贵阳房价泡沫「贵阳房价为何下跌」

正月十二，好房研究所已经复工。

在这给大伙拜个晚年，祝大家晚年幸福，嘿嘿~

哎，每逢佳节胖5斤，今年更不例外，感觉自己在虚胖的路上越走越远。

回想到贵阳楼市，它虚胖嘛？

换句话说

贵阳楼市有没有泡沫？

如果有，泡沫到底有多大？

经常在论坛和群里看到”贵阳楼市泡沫很大，大家谨慎买房“之类的观点，作为贵阳楼市的研究者，深知买房绝非小事，不管是刚需还是投资者，所以我们一直抱着求真务实的态度去解读贵阳楼市。

于是，我们决定研究贵阳楼市是否真的泡沫很大？

要想研究这个话题，必须要有一个衡量标准。

经过一顿操作过后，这个标准我们选择了国际通用的”房屋租售比“。

先给大家介绍下什么是“房屋租售比”

房屋租售比=每平方米建筑面积的月租金/平方米建筑面积的房价。

为什么房屋租售比能够一定程度反映城市楼市的泡沫程度？

如果我们把房子附带的东西都货币化，用租金来衡量，因为租房的人很多，出租的人也很多，这个房子能租出去，显然租金就是大家心目中的那杆秤。

而房租不像房价那样，存在很大的泡沫，一来是因为房租不像房价那么贵，属于大部分人可以接受的范围；

二来因为租金太高我短期内可以搬走，租房市场的流动性很高，市场化程度很高，价格自然也显得公允。

因此，就有人提出了用租售比，也就是指房子的年租金除以房产价值，来衡量房产是不是值得投资。租售比越低，说明想要靠租房这种方式来让房产回本儿的时间就越长，房子对应的投资价值就越低。

但因为结果都是分数，不好理解，所以在这里我稍微把概念颠倒一下，转变为“房屋售租比”。

房屋售租比=每平方米建筑面积的房价/平方米建筑面积的月租金

简单翻译过来就是在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月。

通常，按照国际经验，售租比在200-300个月内完全收回投资，说明区域楼市运转良好。如果少于200个月（17年）就能收回全部房款，说明这个地区楼市投资潜力很大。如果高于300（25年），则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

200-300个月的安全区间，这是怎么算出来的呢？

现在大部分人买房都是银行按揭嘛，假如房价和租金均保持不变，租金就必须能够跑赢贷款利率，所以，本质上租售比是一个和贷款利率相挂钩的指标。那么根据贷款利率，按照租金跑赢贷款利率的逻辑，合理的售租比就在200-300个月。

那么，贵阳的房子的售租比能达到合理范围嘛？

根据2020年贵阳房地产市场年报，我们可以看到贵阳2020年新房均价10550元/平方米，租金均价22.7元/平方米（各区域租金的平均值）。带入售租比模型可得：

466个月(39年）

什么概念？假如以我现在28岁的年龄全款买一套房，然后放出去收租，那么在我67岁的时候，这39年陆陆续续所收的租金总数就可以达到我28岁时候买房所付的钱了。（不考虑房价，租金上涨和通货膨胀之类的）

竟然还没有超过70年房屋的产权期，是不是该高兴一下？

回到数据上，我们可以得出：

1、在不考虑其他条件情况下，贵阳目前的房子租金回报率是跑不赢商业贷款利率的。如果房价不持续上涨，即使以市场价出租，也是买一个月亏一个月，只是亏的程度不同而已。

2、如果仅靠租金收入的话，贵阳平均回收投资需要466个月（39年），折算下来年收益只有2.6%。如果保持这样的局面不变，那对于购房者来说看中的就是贵阳房价的上升趋势。换句话来说，投资贵阳楼市不是看中的当前经济收益，而是对贵阳未来的预期收益。

很明显466个月是不在200-300的标准里面的？那问题来了，贵阳房价是不是有很大的泡沫呢？

我们可以横向对比一下其他城市。

▲相对于周围其他城市，贵阳售租比还算维持在低位，原因就在于相比其他同等级别的城市，贵阳房价依然处于较低水平。

当然，这不是我最关心的问题。

即使租售比能够在某种程度上代表房产的潜在投资价值，但这对于刚需来说毫无意义，为什么？因为买房对于他们来说，是必须买的。他们所要做的不是权衡买不买，而是购买一个泡沫小，风险低，经济收益预期高的房子。因此，我们并不在乎整个贵阳的租售比有多少泡沫之类的。

我们关心的问题是：

贵阳具体哪个位置、哪个房子相对意义上的泡沫小一些？

我们先以户型分类，可以看下图。

总体而言，从2居室开始，售租比随着套型的增大而增大。其中2居室售租比最低为369个月。低于贵阳平均值466，相对比较健康。而一居室居然达到496个月，这个确实让我意外。

毫无疑问，这个结果令买得起两房的我十分欣喜。（是的，这个分析基本没用，因为买多少居室主要是由家庭成员和钱决定的）

那么，接下来的问题是，哪些区域售租比较低呢？

我们先来看一下贵阳各区市的售租比图。

从区域来看，云岩区，观山湖区售租比最低，均低于贵阳的平均售租比，说明这两个区域不但是核心区域也是贵阳房价泡沫比较小的地方。

从整体来看，以老城区和观山湖区为核心，越远离核心区域售租比越高，越靠近核心区域售租比越低。

当然，清镇和花溪例外，那是因为清镇距离贵阳远，房价相对于偏低，但房租并不比城区低多少，所以售租比自然低（而且也要考虑到房屋的出租难易程度）。至于花溪，房价和其他区相比差距不大，但是由于是旅游胜地，房租普遍较高，导致售租比并不高。

所以，在获得这个认识后，买房就要选择核心区域。

但是这也还没有解决我们问题，我们具体在看一下各区域各板块的售租比。

▲云岩区整体售租比均低于贵阳平均售租比。而且我们可以发现，越远离城中心，售租比越低。三马片区作为云岩区重点改造区域，从售租比看目前是云岩区值得投资的地方（怪不得三马这边种房子的这么多，除了等拆迁，租金都可以收不少钱嘛……）。

▲会展城和世纪城都是观山湖区商业比较成熟的地方，所以看得到售租比也是区内最低的，最值得投资的，而行政中心明显高于其他板块，主要原因是学区房和行政中心的加持，导致房价很高，但租金却差不多，所以售租比很高。

当然，金华园的价值看肯定不是看出租收益，大家都懂的~

▲和云岩区表现一样，越远离城中心，售租比越低。原以为花果园的售租比会很低，因为商业很发达，但是实际上来说花果园售租比也不低，说明售租比会受很多因素的影响，不仅仅是商业发达程度。

▲白云区售租比是越靠近观山湖区售租比越低，所以才说白云的发展一定程度上是和观山湖区的融合程度这是很有道理的。

▲花溪呈现规律是越远离老城区，售租比越低。

▲乌当表现的规律是越靠近区域核心售租比越高

▲经开区越远离区域核心位置售租比会越低，但是如果距离太远，售租比会很高，尤其是小河平桥，售租比太高。而且总的看来，小河区域的租金水平确实不高。

▲双龙航空港一带作为新兴住区，整体售租比极高。最主要的是这个地方租客真的很少啊……

▲距离老城区越远，售租比越低。而且可以看到，距离观山湖区越近，售租比也越低。职教城一带的售租比竟然还不错？

从各区域售租比来看，基本可以得到，在各区内空间距离变化直接影响售租比。在区域内，越远离城中心，售租比越低。商业越发达，售租比也越低。

主要原因还是中心的房价太高，区域内的房租是跑不赢房价的变化的。

核心区域的售租比受学校和行政因素的影响很大，学区房越密集和行政中心所在的地方售租比都极高。我想大家都不在乎投资价值，而是看中另外更重要的因素。

整体来看，中心城区售租比都比郊区要低得多，从投资来看是更合适的。但是我普遍发现，身边的朋友大部分都在郊区买房，他们买不起中心区域的房子，只能选择郊区买房。也许目的不是居住，而仅仅就是无奈的上个车。

事实上，单纯从售租比来看一个城市的房产泡沫有多大是有局限性，但是我们可以从侧面去研究一下，试着去找到城市的一些规律。

我也深知，无论如何我们这些呆在贵阳，在贵阳奋斗的人都会去买房子，这和泡沫大小无关。

而我们能做的是在必要选择中找到一个即使破了之后也不会溅到自己一身一脸的泡沫。