北京老破小装修攻略「北京二手房装修攻略」

来源： 2024-01-12 08:16:23

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资改善，投资为主，估计10年内都在德外学区房。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不唯一，加上税费是不是超的太多了？谢谢！

回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的石佛营一带炫特136平5.5万以下的朝青国美大面积4万下亮马桥嘉5.5万左右

提问：房姐：二套，有贷款。现金可以备900万，缺口250万，链家说二套只能贷款90万，按照您说的全款购房，在抵押，但不知道如何操作，我也有2年公积金，不知是贷款合适还是抵押好，差的250万缺口怎么样全款买呢？另外您看看我选的这个合适吗？链家是收费最低可以谈到多少？（2.2% 0.5%）自住想购买望京保利中央花园房子，1100万，房本面积112.9平米，（单价97431元每平米）二楼增加建好凉台21.2平米，实际使用134.1平米，（单价82028每平米）两居室双卫生间，客厅两卧室全部朝南，暗卫生间，外搭的凉台蛮实用.

回答：二套贷90万很鸡肋全款你需要找垫资公司先借钱，全款拿下再抵押出去还掉只有自住属性，投资来说贵了，不是好的标的

提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。重庆具体是哪套，为什么价值600？从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。这些房产是找谁买的呢？现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来，现金预计在300 300=600万可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：房姐老师你好，这次黑天鹅的疫情对房地产的影响很大啊，沈阳房产局都禁止中介营业了，北京也会影响吗？后面楼市会是什么走势？

回答：政治中心是特殊城市。将帅不轻易挪动，北京不会轻易表态。中介，房地产，娱乐业等有可能会延长假期或者延长开业。封城大概率不会。最倒霉的是做生意的老板。

提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！

回答：可以看1100左右的标的。朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹

提问：昌平有两套回迁，老人名下，价值800w＋，家里有俩儿子，老大4年纪，老二明年上幼儿园，注重学校，考虑海淀，看您文章不推荐，为了孩子和将来，反正就是考虑换到市里，毕竟昌平太远，看不到发展空间，求推荐小区和最佳方法！本打算换黄庄，老公不同意，说全力以赴换小学区房，万一不成才，房也拼没了，将来儿子都没地儿住了

回答：如果目标是海淀区，由于海淀整个带学位，所以部分学区溢价是逃不掉的。其次海淀区的综合小区品质比朝阳低，尤其老公房偏多。另外商业和交通整体比朝阳低2-3个梯度。最后海淀区的学区已经多区划片，如果一定要买对口的学区，西城是更好的选择，建议买个老破小，把风险控制到最低。你的首付是多少？收入情况和负债情况怎么样？

提问：北漂一族，准备首套买房，在生命科学园上班。在两个楼盘里选择，华润万橡悦府挨着地铁朱辛庄地铁，南北向89平均价5万，还有一个在北七家金辰府，金隅和北辰两家，东西89平向均价4万，南北向89平均价4.6万，目前附近没有地铁。销售说17号线支线在附近600米，网上查不到太多关于17号支线的消息，只有在建17号线的地铁站，能否确认下是否属实，合适通车？这两个楼盘哪个有投资价值？谢谢！

回答：这两个区域性投资保值的话会跑输大盘北七家这个位置比tty差，价格直逼tty，不建议考虑只是自住的话华润万橡悦府也可

提问：房姐新年快乐！想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200 的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的收益点在哪里呢？纠结中………望指明

回答：新年快乐如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间可以抵消流动性的缺点，未来收益也会更高老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额收益

提问：房姐您好，手头170万现金，外地有按揭记录，我在卢沟桥上班，老婆在金融街，宝宝马上两岁。打算采用dyd买400万的房子，您有什么推荐区域么？另外有什么好的融资方案。

回答：推荐选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大融资方案可以看下精华帖有相关贷款的操作流程和注意点

提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元/平/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。小区只有一排。朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐老师，住房公积金取消制度废除，您怎么看呢？毕竟公积金贷款利率低。

回答：既然公积金的唯一正确用法是取出来。说明公积金本质就是一种强制储蓄。不用强制储蓄，当然是好事情。给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎公积金贷款表面利率低，实际成本高。公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。

提问：房姐你好，有sfsd资格，请问回龙观地区和东三环、四环的双井、北工大附近和望京南湖一带，这三个区域您更推荐哪个位置？自住，谢谢

回答：不是这样对比的，纬度不同，他们之间不冲突 600以内回龙观 1000左右双井，北工大 700以上望京

提问：房姐您好，能简单介绍一下全款抵押如何操作么？找那些银行抵押比较靠谱，又熟悉的业务员可以介绍么？多谢房姐

回答：银行抵押的利率一般在5%-7%左右，年限在20年左右。每个人的征信资质不一样，需要自己去银行问问，带上你的征信报告。国有银行利率先对低，但是要求严格。私有制银行要求不高，但是利率相对高。

提问：个人有xj约500，拟再贷款200_300，北京有套商住，有贷款记录！拟买套房子对冲风险，5年内不住，随小孩读书就近租房，6年后会住或卖了另外买了住！因此此次购买投资大于自住！已看西南三环万年花城三居758，两居650，西南四环万科小三居600余万，西南三环保利两居700余万，东边现代城700左右的房子！求指点往哪选？

回答：万年花城套进的人不少。一般回避这个小区。西南普遍溢价，万科在北京基本没有投资属性现代城可以淘一淘

提问：房姐，您目录里面说楼市越到后期，市场分层逐渐明显，那现在北京市场可以分几层呢？

回答：楼市要细分到多少，取决于你要做什么？ π精确到几位数，取决于你要计算什么问题。如果是写写宏观楼市，简单按照总价，上车，改善，学区，地铁等分类，十多种就够了。如果你是一线实操买房，那么每一套房都要单独分析，就是成百上千种情况了。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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