年终土拍大战周一爆发 江北白沙、明湖TOD你一个都不能错过

进入2018年倒计时，最后一周宁波土市密集出货！一周内出让7块涉宅土地，其中很多都是我们常说的“宝地”！

周一（12月24日）我们将迎来第一波土拍盛会，可谓圣诞之战！江北老城区、北仑、东新明湖板块3宗宝地出让。

照例预热一下地块具体信息：

【地块】

1.江北区JB04-01-06（人民路东1#）地块

地块位置

地块信息

地块现状-航拍图来自土地使用权网上交易系统

其他主要条件：

地块位于江北区白沙街道，北至环城北路绿化带，南至东鹰花园，西至人民路，东至规划路。绝对的老 江北地块。

地块面积为55107㎡，可建面积近10万方，挂牌起始楼面价13960元/㎡，限价20750元㎡。规划用途为普通商品住房用地，建筑密度为≤30%，建筑限高为60m。

1. 红线内规划配建9班幼儿园（用地面积不小于4655平方米）由竞得人同步实施，建成后无偿移交给相关部门。

2. 本地块须在2019年12月24日之前开工，在2022年12月24日之前竣工。

红线图

与11月底雅戈尔16410元/㎡拿下的江北双湖宅地（目前的湾头板块地王）直线距离仅一公里，相比起来，这块地相对更大，位置则各有千秋（没有双湖、湾头版块概念，但是离地铁更近一些）。

地块北靠环城北路，交通便利但对居住环境会产生一定影响。西面隔着日湖花园就是日湖和日湖公园， 2号线倪家堰站点距离地块直线距离约200米。主要出入口开设在地块东面，未来地块东面还有规划运河。

幼儿园将设施在地块东南角落，地块西南方向紧挨着的是江北区消防大队。饭后去江边散散步是很方便的，但相对来说，居住环境西面湾头板会更好，目前地块东面还是一片待改造、更新区域，汽车市场、汽修市场暂时不会搬走。

今年4月本案地块局部规划调整，目前最新规划为上图。

地块西南角出现菜场、综合超市、邮政服务中心，为片区居民提供便利。此外，西南角那块L型地块也会出让，住宅加商业，可能也就在不久后。

【地块配套】

交通：地铁很近，每天可以步行至地铁站上下班，往南坐3站即使鼓楼换乘1号线，横向纵向通达全城。北面是环城北路，城市交通动脉，运输量大了自然会有噪音和扬尘。但是交通肯定是便利的。

商业：周边小区众多（日湖花园、东鹰花园、日湖琴云、日湖家园……），生活气息浓厚，周边小型商超满足居民基本生活需求，2公里内有万象城（在建）、世茂繁花里、来福士、路劲新天地（在建）、老外滩、绿地中心（在建）、上江邑（在建）、中铁建综合体（在建）等等，向南坐2站地铁一揽老三江口商业资源。

医疗：宁大附属医院、江北区儿童医院、白沙医院、江北区妇幼保健院等。

学校：与江北中学相邻，附近还有江北实验小学、江北中心小学、江北实验中学……

环境：日湖公园直线距离500米，向北可观姚江，南面即是甬江

【周边楼盘、土拍】

周边小区：

中国铁建·青秀澜湾：高层在售均价约25000元/㎡，洋房在售均价约28000元/㎡。

中旅名门府（二手房，2015年建成）：均价约34563元/㎡

日湖花园（二手房，2006年建成）：均价约28412元/㎡

周边土拍：

11月26日，雅戈尔拿下江北区湾头地区JB05-04-24地块，16410元/㎡。

【综合评价】

1、交通便利，算是地铁盘。距离环城北路太近，对居住环境会产生一定抗性。

2、靠近日湖，甬江及姚江，公园绿化配套不错。

3、近10万方的体量，要造幼儿园、起价13960元/㎡，对开发商的资金是一个考验。

4、地块东面有汽车市场、汽修服务等产业，对居住环境造成影响，仍需长期改造。

5、本来的城乡结合部，当下的准市中心，老宁波人对这个板块的印象会稍差，但年轻人和新宁波人应该没什么抗性，有实力的开发商可以借此地挑战一下较高端的改善产品。

【地块】

2.北仑区ZB03-04-08d地块

计容建筑面积为79948㎡，起始楼面价为10080元/㎡，限价20160元/㎡。地块规划用途为普通商品住房用地，建筑密度为≤35%，建筑高度为24-80m。

交地后9个月内开工，交地之日起45个月内所有工程全部竣工。

红线图

眼尖的朋友会发现，这个地块位置我们很熟悉。没错，本案地块的西侧就是北仑区ZB03-04-07c地块，我们在8月份一起见证过它的出让。当时溢价15.7%，12800元/㎡被闽系房企中骏拿下。

本次地块用地面积约3.6340公顷，比上次略小，但是更靠近小山公园和凤凰山主题乐园。依然是住宅性质，以容积率看更适合建小高层和高层，地块现状无地面建筑物。

地块北面有水系穿过，环境不错，华山路和恒山路相对热闹但是与地块又隔着河道和一定距离，地块主要出入口设置在西面在建的高凤路上，确保了地块的闹中取静。

【地块配套】

交通：最近的地铁是轨道1号线，位于地块南面直线距离约1.5公里处。从地块出发到达最近站点长江路站则有2公里左右路程。地块南面恒山路，及西面长江路都是大路，交通便捷。但是噪音和灰尘也较多，影响居住体验。

商业：周边小区众多，有光明领御、京华茗苑、隆顺家园、国贸花园、牡丹小区、港城花园、新世纪花园……生活气息浓厚。小型商超满足居民基本生活需求，2公里内有北仑的最大商业体：银泰城、富邦世纪广场。依托地铁向东可达博地影秀城、东新商圈：银泰城、文化广场、宏泰广场和在建阪急广场。基本上每个宁波年轻人都去过的凤凰山海港乐园也在步行范围，区政府距离地块直线距离也只有1公里不到。

医疗：宁波开发区中心医院，直线距离200米。

学校：长江小学,直线距离300米；顾国和外国语，直线距离500米。

环境：小山公园，直线距离200米；凤凰山公园，直线距离500米。北仑中心公园，直线距离700米。

【周边楼盘、土拍】

今年8月底，中骏以12800元/㎡的价格拿下北仑区ZB03-04-07c地块。与本地块相邻。

2017年底，雅戈尔以15400元/㎡的价格拿下地块西南侧新锲档案馆北侧地块，是目前的北仑城区地王。

周边国贸花园（二手房均价约14000元/平）、光明领御（二手房均价约21000元/平），且目前北仑核心区暂无新楼开盘。

【综合评价】

1、目前地块周边除中骏地块，还有港宁府在售，价格25000 ，九峰壹号别墅，单价20000 ，雲峰原著别墅25000 ，雅戈尔印东方也在启动，未售，更早有华润地块，不太大。区域供应一般。

2、地块较方正，北侧有自然水系，但南侧和东侧为主干道，有一定扬灰和噪音。

3、区域配套很不错。

4、容积率2.2，北仑主城的容积率有不断攀升趋势（宁波主城也是），目前这个容积率尚可。

5、限高80米，可以做不错的中庭，但未来小高层朝南面向主干道，对价值有一定影响。

6、据说报名房企已在10家以上，强手如林，到时竞争会非常激烈。

【地块】

3.东部新城核心区以东片区D2-8#地块

地块现状

其他主要条件：

地块位于规划春晖路以南，规划沙洲路以西，后塘河北侧沿河绿带以北，陈郎桥江东侧沿河绿带以东，限购圈外。起始楼面价为13670元/平方米，限价为20750元/㎡。地块建筑密度为40%，建筑高度为55m。

地块性质为二类居住与商业商务设施混合用地，适建住宅、商业、办公及其配套设施，禁止建设底层住宅、底层独栋式办公、公寓式办公、其中住宅计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的80%。计容面积约14.7万方，所以未来的住宅面积大约在11.7万方左右。

1、本地块西侧和南侧的沿河绿地、靠近地块一侧的河道驳岸、跨陈郎桥江的步行桥应与本地块同步实施，由竞得人出资建设，建成后无偿移交当地政府管理。。

2、交地后一年内开工，开工后三年内竣工。

3、商业、办公等公共功能需设在地块北侧或者东北侧。

4、建筑高度为西南低，东北高，地块西侧、南侧建筑高度控制不超过35米，沿春晖路单幢高层建筑面不超过60米。

5、地块空间与轨道交通站点地下空间必须直接进行步行联通。

红线图

地块紧贴地铁1号线东环南路站D出口，地域通达性强，目前地块沿地铁口上有一个很大面积的停车场。

地上停车场

地块临近明湖，属于明湖南区。为什么说是明湖南区呢？

第一，正在进行的明湖南区一期拆迁就在河对岸。签约率接近100%。

第二看地图

距离明湖大致的位置仅400米左右。且和在售的明湖两大豪门宁玥府和上湖城章不远。目前价格在27000—35000元/平之间。

【地块配套】

交通：1号线东环南路站点，横向勾通宁波两端，东至北仑西至海曙西。地块北靠城市次干路春晖路，东面东环南路纵向通达全城。

商业：自带约三万方商业商务体量，2公里内没有大型商超，依托地铁向东可达东新商圈：银泰城、文化广场、宏泰广场和在建阪急广场

医疗：2公里内规划和在建有三个医院项目，另现有邱隘中心卫生院

学校：宁波赫德实验学校、五乡中学、鄞州董玉娣中学、邱隘镇小学

环境：在建明湖北区，在拆明湖南区，邱隘公园

交通的便捷是地块大亮点，西面依托东部新城为地块提供配套。地块北面是邱隘民营工业区，处在明湖范围内，正在拆迁中。

【周边楼盘、土拍】

柳岸晓风：小高层、高层在售均价约28500-35000元/平，叠墅很抢手。

杨柳郡：已售完，最高均价约23000-24000元/平

今年7月初有一场土拍：东部新城核心区以东片区C1-9#、C2-4/7/8#地块，同样是商住地块，起价14800元/平，最终溢价28.7%，19050融创 东投拿下。

【综合评价】

1、本地块为明湖南区首发地块，意义重大

2、地块地块三面环水，且距离明湖只有400多米，环境优势达,但是周边小环境仍有改善空间

3、地块出行方便，更靠近东部新城核心，可以说是杨柳郡的加强版

4、目前区域均价30000 ，故地块起价较为合理

5、明年此时明湖北区仅存融创地块和柳岸晓风余盘，融创地块开盘价预计30000 ，且东部新城和项目往东，一无新地，二无新盘。故有一定区域定价权。

6、开盘之时预计明湖工程已近半，新学校和新医院（宁玥府北侧）已在建，初具雏形。盛莫路站点预计有新地（TOD综合体）推出，有一定托底作用。利好消息频来。

7、唯一悬念是明湖南区拆迁进度，关系到明湖建设大局和地块后续升值空间。

综合以上，乐居认为：此时拿地是不错的时机。地价若高于17000，请谨慎入手。不过据说竞拍单位不会多，毕竟地铁上盖不是每家房企都有资格参与建设的。

这块地将在12月24日14:00正式竞拍，一场圣诞战役，钟声已经敲响！有机会成为近期宁波土市竞拍中最激烈的一场！具体情况如何，我们将持续关注！