武汉商铺可以买吗「千万别买商铺」

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000 人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：新人提问，本人新武汉人，老公是江夏流芳本地人，目前名下两房，一铺，月还贷款1.3万，老公月入10万 ，房子一套是商品房120平的，汉阳王家湾人信汇二期，一套80平的拆迁房自住，马上小孩明年上小学，打算今年装修汉阳王家湾房子，去那边上学，目前手里子弹300多，想投资，不知道是买商铺还是买房子，如果买房买哪个地段投资比较好？

回答：你好，感谢大额付费！

商铺能不能买？这里先简单给几个结论：

1) 社区铺是有未来的。用最后500米和电商拼时效，用线下店的物理优势做电商做不了的服务业。

2) 但不是所有社区铺都有未来。甚至可以说，绝大多数社区铺如果不经过大幅改造甚至推倒重来，都不能很好地适应未来居民对社区铺的需求。

3) 相对商圈铺、商场铺，社区铺对新手更加友好。但和住宅相比，运维难度系数仍然高出不止一个数量级。

4) 商铺和住宅一样，也分上中下等，也要看位置、户型、朝向等要素，而且还多出开面、层高、能否重餐饮等特殊要素。边角料一样是被嫌弃的，而且是更加嫌弃，因为与住宅的“楼王vs边角料”相比，你面对的空租期可能会更长，和旺铺的租金差可能会更高。 我们粗略的计算，商铺租售比在5%以上，是可以买的。但是能选到回报率高的商铺，非常难。 普通人更倾向入手住宅。

子弹300 ，你们在武汉已经2套房，接下来如果能开发一线城市的房票，建议拿出150-200左右的子弹，入手北上广深的上车盘。

提问：房姐，昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，今天就出了停止公寓审批、鼓励现有公寓作为人才房的文件，可否解读一下呢？ 这对公寓来说到底是好消息还是坏消息？

回答：当时是利空 公寓从来不受待见 公寓是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。 公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。 这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。 深圳仅有的1998平方公里的土地差不多一半给了所谓的生态绿肺，剩下的一半大部分了给了商办和工业用地，留给住宅的用地比例在世界一流城市里都是最低的。 深圳教育和医疗资源尤其落后，这点从深圳每年小一初一的学位缺口和不到一半的公办普高录取率中可窥一二。如此珍贵的土地不多盖一些学校，不多盖一些住宅，反而每年递增的盖一堆鸡肋的公寓，确实有些暴殄天物。

提问：小晓提问：房姐好！新人首问：急！急！急！1、目前状况：2016年SFSD3成购百瑞景联排别墅一套待装修，2、2013年全款购友谊国际D公馆4套40平米loft，目前出租租金11000/月，3、2015全款购芷岸龙庭139平米，目前有客户1.75万/平方意向购入，此价格如何？4、刚刚7月份1.83万/平方卖出江南庭院150平米2002年的老房屋，现以父母名义购买全款购买拆迁房菁英城1.1万/平方，不知此事是否妥当？5、2014年孩子名字铁建1818中心48平米全款购入，目前租金3500/月，6、2019年孩子名字SFSD3成购入上海徐汇房屋一套。目前父母孩子都没有购房资格，不考虑JLH，子弹100个，近2年收入没有结余，目前每月还贷9万，考虑卖房或抵押贷款出3-5年左右的流动资金还贷款。请问智慧的房姐，以上房屋如何重新调整？卖出或抵押？因客户需求购房答复，请尽快答疑解惑，感谢

回答：你好，菁英城如果是商品房性质的还建房，单价1.1 能办证可以考虑入手。菁英城的品质一般，还建房在二手市场上跟商品房还是略有差距的。 芷岸龙庭单价1.75可以出手。 名下的全款房太多，可以抵押铁建1818中心和友谊国际D公馆，子弹用来还贷。未来也可以入手1-2套光谷东的潜力盘。

提问：睿智的房姐你好，特别想看看你对徐州房市的解读。徐州目前房子还值得投资吗，如果投资哪个片区比较有潜力？盼望房姐赐教！

回答：你好，徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市就是三线城市。 最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。 一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。 短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来

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