万达集团老总王健林「万达王总一无所有」

大佬的眼神

以下来自王健林的讲话

（二）为何转型为轻资产模式

万达的重资产不是发展得不好，也不是没有发展空间，中国的城市化还在进行，行业 里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产？

1.扩大竞争优势

2015年年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一。

如果我们没有远大目 标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中 国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须微得更大。重资产受制于 房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。

但我们分析中 图房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的离利润时代已经过去，今后房地产要靠品 牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要 换速护大规越，就要转型轻资产。由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要 求授资，万达为什么不利用呢?现在有句名言；生意做得最牛的是拿别人的钱微自己的 事。万达要在5年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在把更宽、更深的护城河。

2.发展中小城市

万达为什么不条中在一二线城市发展，三四线城市房价最全有那么 高吗？签是好不动产理解不不。计价不动产项目最核心的指标不是房价和单于方米很会 3黑.高是根全国报此，就是根全和投资的比例，通过一个项目每年放取的租金，如除备种 祝你后，除以项目投资来看回报幸高低。如从租全回报比看，一二线城市项目甚至可能不 如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更责、投资更大。

重资产主要看房价，你售利测高才能投资，因而难以进入三四线城市发展。轻资产园 为是她投资不销售，不需关心房价，员要城区人口够多，租全回报比合适就可以微。万达可以·进入大量的三四线城市。三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不到商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势，我们有超过500 家签了协议的合作商家，其中许多跟万达是紧密合作伙伴，万达走到哪他们就去哪。现在万达不是超前，而是超高。万达招商有个硬性规定，任何商家每年在万达广场的开店教不得超过当年开业万达广场总数的50%，2014年又进一步下调至1/3。

这样做一是为了防造风险，如果万达开业500家店，超市等某类行业全部由一个商家租赁，一旦它经营出现问题，风险就大了。二是防止内部腐败，不能因为搞定某个万达招商人员，个别商家就能 无限制地在万达广场开店，对每个品牌我们都限定进入万达广场的数量。

三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的 消费者的忠诚度更高。比如北京附近的廊坊，市区只有40万人口，当时政府找万达去投资，我们觉得廊坊人口不多，而且往北30分钟到北京，往南40分钟到天津，能有多少当地人在廊坊购物消费，我们并不看好。但廊坊市政府熟情很高，三番五次找上门，而且愿意 拆迁市致府办公区给我们建万达广场。人总是讲情面的，我们只好投资。但廊坊万达广 场开业后效果出乎意料，现在平均每天客流5万人次，相当于1/8的廊坊人每天要去逛一 趟。还有重庆万州，当地政府也是拿出最好地块，多次找我们去投资万达广场。搞发展的同志都反对，说全城区也就40万人，而且是经济落后地区，开业后怎么保证客流。后来我 说，实在不行就当扶贫吧，还是投资了。但万万没想到，万州万达广场开业竟然创造了万 达广场至今为止开业的客流记录开业头三天客流超过110万人次，这意味着头三天 当地每个人都去逛了好几遍，现在仍然保持每天5万至6万人次的客流，经营状况非 常好。

我们从实践中体会到，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部 已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长 来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口愿量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业 单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。

3.产生边际效益

万达做轻资产是为了加快发展步伐。万选现在1年开业26个广场、新增500万平方 米左右的持有面积，在全世界都是空前基至德后。从国际经验看，不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二三十年，一旦城市化进程结来，大规模发 展机会就没有了。万达遇到了中国城市化快选推进的历史绝好机会，同时因为自己微好 了准备，才把握住了这个机会。我们还要继续加大力度，尽快把中副的大中小城市都发展 到位。从财务上看，轻资产回报也很好，两个经资产店的管理收入海利润也相当于一个重资产店。

假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿元租 金，万达可以分到7000万元租金。一个标准的重资产店平均也是每年1亿元租金，扣除 管理成本，再扣掉税，就财务利润而富两者收入基本相当。

更重要的是，轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。拿深交所上市的万达院线来 说，它的影城多数开在万达广场里，万达商业地产发展递度快、院线发展速度就缺。万达正在做宝贝王，这是中国第一个综合性的儿童娱乐项目，把儿童游乐、教育培训、美食、零 售集于一体。之所以万达要做儿童业态，因为万达广场如果没有儿童业态，服务的年龄段 就有断层。我们统计过，儿童业态能为广场带来超过两位数的客流增长。

为什么自己做， 因为找不到能跟上万达速度的合作伙伴。国内的儿童业态商家，要么只做儿童游乐，要么 只做儿童零售，没有综合性的企业。我们去国外找，欧洲、日本、韩国的公司都谈过，都不 敢进中国市场，即使进也不敢干那么快，一年开一个两个、根本满足不了我们发展的需要， 所以万达下决心自己徽。万达儿童娱乐公司去年成立，第一年就开业9家店，如果按照万 达广场的发展速度，它很快就能成为全球最大的儿童娱乐金业。万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。