旧改终于轮到这里 金主会是谁

作为南宁发展较早的片区，经开区给外界的印象，有且只有工业。

除了谈到产业、GDP贡献、工业产值，平时几乎不会想起它。

再看楼市，地铁、人气都不缺，可多年来也没溅起什么火花，板块房价已经站岗多年。

眼看着五一中路、亭洪路等片区掀起“旧改潮”，经开区的友仔友女们坐不住了：什么时候轮到我们这儿？

别急，经开区954亩旧改在路上了！

PART.01

经开区首现旧改项目

继一连串旧改大单之后，江南再爆旧改新项目，这次是经开区。

3月10日，南宁经开区管委会发布金凯留凯片区旧城改造（城市更新）项目土地熟化投资人招标公告。

据了解，金凯留凯片区旧城改造（城市更新）项目位于南宁经济技术开发区，东临壮锦大道、西靠那历路、南接那洪大道、北临南站大道，总用地面积约954亩，土地熟化资金约27亿元。

▲经开区旧改大致范围（制图：赵翔）

这是经开区首个旧改项目，体量不小。

从航拍图看，金凯留凯片区旧改项目内的布局比较杂乱，工业区、居住区混合，城区界面较低，一眼望去满眼的蓝色铁皮屋顶。

▲地块航拍（拍摄：赵翔）

地块内分布有万泰隆家居建材广场、东盟国际汽配城、陶瓷厂等大型市场，以及富源新区、那历村、恒大帝景、风格雨林等居民区。

周边路网发达，还有地铁4、5号线经过，交通优势明显。附近聚集了槎路小学、那洪中学等多所学校。

地段底子不差，但项目中标人未确定，你觉得会交由谁操刀呢？华润？荣和？

头条君会持续关注。

PART.02

居住 工业的老城，生活氛围浓郁

经开区位于江南区南面，东面紧挨着五象新区、与青秀区柳沙片区一桥之隔。

过了英华大桥，一路往西，就到了经开区的地盘。

沿着白沙大道、星光大道、金凯路、壮锦大道、那洪大道一路，是一片片挨挨挤挤的住宅小区，是熟悉的老城气息没错了。

▲经开区城区大景（摄影：赵翔）

滨江一带的南国花园商城、盘岭庄苑、锦绣江南等早些年交付的小区，楼层普遍不高，外立面看上去已经有一些岁月的痕迹。

小区沿街一侧的底商开满了各类业态的商铺，商业氛围相当醇熟，五象业主看了都羡慕。

▲沿街底商

在建楼盘也不少，比如龙光玖誉城、银光御品、融创江南书院等。

▲龙光玖誉城

在一栋栋拔地而起的高楼夹缝中，分布着低矮陈旧的城中村自建房。

如星光大道两侧、江南客运站周边，密密麻麻的红砖房一路铺开，人流非常密集，是个想起来就觉得挤得慌的地方。

星光大道两侧的自建房

尽管贴着“脏乱差”、“握手楼”这样的标签，但这儿却是城市中最具人情味儿和烟火气的地方。

这里是很多“打工人”的一方“小天地”，有生活，也有故事。

▲经开区城中村

而在金凯路、国凯大道一带，是成片摊开的工业厂区、物流园，方方正正的铁皮厂房格言显眼。

▲国凯大道（摄影：赵翔）

浓重的工业气息是经开区不同于其他城区的地方，也是外界对它的第一印象。

很明显，经开区同时拥有居住、工业两种截然不同的味道。

PART.03

广西最早成立的经开区，南宁的产业高地

来回顾一下经开区的发展历程。

经开区创建于1992年，规划建设为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”，发展到现在已有近30年的历史。

2001年5月，国务院批准南宁经开区为国家级经济技术开发区，成为广西首个国家级经开区，格局一下子打开了。

这是经开区发展时间轴上两个最重要的节点。

再来认识一下经开区的面貌。

摊开地图，经开区大致范围包括白沙大道、盘岭路、凤江路、环城高速公路围合区域，由中心区和吴圩空港经济区两大部分组成。

▲经开区土地使用现状图

中心区从西往东依次是银凯工业区、中部综合居住区、金凯北工业区、滨水居住区，以及南部的北部湾科技园、生物医药产业园。

工业、居住比重不相上下。

▲经开区产业分布图

中央商住区是几个工业园区的配套居住区，汇聚了住宅小区以及商场、农贸市场、学校、医院，经开区楼市热度、在售项目也主要集中在这。

▲经开区中央商住区（摄影：赵翔）

金凯工业园创建时间最早，是以精细化工、纸制品深加工、食品加工等为主导的产业集群。

银凯工业园则是以机械制造、电子设备制造和新材料制造为主的综合性产业园区。

北部湾科技园是开发区最新规划建设的科技园区，以高新科技产业为主体。

▲经开区银凯工业园（摄影：赵翔）

可以说，南宁经开区是产城融合的优秀样板。

那么，作为广西最早成立的经开区，南宁经开区真正的实力如何？

看数据

2015年，经开区规模以上工业总产值首次突破600亿元大关，达622.28亿元。

2020年，经开区规上工业总产值完成241.57亿元，财政收入完成46.42亿元。

▲经开区（摄影：赵翔）

▲经开区城区大景（摄影：赵翔）

与同为国家级经开区的东盟经开区、南宁高新区相比，谁更强？

从对财政收入的贡献看，2020年，南宁高新区为42.9182亿元，东盟经开区为约12.8亿元，而南宁经开区为46.42亿元。显然，经开区的发展水平更高一些，但与高新区差距并不大。

▲经开区城区大景（摄影：居南宁摄影团队）

与其他城市的经开区battle呢？

2019年国家级经开区综合发展水平考核中，南宁经开区排名倒数第11，还被官方被点名约谈，画风多少有些诙谐。

相比之下，南宁经开区逊色不少，还需要更加努力。

PART.04

楼市不温不火，产品刚需为主

尽管定位偏向工业产业，但看好经开区的房企不少，龙光、融创、天健、卓誉、彰泰等品牌房企早已抢滩入驻。

板块内在售楼盘不少，热度较高的是大盘龙光玖誉城，2019年入市销售至今，已有多组团交付入住，目前主推翰城组团，货量较充足，均价10500元/㎡。

去年新入市的有美的天玥、卓誉朗玶都汇、融创江南书院等，选择性多。

▲经开区中央商务区（摄影：居南宁摄影团队）

产品方面，主要以刚需、刚改为主，纯改善型产品较少，这也比较符合板块的调性和购房者需求。

房价上，经开区当前仍是南宁楼市洼地，房价站岗多年。远离城市中心的空港经济区以及吴圩，房价4、5字头起；中心区房价高一些，均价在9字头到1.2万/㎡不等，板块房价差异较大。

▲经开区实景（摄影：赵翔）

经开区的土拍市场很值得一说。

最近几年，经开区的土地供应不多，但几乎每次地块上架都很抢手，“高光时刻”不少。

比如2020年9月，新希望·锦云湖光地块楼面价6871元/㎡，刷新了江南区、经开区地价。在此之前整个江南区土地楼面单价基本在4000元/㎡左右。

▲锦云湖光（摄影：居南宁摄影团队）

另外，融创江南书院地块也引起了一阵激烈争夺，连续竞价约9个小时，竞拍329轮。

▲融创江南书院（摄影：居南宁摄影团队）

这几场竞拍，让经开区狠狠刷了一波存在感。

不过，相比南宁其他热门楼市板块，经开区显得不温不火，爆点较少，多少有些后劲不足。

PART.05

区位不差，但短板也很明显

经开区本身地段不差，还有“国字号”的加持，但房价却站岗多年，为啥？

从整个城市角度看，经开区位于南宁的西南角，与市中心距离适中，位置并不偏。

交通方面，板块内路网密布，白沙大道、那洪大道与壮锦大道、星光大道交织，构成“井”字交通网，去往各个城区都很方便。

地铁不缺，有2、4、5号线，可快速通达青秀、西乡塘、五象、兴宁。

▲地铁4号线通源路站（摄影：居南宁摄影团队）

商业上，经开区是真的缺。尽管江南区有四大商业巨头——江南万达、百益上河城、星光万科里、梦之岛，但没有一个在经开区。

1月20日，龙光蓝鲸世界正式开业，如“及时雨”般填补了经开区大型商业体商业的空白。

▲蓝鲸世界（摄影：居南宁摄影团队）

经开区的学校不少，如沛鸿民族中学、八桂绿城小学、经开区第二小学、经开区第一中学、国凯路小学、金凯初级中学等。

但不可否认，经开区名校较少，学校实力一般。

▲沛鸿民族中学（摄影：居南宁摄影团队）

另外，经开区的景观资源比较欠缺，从板块控规图也可以看出，绿化用地少之又少，零星分布在工业与住宅之间。

▲经开区总体规划图

水塘江公园-良凤湖尚在规划，但项目由于涉及到多项征拆问题，暂时还未正式施工。

▲良凤湖区域（摄影：居南宁摄影团队）

整体来看，经开区的各项配套基本能够满足居民的生活需求，整体工业属性较强，但想要追求更高更优的配套，比较难。

旧改的到来，将在一定程度上改变经开区城区面貌，相应的，片区生活配套也将逐步升级。

期待这次旧改给经开区带来新的惊喜。

文章来源：居南宁·南宁楼市头条