蔡家 一个“备胎”板块的逆袭之路

文 / 李院长

重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：hfbxms

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如果在重庆某论坛里放出一个话题：你认为主城哪个板块的价值最高？

那无异于在江湖上掀起一场腥风血雨。

北吹、园吹、坡吹、沙吹等各路门派的高手一定会在论坛上隔空约架，大打出手。

每一路人马似乎都有充分的理由来证明自己所代表的门派有资格坐上这个武林盟主之位。

但事实上，这样的争论是永远没有结果的。因为重庆每一个板块似乎都有自己的专属标签，很难说哪一个就一定比另一个要好。

以开发热点最集中的大北区为例：

照母山号称“宇宙中心”，是离主城核心区最近的板块，率先承接了新牌坊和金开大道的溢出需求；

礼嘉号称是两江新区里面唯一的中央核心商贸区，那个像“太古里”的滨水商业让购房者充满了想象；

中央公园号称是“世界第三大的城市中央公园”，再加上八中本部的教育和几家全国知名商业大IP的攻击力加成，成为了近两年北区最火的板块；

悦来最近开始打“生态城”的牌，TOD、海绵城市、集中供能等先进的规划理念每一样都能够撩动购房者的神经。

但北区还有那么一个佛系板块，并没有十分突出的标签。如果有，这个标签也一定会是上述几个板块的“备胎”。

这个板块就是蔡家。

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蔡家扮演备胎的角色，其实怪不着别人，只怪自己生在了嘉陵江的对岸。

对于江这边的很多购房者而言，可能只有当“大礼照”几个板块房价太高，自己荷包太浅的时候，才会考虑跑到江对岸去买房。

但生在江对岸真的就只有当备胎的命吗？

不！因为如今的蔡家正在准备完成一次备胎逆袭！

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要说蔡家没有自己的标签其实是不公平的，只是这些标签还没有被大家广泛认知而已。蔡家的标签，我随口就能说出好几个。

比如大家知道2018年主城卖房卖得最多的板块是哪里吗？

没错，是蔡家！

蔡家在去年一共卖了17000多套房子，这意味着每天都有46个家庭抱着钱在蔡家各楼盘的售房部签合同。

你见过捡漏捡成销冠的“备胎”吗？

比如蔡家、礼嘉、悦来等板块同属两江新区，并且还有1.18平方公里被划进了自贸区的地盘。

在两江新区成立之初，就给蔡家规划了打造“国际商务中心、国际文化中心、滨江休闲旅游”三大片区的建设任务。这个定位并不逊于礼嘉和中央公园。

而蔡家同样有打造智慧城和海绵城市的规划。悦来生态城有的，这里也有。

比如在产业方面，蔡家引入了像大数据、汽车研发、大健康、高端金融等等高附加值的第三产业。像德尔福、考泰斯、首钢武中等5家世界500强企业，为区域内的楼盘提供了大量的产业人口支撑。

这也是蔡家可以成为主城销冠的重要原因之一。

又比如蔡家“一面靠山，三面环水，19公里长的江岸线”，可以和对岸的礼嘉形成全重庆居住环境最好的绿色江湾，有机会打造未来的顶级滨江豪宅区……

如果说这样的条件都只能当备胎，难道你要逆袭的对象是思聪？

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本以为是个青铜，结果是个王者的蔡家，之所以仍被视为备胎，还有一个最重要的原因就是城市距离。

大家对蔡家的印象就是“远”。

的确，现在如果从新牌坊去趟蔡家，要么从北环走兰海高速，过马鞍石大桥，从翡翠下道；要么开到悦来走金兴大道，过嘉悦大桥。

不管走哪条路都免不了2-30分钟左右的车程。

但蔡家大桥的通车将彻底改变这个现实。

从地图上看，蔡家大桥位于马鞍石大桥和6号线轨道桥之间，是连接蔡家的代家院子立交和礼嘉的礼白路的特大型跨江大桥，向南可以直接连接星光大道北延伸线。

蔡家大桥已于2017年6月开工，预计在2021年3月建成通车。

大桥通车后，将把蔡家到新牌坊距离拉近到10公里左右，10分钟左右就能从蔡家到达新牌坊。要知道，现在从新牌坊开车去趟观音桥都不止10分钟。

而蔡家到未来礼嘉滨水商圈的距离就更是缩短到5公里之内。从蔡家到礼嘉，也就是坐在车上听两首歌的时间而已。

在板块发展理论中，道路、桥梁、隧道等重大交通设施的贯通对于板块发展成熟和价值提升有着极其重要的作用。

50多年前的嘉陵江大桥和40年前的石板坡长江大桥拉近了江北、南岸与渝中母城的价值差距，直接造就了观音桥和南坪两大商圈；

20年前的黄花园大桥拉近了江北城与解放碑的价值差距，间接促进了江北嘴CBD的诞生；

10年前的朝天门大桥拉近了弹子石与江北嘴的价值差距，让弹子石这个传统意义上“掉角”的板块一跃成为CBD三大板块之一；

而2年后通车的蔡家大桥，同样会拉平蔡家与礼嘉之间的价值差距，让整个礼嘉商圈，乃至新牌坊区域，都成为蔡家的共享配套。

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蔡家大桥通车，板块内受益最大的显然是板块南部嘉陵江沿岸的滨江高端居住带。

一方面是因为这个部分离蔡家大桥最近，出门就可以上桥，过桥就是礼嘉商圈。

另一方面则是因为这一线的楼盘拥有蔡家片区最好自然和江景资源，并且受到两江四岸的“三限”政策的影响，最有条件与江对岸的礼嘉共同打造高端的豪宅湾区。

受“三限”政策的约束，这里的建筑大部分都只能是洋房和别墅这种低密度产品，而受众面更大的洋房则更能体现一个楼盘的品质和受欢迎程度。

这是从今年1月到现在北区各洋房楼盘的销售数据。从这张表上可以看出，蔡家板块卖得最好的洋房是龙湖椿山。

而这个楼盘在整个北区的洋房销售排名中也排进了前三位。

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为什么会是椿山？

在实地考察过这个楼盘之后，我觉得椿山能够成为蔡家的洋房销冠是有其内在逻辑的。就算在做惯了高端产品的龙湖体系内，椿山也是一个比较特殊的存在。

椿山的综合容积率只有1.14，这样的低容积率意味着这个楼盘只可能出现别墅和洋房两种高端物业形态。

虽然龙湖在过去20几年走的一直都是高端改善路线，但只有“别墅 洋房”这种纯高端业态的楼盘，近几年都没有出现过。

上一个这种楼盘还要追溯到十多年前的弗莱明戈和好望山。这种楼盘的价值如何，在二手房APP里面表现得最直接。

哪怕是连电梯都没有的早期洋房产品，价格仍然是周边同类产品中最高的。

所以就算是在龙湖的产品系内部，像椿山这种纯高端业态的楼盘也是非常特殊的，具有非常强的不可替代性。

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龙湖在打造高端产品上可以说是驾轻就熟，所以对于椿山这个具有代表性的纯高端的物业，按照高端产品的标准来打造是再自然不过的事。

椿山的一期别墅已经全部售完，现在在售的是二期的洋房产品。1梯2户，总高只有8层，是真正的洋房，舒适性不是那些10层以上的“洋楼”可以相比的。

建筑外立面的设计灵感来自于龙湖独创的颐和系。

而小区内的景观中轴、中央水景、银杏树阵则能让业主在归家路线上体验到满满的仪式感。

给我印象最深的还是小区的空间尺度。

仅二期洋房组团的占地面积就达到了157亩，相当于10万方左右。这么大的面积对于一个纯洋房社区来讲是非常少见的。

大面积带来的好处就是大尺度的空间。椿山洋房的楼间距尺度是非常舒适的，最大楼间距甚至可以达到60米，这对于一个总高只有8层楼的纯洋房社区来讲，只能用奢侈来形容。

大尺度的空间给了龙湖发挥景观设计优势的机会。

在整个小区里设计了9处小花园，每个花园都有独特植物主题，让业主在一年四季都能享受到不同的景观，感受到岁月时光在花开花落间静静地流淌。

这9处小花园被长达1公里樱花景观环道串联在一起。在这条环道上除了小公园之外，还能发现许多休闲景观平台、全龄活动区域、运动健身区域，让业主每次在小区散步都像是经历一次发现之旅。

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椿山在户型设计上同样有很多亮点。

比如套内113平米做的4房产品，空间利用非常好；

套内122平米做的4房 院馆，南北通透，7.1米的大横厅，13米长的大景观面，主卧套房设计等等在现在市面上的所有洋房产品中都算得上是一流配置。

而阳台上那个3米乘2.5米的外凸空间，不管是做成书房还是摆上一桌机麻都是非常适合的。

套内138平米的端头大户型更是做到了三面采光，270度观景。

椿山之所以能成为蔡家洋房的销冠，除了一流的地段和高端的产品配置之外，还有一个重要因素就是较低的购房门槛。

椿山的洋房目前的单价在套内14000-15000左右，主力总价仅在160-190万左右，最低的甚至还不到150万。

同样的总价，在一桥之隔的礼嘉只够买一套普通高层。而想在礼嘉买一套椿山这种配置的洋房，总价基本是在300万以上。

如果说蔡家的定位和资源条件完全可以支撑起板块的高价值，如果说蔡家大桥的通车会让以龙湖椿山为代表的滨江高端居住带完全融入到礼嘉商圈里，那么这个100多万的过桥费是否还值得交？

这或许是每个想在北区买改善型物业的购房者值得思考的问题。

- E.N.D -

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