苏州房产投资洼地「园区开发板块是什么意思」

我是宇杰，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下购房问答来自微信公众号“宇杰说房”的部分近期问答精选：

1.提问：宇杰老师，尹山湖的二手房市场，反弹速度会不会很快呢？在尹山湖买房老师有没有推荐呢？

宇杰：你好，苏州二手房市场近期有所回暖，尹山湖拥有优越的地理位置，承接园区外溢置业客群，购买需求与购买力都较为充足，二手房市场近期也有明显回暖，成交量有所上涨，房源也比较充足，有一定涨价的势头。尹山湖的房子普遍市场预期较高，主要是由于尹山湖能够很好满足独墅湖科教创新区的人口住房需求，相对于片区内房价高昂的项目来说，尹山湖性价比更高。尹山湖板块内商业配套丰富、交通便利、教育、医疗配套完善，还拥有稀缺湖景资源，十分宜居，是一个比较值得入手的板块。

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2.提问：宇杰老师，金地名悦雅苑只要2.7万一平，还是次新房，但是狮山板块的二手房均价基本都在4万 了，老师你怎么看这个项目？有溢价空间吗?

宇杰：你好，从小区地段来看，金地名悦雅苑在狮山与枫桥的板块交界处，虽然属于狮山板块，但距离核心区较远，周边界面较差，拆迁房较多。从配套来看，小区周边学区比较差，与狮山热门二手学区房相差甚远。而且小区商业配套一般，交通也不够便利，还紧邻加油站，总体来说配套不够好。从产品来看，小区内部绿化较为不错，没有实行人车分流，物业管理也有一定漏洞，安保不强。多栋楼存在采光不足的问题，还有一些房子会受到周边车流噪音影响，居住体验不佳。总体来看，金地名悦雅苑项目地段较偏，学区不占优势，溢价空间不大，2.7万/㎡的均价是比较合理的价格。

3.提问：老师，你好，苏州楼市在春节期间有回暖，这是不是意味着今年苏州楼市要全面回暖呢？苏州今年还会出现大涨幅吗？

宇杰：你好，苏州楼市在春节期间回温明显，这样的楼市行情还是由于苏州就地过年的政策引起，许多留苏未能返乡的“打工人”不约而同地选择看房，这就造成了苏州楼市的一波升温。但其实这种现象并不意味着苏州楼市即将迎来全面回暖。首先看二手房市场锐减的挂牌量，仅四天时间市场挂牌量减少了1万多套，显然不会是二手房的成交量，而可能是由于房东与平台合约到期而引起的房源下架。其次，苏州今年的土拍市场看似火热，但溢价率并不高，2021年的宅地供应较往年也没有较大缩减，因此2021年苏州新房市场供应量与库存量还将比较充足，二手房市场就更不会有较大上涨情绪了。“房住不炒”始终是楼市主旋律，调控政策将持续对楼市发力，而土地市场供应量充足，价格稳定，苏州楼市房价出现较大涨幅的可能性并不大，未来一年预计房价还是以稳为主，基本不会有较大变化。

4.提问：宇杰老师，你好，本人在上海工作，未来估计回苏州，有苏州户口。300万预算，准备买个投资加自住的房子，小朋友4岁。请问买哪个板块较好？科技城怎样？最近看了浅悦静庭，熙境云庭，科技城金茂府，不知道这三个楼盘怎么样？谢谢

宇杰：你好，这个预算的话建议重点关注新区科技城、吴中城南与园区胜浦三个板块。科技城高新技术产业发达，商业配套丰富，教育资源优质，而且还有新的小学用地规划，交通出行虽然稍有不便，但拥有地铁规划。板块整体发展潜力较大，未来规划落地后会有不错的升值空间。吴中城南板块位于吴中区核心位置，板块内土地供应量较大，交通网络密集，出行便利，商业配套完善，教育资源丰富，未来还有新校区用地规划建设，配套齐全，还有规划利好，因此板块发展潜力较大，而且房源充足，可供选择的楼盘较多。园区胜浦板块推出宅地供应，能承接园区核心区域外溢需求，地价持续上涨，市场预期较高，还有商业、优质教育、交通配套规划利好，板块发展前景较好。

浅悦静庭项目相对于周边小区有一定的价格优势，市场预期也较高，而且自带商业，后期地铁线路建成后价值会有所提升，虽然户型设计稍有不足，但项目还是比较值得入手的。熙境云庭目前相对来说配套比较完善，尤其是教育配套最多，后期学区溢价是可见的；科技城金茂府属于科技城核心地段，教育资源丰富，如果投资和考虑学区可以入手的。

5.提问：老师，我买房新手，想问买房选楼层有什么技巧吗？

宇杰：你好，在买房时可能会忽略房屋楼层问题或者注意到楼层问题却不知道该如何选择，下面我提供一些参考方向。首先看自己的家庭成员结构，按照家庭成员需求来进行选择，如果家里有老人与小孩，不宜选择过高的楼层，可以尽量选择中低楼层，确保家人的安全出行。其次是个人预算，一般来说不同楼层价格也不一样，会有一定的差价，顶层与底层价格稍微低一些，购房者可结合自身经济实力选择在预算范围内的楼层。另外楼间距也是选择楼层时需要注意的，楼间距越小，对于楼栋低层房屋来说越不利，采光越差。要尽量选择楼间距较大的楼栋，楼间距较小的楼盘高层采光更好。还有噪音的影响，如果小区隔音设备不佳，低楼层受噪音影响较大，无法避免噪音影响的话，建议尽量选择高楼层。最后是电梯，购房时要关注楼栋的梯户比，如果梯户比过高，高层乘坐电梯会比较麻烦，电梯质量与运行速度也时需要考虑的因素。

买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。

宇杰深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号宇杰说房，每日更新最典型的购房问答。