成都二手房涨跌「成都二手房市场走势」

山雨欲来风满楼。

今年的二手房市场，指导价机制成了调控的疫苗，贷款难成了买房人的痛点，市场的寒潮似乎正大行其道。

又一个“金九银十”即将过去，成都二手房市场当下如何？

量价双跌，是加速还是刹车？

10月以来的二手房成交，仍是意料之中的低迷——截止10月28日，成交量仅1937套。

这份数据属实让人大跌眼镜。

要知道，一向被“反向对比”的春节期间，都有2575套成交量的表现。

而10月份的成交量，看情况最终也不大可能有所超越了，估计是“年度新低”了。

其实，今年成都的二手房市场一直是“跌跌不休”的。

从今年4月份开始，成都二手房的月成交量便不断下跌，到9月份，除6月有过一波小幅回暖，已经实现了4连跌。

对比成交最高的3月——4542套，下跌超过50%。

相比成交量“腰斩”，大家更关心的则是价格的变化，毕竟这才是真金白银。

10 月 20 日，国家统计局公布的《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，52 个城市二手房价格指数环比下跌，成都环比下降了7.6%。

结合诸葛找房出具的房价走势图，成都的二手房均价自4月以来连续跌落，环比去年仍处于降价趋势。

（来源：诸葛找房）

均价下降是买卖双方预期走向平稳的结果，推动二手房价格整体回落的重要动因：

一是，此前贷款收紧；二是，成都启动二手房参考价政策，银行按照参考价进行贷款评估和放贷，导致去杠杆效应明显。

在相对稳定的环境下，买卖双方都开始展露一定的市场特征。

二手买卖的心理战，房东先输一手

一方面，据我们走访，卖方市场的情绪有所转变。

二手房挂牌量，最能体现市场情绪。我们查阅了成都贝壳的挂牌情况发现，6月以来的月度新增房源量基本能够稳定在24000套上下。

这个数据，和4月挂牌数据的差距，远不如成交量那般“天差地别”。在市场腰斩的情况下，也似乎能借此证明挂牌房东心态平稳，扎堆观望。

当然也不能排除，市场劣势下，炒房客大量抛售、因家庭需求大量换房的情况。

仔细研究发现，这个挂牌情况，又与之前有一点不同，就是房东对于价格的心理预期开始走低。

这里要说明的是，贝壳的挂牌量≠城市的挂牌量（成都贝壳的市场占比约在90%），但基本上能反应一个城市的二手供应情况。

据诸葛找房数据显示，整个市场的挂牌价格自4月以来就颓势不断，当下的挂牌均价更低于去年同期，卖方市场的心理价格线已经下滑。

（来源：诸葛找房）

不得不承认，确实有一些业主心态崩了。

据我们观测，近段时间成都的“每日降价房源/每日涨价房源”约在10倍左右，远高于今年3月的约3倍数据。

（来源：诸葛找房）

虽然每日降价房源的数量，不比3月份时能轻易破3000套，但是降价与涨价房源差距的拉大，却能佐证：

随着下行趋势的持续，房东逐渐get到了卖房的不易，即便观望也大都不会有涨价行为，甚至有降价抛售行为的房东，比重开始变大。

（来源：贝壳研究院成都分院）

当然，这不等于就是劝大家抄底，因为你不会知道明天的房价趋势线，是有所好转还是一路滑坡，毕竟刹车也还是会有段反应距离的。

只要不是着急入住，或一眼相中，还是友情建议再观望一下。

压不住的需求，拦不住的刚需

一方面是房东逐渐“妥协”，另一方面也是购房者逐渐理智了，购房者们不再盲目追涨、盲目购房。

不过同理房东，市场再怎么冷静，再怎么低迷，也总归有购房的需求要释放。

在这种环境下，二手房的买方市场开始呈现出“冰火两重天”的态势，具体表现为刚需成交占据主体。

俗话说："爬得越高，摔得越惨"。在预期下行的市场上，踩踏或许表现的颇为严重，一些市场上价格偏高的高端小区、涨价过快的热门板块，都没了往日的人气。

不过，成都某些区域的价格和成交依然坚挺。比如以小户型为主的外光华板块，教育配套也相对出色。据悉，应该是贝壳目前少数盈利状态的区域。

再有一些“实力过硬”的二圈层选手，成交数据依旧稳定，并没有受到过强的冲击。

比如航空港、光华新城等刚需热土，本就处于二圈层，价格相对低，即使受到指导，折扣也在可接受范围内。

还有一些低总价区域，则暂时还没有二手房指导价覆盖，其成交自然受影响不大。

在此背景下，小户型、低总价的刚需产品开始冒头。

综合我们群采得到的数据，10月以来，成都市场成交的主力集中在总价150万以下，建面约90㎡以下。

这部分房源大概能占到市场成交总额的7成，房屋的购买客户绝大多数是原籍不在成都的新市民，总价预算相对紧缺。

此前成都房协推送的，由贝壳研究院发布的市场报告也显示，今年以来截至8月，套均总价100万以内的刚需房型成交占比不断走高。

（来源：贝壳研究院成都分院）

我们认为还有一个主要的原因，就是近期供应的新房普遍价格户型双高，这也倒逼了部分刚需客群，往二手房市场靠拢。

编后语

写到这里，我们给这篇文章做个收尾：

首先，成都二手房数据整体下行，成交量腰斩，成交价格回落，市场调控的利好开始兑现。

再者，成都市场整体平稳，业主比较淡定，市场情绪不高，但是也开始逐渐认可市场调控的现状，价格心理预期走低。

最后，市场的成交进一步向刚需倾斜，这表明二手房承接刚需客群的作用在进一步提升。

由此，我们可以认为，二手房市场调控的正向作用已经出现，并开始展露对于新成都人的助益效果。

大方向上，我们仍能对二手房市场保持审慎乐观的心态。

本文主笔︱拾一︱购房通 出品