“鸡腿”or“鸡肋” 碧瑶花园三期噪音实测

在南京，有一种盘它一直不开，你就一直念着它，起先是华新城，现在是碧瑶花园三期！

但在购房者心中，碧瑶花园三期的地位始终比华新城差了点，对它很是纠结。喜欢的人认为它是“鸡腿盘”、河西“倒挂神盘”；不喜欢的人认为它是“鸡肋盘”，不适合买，众说纷纭！

小编现场实探为购房者带来最新消息：

1.碧瑶花园三期售楼处尚未开放，只能进行意向预约登记，不能参观；

2.噪音、采光等问题是项目硬伤；

3.三期上市时间未知；

4.小区地段优异、配套成熟，但无名校学区；

5.项目三期拟打造4栋住宅，共计228套房源，主力户型面积为140平。

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现场实探，曾经的“西瓜盘”

曾经的碧瑶花园可没有现在那么高的热度，一度被人笑称“西瓜盘”。

2010年5月5日，碧瑶花园当晚开盘，推出了134套新房源，结果只有16套房源被认购，随后开发商澄清：最终统计开盘认购的套数是59套。

在开盘现场，大批购房者采取了观望的姿态，一些买房人根本就是“围观群众”。甚至一些网友的微博上还流传了几张现场吃西瓜的照片。“我不是来买房的，我是来吃西瓜的”，一时成为南京楼市的流行语。碧瑶花园也被冠以“西瓜盘”的外号。

（“吃瓜群众”）

碧瑶花园位于奥体中心乐山路189号，楠溪江西街上，与苏宁滨江壹号隔街相望，邻近的小学是致远外国语小学分校，紧挨着碧瑶花园二期，相当于开在家门口，孩子上学非常方便。

小区二期外立面保养的很好，虽然过了很多年但看上去很新。门口采用人车分流，物业非常严格。碧瑶花园曾经换过一次物业，现在是万科物业！

（小区门口）

（物业）

碧瑶花园三期项目正紧锣密鼓的建设中，已经处于封顶阶段。根据规划项目三期打造4栋住宅，共计228套房源，其中三栋是18层，一栋9层，建筑面积段为100-200平方米，主力户型面积为140平方米，200平方米左右的户型较少。

（效果图）

项目的售楼处位于小区北面，南京碧瑶感恩圣母堂旁，目前售楼处未公开，有人员值守，售楼处大门用东西遮盖起来。工作人员告知：目前售楼处不可参观，只能进行预约登记，今年是否开放，什么时候开放都尚未知，三期上市时间也没有任何消息。

除此以外，工作人员还告知，从去年开始到现在大约已有上千组的客户进行购房意向登记了！

（售楼处）

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噪音问题实探，项目硬伤颇多

随着项目周边配套的成熟，地价、新房价格、二手房价格也节节攀高，碧瑶花园也逐渐从“西瓜盘”变成“倒挂神盘”，目前来看倒挂的确是存在的，但这个“神盘”还有待商榷，三期存在的几个问题让买房人纠结不已！

1.噪音问题

首先最重要的是噪音问题，小编在现场录了一些视频供大家感受。

这是在东侧物业楼栋中所录噪音视频，距离扬子江大道较远，噪音较小。

（东侧）

这是在西侧靠近扬子江大道一端所录视频，可以明显感受到噪音变大，对于声音较为敏感的人来说，会有些难以忍受！

（西侧）

随后我又询问了下工地的施工人员对于噪音的看法，他表示已经习惯了，扬子江大道上来来往往的工程车和水泥车很多，车速也很快，晚上睡觉的时候时不时就能传来车流声，声音就像电视机没有信号雪花屏时所产生的杂音，杂乱又悠长。

但值得一提的是，施工人员所住的是活动板房，隔音效果远不如住宅！

（路上的水泥车）

目前来看，三期楼栋的西侧与扬子江大道之间并无良好的隔音措施，另外只有十几棵树组成一道绿化带，对于防灰尘来说效果并不好！

事实上隔壁的苏宁滨江壹号，部分低楼层房源以及在开窗户的时候都会受到噪音影响。既然豪宅都无可避免的话，那么碧瑶花园三期多少也会受到噪音影响。如果开发商后期能够使用效果好的隔音窗或者隔音材料，或许可以将噪音影响减弱到最低！

最终隔音效果如何估计只有等业主真正入住才知道了！

2.采光问题

其次是采光问题，从图片中可以看出来，苏宁滨江壹号与碧瑶花园三期有一个很明显的高度差，虽然两者间距并不小，但苏宁滨江壹号相对来说实在是太高了，影子依旧能够很轻易挡住碧瑶花园三期的采光！

从苏宁滨江壹号往下看，很大一部分影子都遮挡住了碧瑶花园三期的东边户，大概这就是与豪宅为邻的烦恼吧。

3.土地使用年限缩水

此外，土地使用年限缩水严重。碧瑶花园于2003年拿地，70年住宅，土地使用年限已经缩水了17年。项目最后一次开盘是2013年3月，当时均价2.4万/㎡。

4.减配问题

最后还有减配问题。4月7日，南京市规划和自然资源局公布了碧瑶花园二期最后27—30#楼的规划变动许可。公示显示：外墙外保温贴面砖存在多种安全隐患。27-30＃楼由原深黄色面砖调整为深黄色真石漆，原黄色面砖调整为黄色真石漆。

小编查了下资料发现，真石漆相比于瓷砖有着更安全、美观、施工效率更高的的优点，性价比更高，也就是说真石漆相比于瓷砖成本更低！

既然外立面已经开始降低成本，那么内部的装修会不会减配，这也成了许多购房者关注的问题！

（效果图）

（效果图）

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项目区域优势明显，存在倒挂空间

虽然碧瑶花园三期有着种种硬伤，但是其楼盘依旧有着足够的优势！

1.区域地段优势

碧瑶花园属于河西中，位于奥体中心乐山路189号，与奥体中心相隔一个街区，南侧为苏宁滨江壹号，北侧为郦城御园和金马郦城，学区为致远外国语小学分校和致远初级中学。

除此以外，经过数十年的发展，项目附近的金陵图书馆、奥体中心、江苏大剧院、保利大剧院都已投入使用，周边配套较为成熟，足以满足日常休闲娱乐要求！

（碧瑶花园三期位置图）

另外根据小编的实探，碧瑶花园除了三期比较靠近扬子江大道外，附近区域环境还是比较幽静的，小区二期内部也是郁郁葱葱，成片的绿化看上去非常舒适！

（二期内部绿化）

（二期内部绿化）

2.价格以及倒挂优势

碧瑶花园上一次开盘是2013年3月，当时均价2.4万/㎡，现在7年过去了，涨了将近3万/m²！

根据链家网上的数据，目前碧瑶花园一期二手房均价在49693元/m²，二期二手房价在53634元/m²。如果三期价格参考此前已经开盘的华新城和河西中4.5万/m²的限价，那么至少存在5000元/m²左右的倒挂！

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“鸡腿”或“鸡肋”，取决于价格

判断它是“鸡腿”还是“鸡肋”，我们需要结合地区价格与项目优缺点来看！

目前河西价格普涨，无论是地价、新房价格相较去年都处于一个较高的水平，入住河西的门槛越来越高，而河西中房源又是处于供不应求的局面，如果碧瑶花园三期还将以4.5万/m²的限价上市，那么除了青奥村之外，它将会是另一个价格洼地，再好好打磨本身的质量，还能算得上是“鸡腿盘”！

但是如果参考河西中最近上市的新房价格，世茂天誉均价49200元/m²，云际放风5-5.5万/m²，那么其倒挂优势就不复存在，再加上本身存在的一些硬伤，“神盘”或将变成“鸡肋”盘！