天津、三亚、南京六合...限购调整 释放了什么信号

近一个月的楼市有两件事比较火，一件是恒大抛售，碧桂园大降价，另一件是天津、三亚、南京六合放松了限购，这两件事的起因同为一个：楼市很难过！

前几天渔翁对恒大和碧桂园的降价事件有过分析，也对什么样的房子更抗跌有过说明，这次和大家一起研究一下近期限购放松事件。在开始之前，给大家纠正一个错误，是放松限购，不是放开限购，一字之差，对市场的影响大不同。

关于购房政策的调整，大家最关注的无非两点：

首先，我们来看第一个问题，对楼市成交、房价造成什么影响？

天津、三亚、南京六合的调整已经得到了官方证实，燕郊、青岛西海岸的调整还在网传中，我们先看一下已经得到证实的政策是如何调整的：

南京：六合区放松限购，取消两年2社保，有大专学历即可买房。从10月15日起，在南京有居住证，大专学历的外地人即可开具购房证明按照过去的政策，外地人在六合区买房是需要满足2年社保缴纳条件。

天津：放松落户政策。在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城两个地方，对承接北京非首都功能疏解的项目。没有天津户口，且在天津没有房子的职工，买房无需提供社保证明。

三亚：大专以上学历，加上海南工作证明，不用落户即可买房；不需要个税或社保，直接网签，以家庭为单位，可以买一套；市属事业单位相关人才，政府会全额承担住房租赁补贴。

而除了这些一二线城市，一些三四线城市更是全面取消了落户限制。据克而瑞统计，自9月份以来，已有包括河南新乡、漯河，山西晋城，湖北宜昌，广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市纷纷全面取消落户限制。

政策看似是在抢人，实则是在抢房，让本来看不到希望，要转移阵地的购房者看到了希望。归根结底就是让有房的人就不要再轻易买房，但是没房人要买上房。综合来看，调整主要是两个方面，第一是放开社保缴纳期限，第二放松户籍要求。

这两个调整如果能给房价带来影响，那就是迅速有大量的需求涌入市场，刺激房价上涨，那么以上的调整会带来大量的需求吗？显然不会。

以南京六合的调整为例，取消两年社保，有大专学历即可买房。试问，连两年社保都没有的人，哪有能力购房付首付？就算家里给凑齐了首付，又怎能有钱还月供？所以这部分人少之又少。

南京六合和天津放松的区域还有一个共同的特征，均为城市的边缘区域，是城市的价值洼地，这些城市真正的优质区域并未变动。所以大有吸引外来者接盘的意思，这部分人有吗？有，但是不多。

然后是三亚，大专学历，工作证明，无需落户，不要社保，这对于一个旅游城市来说，适合不过了，无奈的是恰逢当下市场低迷，投资客万分谨慎，他们在政策没有明确方向之前，是不会贸然出手的，所以这条政策的药效短期内不会显现。

所以，社保期限和户籍要求的放松，只能缓解一下低迷的楼市。会带动成交，但是数量有限，会对房价造成影响，但是不会明显。

接下来看第二个问题，限购是否会彻底放开？会何时，如何放开？

以南京南京六合为例，六（lù）合区，原为南京城北的一个县，2002年4月，经国务院批准，撤销南京市原六合县与原大厂区合并成立新的六合区。和大多数2000年之后撤县设区的地方一样，虽然是区，但是与主城之间还有一定距离，为远郊城区。

资料显示，六合区2019年10月，成为全国综合实力百强区排行榜（全国百强区）第77名。2019年10月，被评为2019年度全国科技创新百强区、2019年度全国新型城镇化质量百强区。

安居客数据显示，截止2015年末，六合区房价7108元/㎡，2016年涨至11262元/㎡，一年之间涨幅为58%，至2019年9月房价为15437元/㎡，5年涨幅117%。

通过六合，让渔翁想到了济南的章丘区。章丘区原为济南周边县级市，2016年撤市设区，2018年9月，当选2018年中国百强区。2018年11月，入选2018年工业百强区。2019年7月，被列为国家知识产权强县工程示范县（区）。

安居客数据显示，截止2015年末，章丘房价6344元/㎡，2018年涨至10528元/㎡，涨幅为66%，至2019年9月房价为9180元/㎡，降幅12%。

同为撤县（市）设区，同样全国百强区，也同样房价在迅速上涨，其实像这样的区市，比比皆是。在上一轮的房价上涨大潮中，房价变化最大的就是一线城市、省会城市的远郊城区、卫星城市，其次才是经济实力较强的三四线城市。

在城市规划的推动下，在市场周期的酝酿下，这些区域让开发商看到了希望，一窝蜂的涌了进去，造成了两个问题：第一房价迅速上升，超过了其自身价值，或许六合就是；第二造成了大量的库存，一时去化困难，章丘就属这种区域。

所以，这些区域当下的房地产销售压力远比一二线城市大的多，只是因为规模规模小，级别低，不被关注。

当下，全国部分城市房价出现了不同幅度的下降，大多数城市的去化速度大打折扣，土地市场陷入低迷。各地政府有意建设城市，但是缺少了房地产这颗来钱最快的大树；想给这颗大树浇水施肥，但是无奈政策仍然没有放松的迹象，坚持住房不炒的方向没有改变。

虽然很煎熬，但是枪打出头鸟，谁都不敢立马出头，所以深刻体会领悟“一城一策”，成为各地当局的重要任务。

接下里，或许会有更多的像六合这样的城市远郊城区，加入到政策放松的队伍，而按区放松，也会成为政策调整的趋势。

第一轮或是放松学历、社保缴纳等，如果一段时间后市场还在持续下滑，接下来可能就是限购套数，首付比例的调整，而这时，一个新的房地产小周期又要开始了。

近期的政策，不会对市场带来大的刺激，但不可否认，政策在向宽松的方向变化。

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