富力地产300亿债务违约 2021年巨亏164亿深陷危机

昔日“华南五虎”之首，如今虎落平川。

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巨亏

近日，富力地产（02777.HK）2021年报姗姗来迟，这份延期4个月的财报曝出公司巨亏。

据年报显示，2021年富力地产实现总营业额762.3亿元，同比减少11.25%；公司年度净亏损达到163.53亿元，同比转盈为亏。

富力地产2021年报

富力地产表示，“净亏损主要归因于房地产行业颇具挑战的状况，导致本集团录得物业发展营业额减少及毛利率降低，以及营运项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。”

2021年，富力地产确认存货减值拨备150亿元，创出目前房企中计提减值的最高数据。

值得注意的是，核数师香港立信德豪会计师事务所就富力地产这份年报出具了保留意见，一是双方针对递延所得税资产有所分歧，二是提请注意“与持续经营有关的重大不确定性”。

另外，富力地产还披露了债务违约情况，公司本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

债务违约情况

2021年，富力地产无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元，2022年以来又违约若干银行及其他借款100.29亿元。

《小债看市》注意到，虽已发生巨额借款违约，但目前富力地产还未发生公开债券违约，公司旗下多只债券已展期。

据统计，目前富力地产存续债券10只，存续规模160.19亿元，其中一年内到期规模有150.19亿元。

在离岸债券方面，富力地产存续3只美元债，存续规模51.02亿美元。2021年12月其以现金折价回购2022年1月13日到期7.25亿美元高级无抵押票据，并展期半年。

随后，基于以上不良债务重组，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”，展望均为“负面”。

2022年6月，富力地产将旗下10只美元票据打包后，发起关于展期议案的同意征求，摩根大通作为本次交易主牵头同意征求代理人，促成了此次债务展期。

值得注意的是，上述展期债券的未偿本金总规模高达49.4亿美元，超300亿人民币，是亚洲房企最大的一笔债务重组案例。

近年来，房地产行业融资环境趋严，富力地产面临流动性困难，公司虽采取促进销售、加速回款及加快资产处置进度等措施筹措资金应对短期流动性压力，但效果甚微。

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深陷危机

据官网介绍，富力集团成立于1994年，总部位于广州，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域多元发展的综合性集团。

2005年，富力于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

富力地产官网

从股权结构看，李思廉和张力分别持有富力地产28.97%和27.5%股权，二人是共同创始人为公司实际控制人。

股权结构图

2021年，富力地产销售额为1202亿元，同比下滑13.4%；2022年上半年公司销售额有265亿元，同比下滑近6成。

据克尔瑞数据，按操盘金额口径统计，2021年富力地产以1182.6亿元位列房企第28位；以934.8万平方米操盘面积排第24名，属于TOP30中型房企。

克尔瑞数据

土储方面，2021年富力地产仅新增5幅地块，新增总土储约83.7万平方米，新增土地支出仅30亿元，同比大幅减少8成。截至2021年末，富力地产总土储合计约6417.9万平方米，总可售面积约4996.7万平方米。

值得注意的是，富力地产城市更新项目资金需求量较大，且其三线及以下城市土储面积占比较高，存在一定去化压力。

为加快销售、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为13.9%，较上年度25.2%减少11.3个百分点。

截至2021年末，富力地产总资产3985亿元，总负债3157亿元，净资产828.6亿元，资产负债率79%。

从“三道红线”看，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率130%，现金短债比0.1，三条红线均超阈值，归为“红档”。

《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为75%。

截至2021年末，富力地产流动负债有2372亿元，其中一年内到期的短期债务合计622亿元。

相较于短债压力，富力地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物只有62.59亿元，较2020年末大幅下降四分之三，现金短债比仅为0.1，富力短期偿债风险较大。

在备用资金方面，截至2020年末，富力地产银行授信总额有2168亿元，其中未使用银行授信有1376.75亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度，其财务弹性一般。

授信额度

除此之外，富力地产还有非流动负债785.2亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计666.4亿元。

整体来看，富力地产刚性债务有1288.4亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为41%。

从债务期限看，富力地产1年内、1-5年内及5年后到期债务分别占负债总额的48%、38%及14%。

近年来，富力地产有息负债不断攀升，甚至在2019年达到超2000亿元的高点，其财务费用高企且受汇率波动影响较大。

从融资渠道看，除了借贷和债券融资，富力地产还通过租赁融资、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

2020年以来，外部融资环境明显恶化，富力地产筹资性现金流净额持续净流出，使得公司再融资压力巨大，流动性承压。

筹资性现金流

资金压力之下，富力地产开始通过减少拿地、开放股权合作、资产处置等多种方式回收流动性，但进展较慢。

在继一年前将旗下唯一物流园70%股权出售给黑石集团后，2021年12月富力地产又将剩下30%股权全部出售给黑石集团，共计回笼82.63亿元资金。随后，富力地产将富力物业100亿卖给了碧桂园；2022年3月将位于英国伦敦的Vauxhall Square项目，以9570万英镑出售给远东发展；4月以26.6亿港元将Thames City以出售予中渝置地创始人张松桥；5月30日将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源。 2022年9月，‍富力地产公布收到主要股东李思廉及张力合共约80亿港元的无息财务支持。据统计，2021年富力地产通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，回笼了超过218亿元的资金。

但富力地产最大的“包袱”还是酒店，李思廉曾透露已在积极出售酒店资产，但至今酒店的出售仍未有切实的动作落地。

总的来看，富力地产销售疲软、业绩巨亏，对债务和利息的保障能力恶化；外部融资环境恶化，流动性异常紧张；资产出售进展慢于债务到期速度，偿债压力巨大。

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“华南五虎”之首

1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。

1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成立富力的前身天力地产。

富力地产创始人李思廉与张力

后来，二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。

多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。

2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而近年来由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队。

2017年，富力地产以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产，但酒店属于重资产行业，被认为是直接导致其债务高筑的“罪魁祸首”。

近年来，房地产行业增速显著放缓，富力地产遭遇“滑铁卢”，除了销售不及预期外，其资金压力也进一步凸显，净负债率高达199%。

随后，富力地产将降负债作为重要任务，陆续出台处置资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措。

如今，面对偿债洪峰，富力只能一边卖资产，一边与投资者谈展期，昔日华南五虎之首只能搏一搏“以时间换空间”了。

“这是一个困难的2021年，但我们仍保持乐观及致力于克服挑战并回归稳定。”李思廉在年报中如是说。