万达进驻南阳「南阳电影城」

4月份，河南地产的大新闻，是万达“收购”建业商业。

为了不引起误解，我们还是要看看建业官方的严谨措辞：

建业公告说了几点：

1、这是运营权的合作，言外之意，不是物业的买卖。

2、建业看重万达商管的运营经验。

3、双方的合作不仅仅是商业，还覆盖综合开发、产业和房地产等。

4、建业提高了项目收益水平和运营效率。

不得不说，建业的公告写得确实好，滴水不漏，又什么都点到。

好奇的我想去看看万达怎么发布同样的消息，截至4月10日，没有发现万达官网发布。可见万达也很低调，也很谨慎。

不过据界面新闻报道，这次和万达商管合作，建业地产可能将获得7亿元，代价是旗下若干商业项目10年左右的运营权。

这个“若干”包含具体哪些项目，没看到可靠消息。

01

十年来，南阳人喜欢吐槽，近1000万人口大市，竟然没有一家万达。

从王校长非常高调，到王首富不再唱歌，从老李头卖房搬家到互联网大佬集体退休，花儿开了又谢，中国的商业你方唱罢我登场，但南阳还是没来万达。

南阳方面跟万达也有过多次接触，之前文章中也有过梳理：

万达影城早在2014年11月28日，就落户南阳。

2015年7月23日，万达商业地产发展中心常务副总经理周彤一行来过南阳，与南阳就加强文化、旅游、地产等领域的合作进行了深入交流，并达成共识。

2015年8月13日，王健林董事长在集团总部会见了来访的时任南阳市委书记穆为民一行。

2016年7月27日，时任市委书记穆为民等领导再次会见了万达集团发展中心北方区总经理柏雪峰一行，双方就进一步深化合作进行了友好会谈，并达成共识。

谈了七年，双方至少达成过两次共识，但万达广场还是没有来。

为什么没来，我们放后面说。

时间到了2021年12月15日，文化·南阳天地与万达广场签约仪式在宛城区举行。南阳一众领导莅临捧场。

到此，万达才算官宣落地，开业据说要到今年7月30日之前。

作为建业在河南布局的项目之一，南阳建业凯旋广场在不在此次更名“万达”之列，还没有看到官方的发布。

南阳人期待万达这么多年，但万达早已不是六七年前的万达，也不再是南阳人印象中单纯的商业综合体。

02

王健林说过，万达有四次转型。

第一次在1993年，由地方企业转向全国性企业。

第二次在2000年，由住宅地产转向商业地产。

第三次在2006年，从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。

第四次转型2015年初开始实施。

这次转型分二方面：从空间上看，万达从中国国内企业转向跨国企业；

从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

也正是从2015年，万达开始重点布局轻资产，大量进三四线城市，在王健林看来，三四线城市消费忠诚度更高——

在一线城市如上海，20个万达也不过覆盖几分之一的人口，但在三四线城市不一样，一个万达广场就可以覆盖全部人口。

王健林喜欢举万州和廊坊的例子。

“廊坊市政府热情很高，三番五次找上门，而且愿意拆迁市政府办公区给我们建万达广场”。

万达去了之后很成功，“平均每天客流5万人次，相当于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟”。

万州市区人口只有40万，是经济落后地区，后来在当地政府多次邀请下，万达投入了一个万达广场。

“没想到，万州万达广场开业时破了万达广场的开业客流量纪录。开业头三天客流达110万人次，也就是说大部分万州市民三天内去了多次。”

王健林在总结经验时说，在很多三四线城市，没有好的商业综合体，没有好的酒店，万达广场一去就形成商业中心，成为市民消费的首选。而且从投资租金回报率看，三四线城市是高于一二线城市的。

这也说明了为什么2015年之前，万达一直迟迟不进入很多三线城市，但在开始第四次转型之后，逐渐向三四线城市扩张。

在2018年，万达定下了“加快轻资产步伐”的目标，“每年不少于50个（万达广场），合作项目数量上不封顶。”

万达此次接手建业的商业，也正是万达轻资产的战略体现。

万达在2018年，还立下了扩张目标：

到2028年，把万达广场发展到1000个左右。

1000店是什么概念？就是全国670多座城市，几乎每座城市一个万达。

老王还算了一笔账：

“随着向三线、四线，甚至五线城市的下沉，可能每一个店客流量略为下降，毕竟小城市没有这么多人，即使1300到1500万左右，那也意味着开到1000店左右的时候，每一年光是万达广场的客流就在130-150亿。

一个人假设每年去30次，那就意味着有大概5亿人左右的重复性消费的顾客。1000个店我们估计将覆盖中国90%以上的城市。”

万达旗下的商业物业投资及运营，由万达商管管理，老王说得很直接：

“将来商管就是收租金……新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业……新的商管集团将是万达集团核心企业。”

我们可以看出，万达未来商业的运行的重心是商管，商管的重心是“轻资产”，六个字概括“轻资产”，就是：客流、收入、租金。

03

我们再回过头来看南阳的商业模式。

南阳本土论体量，还没有万达这样的独角兽商业，但也很有特色。

1、建业凯旋广场

造型很新潮，当年设计还拿了个什么大奖，但是过于标新立异，造成内部分割空间不规整，购物体验不佳。

作为消费者，建业凯旋广场主要活动区域在户外，造成冬冷夏热的购物体验，能去那里逛街的日子，也就春秋两季。

再加上商业自持比例低，品牌布局有些乱，除了几个不错的餐饮，很难记住必须去那里买的牌子。

2、摩根360广场

360广场的开业给南阳人带来了耳目一新的体验，短短4年时间，在竞争激烈的人民路商圈站稳了脚跟，是南阳第一个真正意义上的商业综合体。

客户群体主流偏年轻化，是南阳人周末逛街购物的首选。

整体的运营也很不错，每次去都会有不同体验和观感。主题活动、首店引入、内外场活动区设置，都挺用心。

相对于府衙小吃街的脏乱差，360也做起了升级版的摩根商业街，积极扩展赛道，迎合更多年轻人。

3、大统百货

大统从外观看给人很高端的观感，里面商品定价也相对比较高，算是与360差异化经营。

大统是南阳老牌商业的代表，一步一个脚印，多年来走得很稳健，也有一定的多元化经营。

南阳人购买高端品牌，必去大统。这是大统目前的绝对优势。

但大统的定位，至少给我的感觉是偏向中老年消费，对年轻人吸引力不足，亲和力不够，同时又受限于内部硬件构造，可变空间有限，不能举办大型卖场主题活动，很多360可以做的商业活动，大统做不了。

4、万德隆

万德隆在南阳做零售做得很好，但万德隆在市区一直缺一个类似“购物中心”的卖场。万德隆广场目前还在建设中。

不过和360、大统、建业凯旋相比，万德隆虽然也在转型，但给人印象还是一个超市。

价格各方面，走的路子也很大众，并且开发了很多自主品牌，例如珠宝、海鲜、烘焙、酒类等，跟其他商业错开了赛道。

04

有网友评论，万达来了，面对南阳的这一众商业劲敌，前途未卜。

论首店和对年轻派的吸引力，有360占据市中心；论高端品牌首店，有大统；论零售霸王，有万德隆；论核心地段，中心城区都被本土派占据。

万达优势是什么？

1.万达不仅是购物中心

万达一直不把零售作为主要定位，而是把生活、社交作为自己的定位，定位社交中心。

2.万达的体验消费做得不错

定位社交中心，就必须着重体验，万达广场往往会引进文化主题活动，甚至包括小型的博物馆、文化馆、主题街区等。

用王健林的话说，商业中心是吃出来、玩出来的。

3.万达有自主“智产”

万达旗下拥有文化旅游、电影院线、万达宝贝王、主题公园、连锁KTV、财经类、娱乐类周刊等，这些东西都是万达可以调动的资源。

4.招商有优势

三四线城市卖场招商最大挑战是招商难。

万达集团管理的供方超过12万家，进入万达品牌库的有5531家。商业资源丰富是万达的最大优势。

用老王的话说：“其中许多跟万达是紧密合作伙伴，万达走到哪他们就去哪。”

目前万达进入南阳，所占据的位置并非南阳的传统商业核心区域，面临着在并不是很热的地段，重塑核心商圈的挑战。

一个在其他地方都很灵的万达，未来能不能重新洗牌南阳商业？

需要时间来证明。