另一个房子更新，选择面也更多。单价三到五万，基本上杭州楼市主流的板块都可以放开手去摇，想热闹一点，就去试一试红盘的手气。心态平和一点，就摇那些热度稍微低一点的粉盘。

至于二手学区房，学区政策的变化肯定要充分考虑，接下来这样那样的变化还会冒出来。不过变化会有一个缓慢的适应过程。所以手握学区房也不用过分焦虑，好学校不可能一夜之间变得一文不值。当然，想买学区房，就要注意，没有居住价值的老破小，尽量别碰。一旦失去居住价值，同时学区优势也不强势，那就真的没人接手了。

4.

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130-200万/首付、急售二手房、学会取舍

@Two

楼先生好，首付130万，如果有合适的学区新房可以提高首付200万。杭州户口，名下无房，28岁，现在想要买一套自住且有投资价值且兼顾学区的房子，已经摇了小一年了，因为红盘政策出来年龄不符合也错过了很多机会。请问这样的情况，还去关注二手房还是继续摇新房摇到年满30周岁？

楼先生：我觉得现在买房子，别什么都想要，尤其经济能力有限的情况下，不要期望一步到位。有人为了孩子读书，只能买学区房，居住性就弱化。有人为了改善面积，投资价值只能不计较。所以，你要反过来想，一辈子不可能只住一套房子，以后肯定也还要置换和改善，想想当下最需要的是什么。

总价预算400-600万之间，其实不是非要热点楼盘不可，不要老盯着未来科技城、三墩北这些热点楼盘的区域。比如像运河新城、祥符、艮北、笕桥，还有萧山市北、之江转塘、奥体和亚运村，都有符合你要求的楼盘，只要有预售证出来就去摇吧。

不要想等到30周岁这种事情，两年后的政策会不会发生变化，谁也说不准。有合适的新房就继续摇，同时二手房也去看起来，因为信贷政策收得很近，而且持续时间会比较长，急售的房东会越来越多，说不定就能碰到降价卖的，又符合你需求的二手房。

5.

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450万、个别生政策、拱墅/东新、上城/艮北

@秋

本人名下两套房都在未来科技城，其中一套保亿丽景山，位置有点偏。（1）孩子下半年六年级，户口在余杭，想给孩子整一个市区户口，四年后以个别生的身份参加市区的中考。所以，把保亿丽景山的房子置换到市区是否可行？（2）买市区的房子，也希望房子有一定的升值空间。总价在450万左右，请问买哪里新房合适？

楼先生：根据「个别生」的政策，户籍和学籍二选一，到时要求回户籍地升学，这样的操作是可行的。再展开讲一下：个别生的范围，第一类具有市区户籍的外地初中学校应往届别有事，第二类市区初中学校毕业的往届毕业生，第三类引进人才的子女。

至于总价450万左右，主城区之内可以买哪里，新房的选择还是挺多的。比如拱墅区可以买到祥符、运河新城、铁路北板块，都有新房可以摇，单价稍微贵一点，东新板块也可以撑一撑，融创、西房都有新项目。比如上城区（原江干区）可以考虑艮北、笕桥，限价4万出头一点。西湖区的话，盯着转塘TOD项目。至于滨江，450万的预算，能够得上前面提到过的浦沿两个新盘。