实踩 均价10200元/㎡起 刚需如何选这4盘

近日公示的项目较多，桑巴筛选了后台咨询较多的4个楼盘，进行了实地的了解。分别是长安区板块的金旅·南星台、万科城如园、海亮德文郡，城北关注度高的紫薇东进。

项目所在具体位置如下图：

这四个项目中，有新盘、有价格怡人的盘，我们需要关注的重点是它们所依附的周边配套与潜力如何？

接下来，我们就一起来看看这4个项目的具体情况。

1、金旅·南星台：项目位于航天一期，航创路与神舟二路交汇处，2017年拿地，占地48亩，容积率3.3，绿化率36.5%，楼间距40-70米，项目自带物业，物业费为1.2元/㎡·月。

▲金旅南星台实拍图

项目由6栋楼组成，本次公示的是6#、7#、8#楼，毛坯房。

▲金旅南星台沙盘图

6#楼总高22层，两梯四户，面积为109㎡、140㎡；7#、8#总高30层，两梯四户，107㎡、149㎡，均价10200-10300元/㎡。

项目1#楼已经在封顶，其余施工进度大约到18层左右，后期项目统一交房。

▲金旅南星台施工图

在公共交通上：距离4号线东长安街站约1.3公里，项目距离地铁2号线航天城站约2.5公里。

在商业配套上：项目自带5万㎡商业。

在教育方面：距离项目最近的是航天第三小学约1.1公里米，是否能上也要看后期划分情况，周边还有交大附中、附小。

在医疗配套上：二级甲等航天城医院，三级甲等医院西安市人民医院、西北妇幼儿童医院。

在生态环境上：项目东侧与星河运动公园西门无缝对接。

▲星河运动公园

值得区分一下的是，金旅·南星台和金旅·南璟台是陕旅集团的两个项目。金旅·南璟距离项目约1公里的，其占地90亩，是偏向于改善群体，主要是以中式合院、洋房以及大平层为主。

小结：如何衡量一个新盘是否值得入手，对比周边项目是一个直接的方法。在6月楼市区域房价中，金旅南星台所在的区域的成交均价为11266元/㎡，项目本次高层公示均价为10205-10365元/㎡、小高10219-10339元/㎡，其性价比优势还是较为明显的。

项目在价格上占有优势，适合刚需置业者购入，面积区间也比较合适，但就目前而言项目周边商业缺乏，周边大部分都正在建设中，只能等到随后周边配套的不断完善，进而进一步提升项目本身的价值！

了解完项目动态和周边，再来看看项目的户型--三室两厅一卫约107㎡

优点：

1、厨房明亮，采用L型设计方便使用

2、阳台面积大，附加空间充裕

缺点：

1、玄关设计较大，空间利用不合理

2、万科城如园：项目地处长安区大学城板块，位于书香路与西长安街十字东北，于2016年拿地，共13栋住宅，容积率3.3，绿化率35%，项目自带物业，物业费2.1元/㎡·月。

▲万科城如园项目实景

目前，13栋楼只剩本次公示的3#、4#、5#、6#楼，其余均已售罄。

▲万科城如园沙盘图

3#楼总高34层，两梯四户；4#楼总高32层，两个单元，两梯三户；5#楼总高15层，两梯三户；6#楼总高27层，两梯三户。面积为90㎡、102㎡、131㎡、135㎡，均价在13715-14533元/㎡，项目目前正在施工中。

▲万科城如园施工图

在公共交通上：规划的地铁15号线经过项目，公交有322、321、4-06、4-07、高校一号线、600、616、268路等。

在商业配套上：项目自带万科生活广场商业综合体，距离澳堡时代广场约1.7公里。

▲万科生活广场

在教育方面：社区内规划幼儿园，长安二小距离项目约1.5公里。

▲周边大学实拍

在医疗配套上：项目周围有社区学府医院、交大一附院长安区医院距离项目2.3公里。

小结：万科城如园地处长安区大学城板块，大学居多，目前商业也比较完善日常，生活都可以满足，户型面积选择余地大，刚需朋友们也完全也可以考虑。

3、海亮德文郡：项目位于翰林路与建业二路十字西北角，容积率3.25，绿化率35%，楼间距45米，本次公示的是三期芳华，物业费1.5元/㎡·月，项目预计2022年交房。

▲海亮德文郡项目实拍

本次公示的是10#、11#、12#、13#楼，均为15层，两梯两户。

▲海亮德文郡沙盘图

10#、13#楼为三个单元。其中，一单元01房面积为123㎡，02房面积为142㎡，2单元均为142㎡，三单元01房面积为142㎡、02房123㎡；11#、12#楼为一个单元，面积均为142㎡，本次公示的均价为12265元/㎡。

在商业配套上：项目自带底商，项目正对面有朱雀农副产品批发中心，周边有樱花广场、阳光天地、万科生活广场。

▲朱雀农副产品批发中心

在公共交通上：规划的15号线郭杜站距离项目约1公里；项目周边公交有311、322、616、407、4-16、4-11、4-06路等。

在医疗配套上：郭杜医院距离项目约800米，社交大一附院长安区医院距离项目约1.7公里。

▲郭杜医院

在教育方面：小区自带幼儿园，周边有郭杜小学等；

▲郭杜小学

了解完项目动态和周边，再来看看项目的户型：

左侧是三室两厅两卫123㎡户型，厨房U型设计，空间利用率高，主卧配有飘窗以及独立卫生间方便生活，不足之处卧室空气不对流。

右侧是四室两厅两卫141㎡户型，餐厅与客厅一体，活动空间大，不足之处玄关面积较大。

小结：项目周边目前正在开发，周边的公共交通不是很便利，项目距离地铁较远，目前没有地铁方面的优势，并且项目对面是批发市场，对于买菜而言的确很方便，可是值得一说的是后期入住嘈杂也是不可避免的。

可是项目自带价格优势，就是本次公示的户型面积稍微偏大，想选择较大面积户型的刚需朋友可以考虑下。

4、紫微东进：项目位于含元路北侧，八府庄北路北端，该项目总占地224亩，总建面50万平方米，共分四期开发。

▲紫薇东进项目实拍

项目一期为四栋高层、一所小学和幼儿园，已经交房；二期有7栋楼，其中有四栋已交房；三期已经全部交房；四期共7栋，三栋是本次公示的，其余的4栋待定。

▲紫薇东进沙盘图

本次公示的为项目四期，1#、2#、3#楼，两梯四户，层高均为25层，共286套房源，均价10215元/㎡，毛坯房，项目目前正在施工中。

▲左图项目已经入住 右图项目正在施工

在公共交通上：项目附近有16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等；地铁4号线含元殿站距离项目约2.2公里。

在商业配套上：主要以小区底商为主，项目距离华润万家约1.7公里。

▲华润万家

在教育方面：项目自带幼儿园2018年9月开园，西交康桥小学2019年9月开学，距离紫薇东进500米处有一所八府庄小学。

了解完项目动态和周边，再来看看项目的户型：

左侧为92-94㎡的两室两厅一卫户型，右侧为123-125㎡的三室两厅两卫户型，两种户型比较老旧，虽然可支配面积大，但是户型不是很规整。

小结：项目周边环境老旧待改造，周边建材市场多，对于小区装修来说，比较方便。

▲项目周边实景

周边二手房信息显示，紫薇东进面积为89㎡，总价118万，也就是13258元/㎡；面积为126㎡，总价165万，单价13095元/㎡。

周边其余项目，例如：六号上苑面积为122㎡，总价148万，单价12131元/㎡，也就是说本次紫薇东进公示的均价10215元/㎡低于周边二手房价格，所以这个价位加上位置刚需是完全可以选择考虑入手的。

总体来讲，从价格上看，本次实踩的这4个楼盘中，基本均适合于刚需置业的朋友们。

从品质上看，总体都还不错，都是由品牌房企打造。

在地段价值上，金旅·南星台目前比较缺乏商业，规划的商业正在打造中，万科城如园目前周边是比较完善，人们日常生活所需的都可以满足，海亮德文郡，周边环境一般，虽然能满足日常生活所需，但是周边品质还正在追赶中。

怎么选？如何选？还是要看大家怎么来衡量！