苏州三批集中供地:26宗地块起价405.6亿 11月24日开拍「苏州21块地17块流拍」

刺激楼市的利好消息传了几天后，苏州土拍依然未能转热。

5月9日-10日，苏州进行首轮集中供地，出让15宗地块，分布在姑苏区、吴中区、苏州工业园、高新区、相城区和吴江区，总出让面积82.7万平方米，起拍总价226.98亿元。

为了提高房企参与度，苏州土拍降低了参拍门槛，挂牌地块保证金比例从2021年度第二批次的50%降至第三批次的30%后，再次下调至本轮的20%，但从最终结果来看，冷热不均、国企兜底现象依然存在。

狮山“王炸”地块花落大悦城

首日出让7宗地块，其中高新区占4宗、相城区有2宗，姑苏区供应1宗。

率先完成出让的高新区狮山9号地块就看点十足。

其位于狮山核心地段，为原狮山永和村拆迁地块，临近轨交3号线，周边有淮海街、苏州喜年广场、龙湖狮山天街等生活配套；且位于2021年官方划定的“双实验”施教区范围内，教育资源极佳。

由于去年三批次供地中，狮山板块均未有供应，新房市场出现供不应求态势，周边一二手房价倒挂明显，部分高品质二手房价格甚至突破8万/平方米，该地块也成为了不少购房者心中的未来“王炸”项目。

从地块本身规划来讲，狮山9号地块面积极小，仅约2万平方米，规划不超过220户，户型不小于140平方米，且限高30-60米，未来基本以洋房与小高层为主，不少网友称之为“豪宅社区”。

多重利好下，该地块已提前预定热门，网传报名表中，保利置业、大华、南京安居、招商蛇口、江苏水利等7家房企有意向报名。限时竞价开始前，便有竞买人按捺不住提前3天在挂牌期间报价；限时竞价正式开始后，短短1分钟出现了3组报价，竞买人拿地心切，开拍6分钟第11次报价时便超过了中止价10.469亿元，转入一次报价阶段。

根据一次报价记录，共有4方给出报价，分别为10.5161亿元、10.5218亿元、10.4788亿元、10.533亿元。这其中，大悦城报出的10.5161亿元最接近所有一次报价平均价，幸运中签，溢价率12.5%，成交楼面价2.81万/平方米。

相对而言，高新区另外3宗地块出让热度不高，全部以底价成交。具有国资背景的新高置地拿下了浒墅关经开区的11号、12号两宗地块，合计耗资26.22亿元；国资控股的苏高新竞得另一宗枫桥街道10号地块，耗资6.85亿元。

相城区供应的2宗地块亦是如此，苏州工业园区管委会控股的兆润投资以23.8亿元底价竞得相城区高铁新城13号地块；相城区国资委控股的和恒置地以8.4亿元底价拿下相城区渭塘镇14号地块。

唯一一宗姑苏区苏锦街道3号地块则由苏州市保障性住房建设有限公司拿下，该地块出现3轮报价，最终成交价19.1亿元，溢价1.64%，成交楼面价1.83万/平方米。

至此，苏州土拍首日告终，顺利出让7宗地块，合计收金94.92亿元，其中2宗溢价成交。大悦城溢价12.5%摘得狮山地块，其余6宗均由国资控股的地方企业拿下，整体热度并不算高，明日还将继续出让吴中区、工业园区、吴江区地块的8宗地块。

制表：左宇

楼市松绑刺激

事实上，为了提振市场，苏州不仅下调了保证金比例，开拍前，网端就一直有苏州欲以刺激楼市的方式提高土地市场积极性的传闻。

最早在3月底首轮供地挂牌时便有消息传出，苏州楼市调控政策或将松动，涉及到社保连续累计2年改为累计2年，二手房5年限售改为3年，“认房又认贷”改为“认房不认贷”，公积金额度增加5万，精装修房可以加装修包等11条。

而后在4月11日，有3项调整落地实施，分别为二手房限售时间放宽至3年；非本市户籍购房者连续缴纳2年社保的要求放宽至3年内累计缴纳2年社保；外地人卖掉在苏州的房子，2年内再次购房，无需社保或税单。当时不少业内人士评估，不排除后续限贷等政策相继松绑的可能。

土拍开始前几日，关于苏州新房限售2年、二手房取消限售、外地购房者只需连续缴纳6个月社保、非限购区购房不计入家庭限购套数的消息便在当地中介朋友圈内流传，但一直未能得到官宣。

5月9日土拍当日，上述消息一一得到证实。

有消息称，自5月9日起，苏州新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数；在购房以后，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，那么出售新房时也不受转让年限制约；非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

《国际金融报》记者致电吴江区房产交易中心亦得到肯定答复，“政策还未出台，但是网上发的基本属实”。

市场恢复需要时间

不过，从今天的出让结果来看此前的松绑传言并未拉高土拍积极性，冷热分化依旧明显，国企兜底现象频现。

其实，土地市场的不乐观从2021年第三批集中供地时便有端倪。彼时，苏州出让25宗地块，其中23宗底价成交，占比超9成，且拿地企业也以相城城建、苏州高新、苏高新集团、吴江滨投集团等本土国企为主，非国企企业仅有日资企业大和房屋和民营企业保定长城控股。

另一方面，去年下半年以来，苏州楼市持续走低，新房、二手房均处于高库存状态。加之疫情影响，今年3月楼市小阳春并未到来，成交数据有明显落差，楼市松绑的迫切度显而易见。

据克而瑞统计，今年第一季度，苏州市区供应面积101.19万平方米，成交面积为130.61万平方米，成交量几乎与2018年同期数据相持平，均处于低位；二手房方面，第一季度共成交9853套，同比减少44.5%；目前存量房挂牌量高达7万多套，仍处于高库存位。

克而瑞认为，虽然近期苏州在政策方面有一定的松绑，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，疫情弥漫之下遭受重锤的房地产市场将需要更长的恢复期。再者房企资金面的紧张有目共睹，全国的地市和房市都在降温，大多数民营房企在扩储上趋于“躺平”，即便土地参拍条件降低，也并不能解决房企资金艰难的难题，目前房企资金紧张才是根源问题。

记者 左宇

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