坚持完善长租房「不断完善住房保障体系」

来源： 2024-02-07 08:17:08

5月11日，国务院常务会议召开，提出进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道扩大有效投资。新建长租房与盘活存量住房是补齐我国长租房供给短板，实现长租房有效供应的两种方式。北大光华课题组认为，盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性，是发展长租房市场的关键点之一。

原文：《不断完善长租房供给体系》

作者 | 北京大学光华管理学院租赁住房课题组

图片 | 网络

“住有所居，居得其乐”自古以来是国人的美好心愿。新中国成立以来，尤其是改革开放以来，中国住房事业取得了巨大的成就。相关测算表明，我国现有城镇住房套数超过3.6亿套，户均住房套数已同其他主要发达国家基本持平；2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。从总量上看，全体人民已经基本实现住有所居。随着中国经济由高速增长迈入高质量发展阶段，住房领域的主要矛盾逐渐由总量短缺转为结构性的供给不足，如何更好地满足人民群众对住房质量和环境的要求成为了当前的核心问题。十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这为中国住房制度改革指明了方向、路径、目标。

盘活存量资产是关键点之一

新建长租房与盘活存量资产是补齐我国长租房供给短板，尽快实现长租房有效供应的两种方式。新建长租房指的是新开发专用于租赁的住宅项目；盘活存量资产则指利用已有住房资源，鼓励其中空置、短租的房屋转为长租房供给。这两种方式相互不可替代，应共同发展以形成多层次的长租房供应体系。新建长租房在户型设计、社区建设、用途等方面具有存量房源不具备的优势；而考虑到规模化发展长租房的紧迫性，以及节约成本的需要，盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性，是发展长租房市场的关键点之一。

目前，我国租赁住房的供应主体是散户家庭，其中90%以上是个人业主。从总量上看，我国城镇已经基本实现了房屋套数与家庭户数的平衡；从结构上看，少数家庭持有多于一套房产，这些存量住房资产有待盘活。在投资与投机因素外，满足子女、老人等亲属在远期的安置需求是家庭持有多套住房的重要动机，相关房屋具有在5—10年的期限内作为长租房源的潜力。然而，受多种因素的影响，现阶段大量多套房产家庭未将闲置房产出租，根据中国城镇住户调查的结果，四大一线城市的房屋空置率接近20%。因此，我们认为，盘活相关闲置住宅作为长租房供给具有一定的可行性。

考虑到现阶段解决大城市新市民和青年人住房问题的紧迫性，盘活现有存量房源有着重要的时效价值。根据现有经验，新建租赁住房从开发建设到运营出租的周期通常在3年以上，尚无法在短期内满足大城市的长租需求，而存量租赁住房市场的发展则较为成熟，从规模上能够在短期内解决人口净流入城市的住房问题。

相比于增量长租住房供应，盘活存量住房资源还有利于“职住平衡”的实现和城镇化高质量发展。现阶段，受限于成本收益因素，一线城市中新建租赁住房的土地供应方式主要有两类，一是地方政府通过划拨或出让方式提供低地价的租赁住房建设用地，二是利用农村集体建设用地建设租赁住房。无论哪种方式，新建项目与城市中心的距离都相对较远。与之相比，现有存量房源分散位于城区及其周边，以长租方式对其进行二次利用能够避免新建房源的地理局限性问题，使得劳动者能够居住在工作地附近，利于“职住平衡”的实现。盘活存量资产以发展长租房供应，不仅能够减少居民通勤时间，还有利于改善城镇化发展质量，减少城市拥堵和空气污染，降低社会成本和建设成本，为城市可持续发展提供保障。

租赁企业中资产经营模式是重要方式

在我国目前的住房租赁市场体系下，租赁企业主要通过轻资产居间（信息中介）和中资产转租（委托—租赁）这两种中介经营模式，为房东和租客提供租赁服务，进而影响现有存量住房资产的分配和改造。在轻资产模式下，租赁企业通过信息发布、委托代理等方式实现居间撮合，较少参与房屋的装修和改造。在中资产模式下，租赁企业在对收租房屋进行装修和改造后再将房屋租赁给租客，以其中的租金差作为主要的盈利来源。我们认为，中资产经营模式在盘活存量房源，规模化提供长租房供给的过程中发挥着重要的作用。

租赁企业在采用中资产模式的过程中参与了房屋的提质改造，这有利于延长房东出租房屋的期限。租赁企业的装修成本摊销在全部租赁期限之中，从而使其收益随着租赁期限的增长而提高。由此，租赁企业愿意为供应长期租赁住房的房东提供更加有竞争力的租金回报，对房东的租期选择形成有效激励。由于租赁企业通常向租客提供标准化的装修成果，其装修成本受房屋初始状态的直接影响，需要为那些初始品质较差、建筑年代较早的房屋付出更高的装修成本。对于这些房屋，租赁企业更有可能与房东协议达成更长期限的租约，从而实现提高租客居住质量、房东租金收益和增加长期租赁住房供应的多方共赢。

租赁企业不仅通过装修投入改善了房源品质，还降低了房源空置风险，有利于长期合同的顺利履行和稳定，增进了房东的长租意愿。未来应当更充分地提升租赁企业的活力，使其在盘活存量住房资源的过程中发挥更积极的作用。

租赁企业中资产经营模式面临的挑战

租赁企业中资产经营模式是盘活分散式存量房源，在中短期内解决大城市青年人与新市民长期租住需求的重要方式，而该模式的核心挑战在于房东提供闲置房源作为长租房的意愿。对于房东而言，其对于房屋的处置决策有出售、短租、长租等多种方式，其长租意愿同时受到房价增速、租赁市场租金增速、房屋买卖市场流动性状况等多方面因素的影响。

为了确认上述因素的影响，本课题组利用出租房屋的经纬度数据计算了其周围2公里范围内在过去一年内的房价增速、二手房交易笔数增速及租赁企业提供的租金增速，并实证检验了其与房东出租期限之间的关系。第一，我们看到，高房价增速、高二手房交易量的小区，其业主与租赁企业之间签署的房屋托管期限往往较短。对于房东而言，二手房交易市场与出租市场之间存在明显的替代关系，房价的快速上涨会增强房东短期内出售房屋的动机，使其倾向于签订短租合同，为之后的出售预留时间。因此，健康良性发展的房地产市场对于长租市场的发展具有正向外溢作用，坚持“房住不炒”的定位，对于发展长租市场至关重要。

第二，过高的租金增速同样是抑制房东与租赁企业签订长期租约的重要原因。对于采取中资产模式的租赁企业而言，如何为其房屋租金合理定价，对长租业务的持续经营尤为关键。一方面，租金增长是租赁企业收入增长的重要驱动因素，另一方面，租金增长过快将降低房东的长租意愿，影响租赁企业的长租房源，增加租赁住房服务的管理成本，甚至提高空置率。有可持续经营意愿的租赁企业会权衡租金上涨和经营成本的因素，并不会过快地提升租金。因此，从长租房市场健康发展的角度而言，租赁住房领域的监管政策应鼓励良性发展的机构为长租有效定价，避免倒逼房东选择更容易提高租金的短期租赁模式。政策重点应关注维护健康的市场竞争环境，避免企业采取恶性竞争等方式获取房源，形成租金的稳定合理预期。引导中资产业务模式的健康发展、防止过度金融化，对规模化提供长租房供给具有积极作用。

（本报告撰写人：北京大学光华管理学院张峥/副院长、教授李尚宸/博士研究生张英广/助理教授北京大学国家发展研究院胡佳胤/助理教授）

文章为社会科学报“思想工坊”融媒体原创出品，原载于社会科学报第1807期第2版，未经允许禁止转载，文中内容仅代表作者观点，不代表本报立场。