关于房地产税的一些信息问题「一些信息」

作者 | 明野

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大家好，我是明野！

今天来聊聊房地产税，昨天（10月23日），第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了《中国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，以期通过试点，在“条件成熟时，及时制定法律”。

相比于股票，我相信大家财富载体主要还是房子。中国房地产市值大约在300-400万亿左右，而股市总市值大约只有60万亿左右。

2020年，房地产相关税收中：契税7061亿，土增税6468亿，房产税2842亿，耕地占用税1258亿，城镇土地使用税2058亿，几个房地产特有的税种约2万亿，再加上土地出让金8.4万亿，房企所得税4120亿，不考虑房地产相关产业链，地产行业收入贡献近10万亿。

中央39%、地方56%的收入来自房地产相关，房价稳步小幅上涨其实符合社会整体利益；

截止2020年末，测算存量住宅340亿平（3.33亿套、户均1.05套、包含2020年末施工面积65亿平米），房产市值约340万亿，如果不考虑免征和试点范围，按0.5%税率全国征收也就1.7万亿元，如果考虑户均90平米免征，则实际免征面积高达284亿平米，实际征税面积约56亿平米，按0.5%税率全国房地产税预计可征收2800亿，相当于目前的非住宅房地产税范规模，还不及土地增值税规模。

1）试点城市。房地产市场的平稳健康发展是主旋律，一手房的健康销售比较重要。比如上海市的工作主要考量分三块：一手房、二手房和租房。要对二手房的价格严控，租房市场价格涨幅不能超过5%，一手房要稳定健康发展。估计这次房产税试点城市不会很多，预计上海、深圳、杭州、广州会有，剩下的几个试点城市还说不准，主要通过下半年一手房销售情况来判断。预计试点城市的推广也不会一批次全部推出，还是有先后。

2）税率。市场传闻1%-5%的都有，预计会比较温和。可以参考的是之前的试点税率，上海市0.4%和0.6%两档，重庆是0.5%、1%和1.2%三档。国际通用：美国最高的新泽西2.1%最低的夏威夷0.27%，大部分在0.5-1%之间。从上海重庆试点来看，进一步试点应该该是减少免征、税率是相对合适的。

税率如何确定，要考虑到地方财政收入的稳定。上海的数据可以供参考：上海2020年房产税大概200亿，公共财政收入一共7000亿，土拍收入大概2500亿，房产相关的税还有土地增值税、城镇土地使用税费、卖房产生的契税等加起来有1100亿元，也就是说卖地和相关税费一共3600亿左右。

3）征税对象。预计这个会有所调整，也就是说扩大税基，但不会扩大税率。上海重庆方案免征范围过大、免征面积过多，现行上海试点方案实际征税房产占存量房产不足2%。现在所有居住和非居住用地的各类房地产都是征税对象（除宅基地外的），我们预计会有免征范围，目前上海试点方案是首套免征（二套人均60以内免征）、重庆方案是普通住宅免征；美国对于低价值不动产直接免征，对于自住房进行适度减免，英国对于自住的享受25%折扣，对低收入的纳税人最高可以免征。未来上海的存量房很有可能进入到征收范围内，人均免征面积应该会有，具体多少还不能确定，并不是所有的存量房都会征收。几个可供参考的数据：上海户均居住面积不超过75平，热点城市户均套数超过两套的占总居住人口的比例不超过10%，三套房的比例更少。

4）征收经验。房产税是直接税，我们目前没有太多直接税的收取经验，这也是地方要考虑的问题。而且房产税也会有个收缴率的问题，有很多细节需要去论证。

5）对地产销售的影响。一手房销售长期还是供求决定的，但短期试点推广还是会有影响。短期在形成房价下跌的预期之后，估计会有相关措施去缓和这个预期。后续政策都会是维护房地产市场健康平稳发展，预计预售的监管资金都会有所调整。

对房地产股肯定会有情绪影响，毕竟不算是个好消息，但是在细则都没有明确的情况下，短期对地产股估计不会产生实质影响，所以之前的集中度提升的逻辑是没有问题的。周末关于地产，还看到一个信息，我觉得也可以重点关注。现在头部物管都在忙着并购小物业公司，而且并购市场已经进入买方市场，交易价格都降下来了。上半年的并购交易对价还在20xPE，现在并购市场上也就12x-15x的PE。所以头部的，有资金实力的公司，可以重点看下，比如头部的碧桂园服务。

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