兰州楼市“向美而生”是昙花一现 还是春色满园

这几天，家住广武门街道省政府小区的刘慧兰（化名）特别开心。

因为自打兰州官宣救市“二十条”的政策刷爆朋友圈后，她就在谋划她家的房产“战略”。

其实她在这里已经居住了十几年。由于种种原因，她所居住的小区房产证迟迟未能办下来。前年年初，眼看着孩子快到了上小学的年龄，她和家人咬咬牙在附近的光辉小区买了一套60平方米的二手“学区房”。

去年年底，政府出台政策解决历史遗留问题，小区房产证办理工作启动，这让她喜忧参半。喜的是，孩子上学问题解决了，她想把光辉小区的房子卖了；忧的是房市低迷，买不上价格。其实刘慧兰并不是贪心的人，她只是想“回本”。

“买的时候是160万，加上中介费、过户费啥的，实际上花了165万。”刘慧兰说，“如果出手，我的期望值最低是170万。”可事实上是，她的房子在今年年初根本卖不上这个价。

然而，“二十条”的出台，让刘慧兰看到了希望。

一方面她希望政策可以带动房价回暖，让她的房子能卖上价格；另一方面，她希望用这些钱再买一套环境优美、户型较大的新楼盘，将父母接过来住，方便照顾孩子。

为此，她认真在本子上记下：

“第十八条：对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。”

“第十三条：对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。”

……

其实，和大多数兰州市民一样，刘慧兰希望兰州楼市“向美而生”，因为这不仅仅是她对兰州房市的期望，更是她对未来美好生活的向往。

那么兰州“救市”，到底是会是昙花一现，还是春色满园呢？

刘慧兰所说的“二十条”其实就是4月4日兰州市人民政府颁布的《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，旨在“稳地价、稳房价、稳预期”。

《措施》主要分为4个部分：

第一部分是优化审批，加快项目开发建设。其中包括压缩工程建设项目审批时限至30个工作日内；“拿地即开工”；“交房即交证”；规范按揭发放等内容。

值得一提的是，2018年初，兰州发文要求城区商品房实施3年期限的限售政策，此次《措施》中并未有变动，依然强调“取得不动产权证的商品房网签备案满3年可上市交易”。也就是说，此次兰州是想通过加快不动产权证的审批速度，以期缩短购房者的限售期限。

第二部分是减轻房企负担，支持房企良性发展。包括自政策颁布起，企业拿地招、拍、挂竞买保证金将至20%；2021年1月1日公开成交的地块，且且足额支付首期出让价款，经批准，可适度延长剩余款项支付时间在6个月之内；鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，支持优质房企兼并收购困难房企项目等。

第三部分是针对政府职能部门。要求其完善配套公共设施；加大征收拆迁力度，以保证项目落地开工；对新的征拆安置项目，以货币化安置为主，鼓励被征拆群众选择货币化安置；提高预售资金使用效率，实行“不见面”审批等。

第四部分则是面向购房者。其中含9项内容，包括：降低个人购买住房门槛、减轻个人住房消费负担、加大住房公积金支持、支持多元化住房需求、加大人才住房保障、支持新市民购房、支持孝老抚育住房需求、提高住房品质、规范房地产秩序。

具体来说，个人首套房最低首付款比例从30%降至20%，二套房从50%降至30%；已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；此外，公积金贷款最高额度单身职工从原来的50万元，提高到60万元，双职工从60万元提高到70万元。

“这9条，不论在购房门槛、购房成本上，都是近几年来组合利好政策力度最大的一年，真正的买房正当时。”谈及当前是否为购房者买房好时机时，兰州天庆集团营销部门某负责人称，“当然，市场、政策利好，并不代表买任何板块、任意楼盘都能享受利好，对于建筑本身、工程进度也是会有更高的要求和更多关注。”

“重大利好，提振信心！”这是近期兰州市民的普遍感受。政策“松绑”对短期拉动地产回暖的效果是可以预见的。

事实上，兰州并不是第一个发布楼市松绑政策的城市。今年3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，这是国内首个发文放松限购的强二线省会城市。

紧接着，多地政府根据“因城施策、房住不炒”的原则，相继出台楼市松绑政策，以期结合供给端和需求端的共同力量，打出“组合拳”，促进房地产行业良性发展，推动老百姓对住房需求的满足和释放。

截至当前，逾65个城市出台楼市松绑政策，包括福州、南宁、秦皇岛、绵阳等。

兰州加入楼市松绑大军不是没有原因的。来自国家统计局的数字显示，今年2月，兰州新房销售价格环比下降0.3%，二手房下降0.5%；且一二手房已经连续7个月环比下降。同比来看，二手房下跌0.6%，新房则有0.6%的涨幅。但这和十年前兰州房价的涨幅完全不能相提并论。2010年兰州平均房价5500元/平方米，2012年6000元/平方米，2013年7500元/平方米，2013年涨幅胜过以往。

不仅如此，根据房管局网签数据显示，2022年第一季度，兰州各区域共网签房源7316套，面积为775266.44㎡，金额为6864920618元，整体均价为10049元/㎡。有专家称，相比于往年同期数据，2022年第一季度网签数据基本可以说是被“腰斩”，下行趋势明显。

陷入了成交、价格“双降”的尴尬局面当中，或许是“逼迫”兰州市政府不得不抓紧“动作”的重要原因。

而调控政策放松对促进房地产市场成交的积极作用已经被郑州证实。据贝壳研究院的数据显示，3月郑州二手房成交量超过2月的两倍。这说明，“郑十九条”出台后，市场成交明显回升。

这样的成绩，无疑是给低迷的兰州市房产市场注入了一剂“强心针”，使得政府相信“松绑”可以给兰州楼市带来回暖。

这或许也正是“兰二十条”和“郑十九条”有异曲同工之处的原因。两方都提出取消“认房又认贷”；重新启动棚改货币化安置；已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策等；在引人和刺激需求方面，兰州也紧随郑州的步伐。

“兰二十条”特别提出“房住不炒”。看起来，这可能对开发商对房屋定价会有一定的影响。不过亚太金城府某负责人则解释道：“有影响，但我认为影响不大。”

他谈到，首先，房住不炒更多的是针对房地产市场的宏观调控，是为了保证房地产市场的平稳发展，让更多的有实际购房需求的客户群体有能力，有保证的购房；其次，新政策目前对于兰州市场来说，具有稳定房地产发展的作用，主要以去库存为主，所以短期内交易量会有小幅度上升，但交易价变化的幅度不大，政府出台新政更多的是为了保证兰州房地产市场稳定且有活力的发展，而不是竭泽而渔。

兰州本次政策的出台是基于目前销售乏力、库存高企等实际情况所做出的综合性调整，宽严相济，有利于维护市场供需的平衡。

虽然政策刚刚颁布，还未见到实质性的数据支撑，但是许多积极信号都让人们看到了兰州楼市即将“绽放”的春天。

当然，有机遇就会有挑战，尤其是对于开发商来说。

“新政出台，政府要求项目建设与配套设施须同步，这对开发商来说是一项挑战。”绿城春风燕语项目某负责人谈到，以前是拿地看位置，周边成熟的配套自然就是卖点。然而，兰州南北最宽不过5公里，东西狭长近40公里，“两山夹一河”的特殊地理形态注定主城区土地稀缺，所以当下城市中心可开发地块寥寥无几，且基本以旧改为主。这就意味着，如若开发周边那就不得不在做好项目本身的同时做好配套规划建设，这就需要更多的成本投入。

比如，在高坪区青白石开发建房的碧桂园，就是投资12亿元修建雁白黄河大桥，为的是让住户通过这座4.03公里的大桥顺利抵达项目区。

对此，他也说，目前在各类利好政策推动下，政府也会一步步完善公共配套的建设。人口达到一定趋势的时候必然完善，在建项目开发商要宏观的思考和落实配套问题，提升城市人居品质。

前面我们提到，政府欲缩短购房者的销售期限，提出要全面推行新建商品房“交房即交证”，那么这对开发商又意味着什么呢？朱家晖说，其实在2021年，天庆有项目已经实现了当年交付即交证，天庆蓝色港湾在入住同时也取得产权证，保障业主利益，但对于开发商、政府相关单位协作配合、效率也提出了更高的要求，总之，市场也是趋于更加规范。

新政还提出鼓励开发商装修交付，龙湖集团一位吕姓负责人则称，开发商精装交付其实更加节约资源。“老百姓花同样的钱装不出来开发商的效果，这是给老百姓省钱的一种途径。”

对购房者来说，当下受全球疫情的影响，大家都是捂紧钱包过冬，对于购房这种负债的大额消费，必定是慎之又慎。因为在过去的二十年里，房价一路高歌猛进的同时，居民杠杆也在急速攀升。这意味着，如果再负债买房，就要面临“喝西北风”的风险了。

政府应该是意识到了这一点，提出了“组合贷”。傲润地产赵姓总监解释，其实组合贷并不是新鲜事。“去年公积金中心就要求开发商不能拒绝客户使用组合贷，组合贷本身就是部分贷款压力大的客户可以减轻一部分负担。”

他分析，现在的市场环境，尤其对高房价区域，客户使用组合贷的比例会增加。也为去化增加了一个筹码利好。组合贷回款慢这个开发商还是要理性考虑，先以去化为目的。现在的市场大环境开发商也不会拒绝这样的客户购买房子。

综上可知，需求端鼓励、供应端加速、企业端稳定、执行端规范是“兰二十条”的显著特点。但是“救市”的最终结果到底是昙花一现，还是春色满园，这就有待时间的检验了。

其实，对于刘慧兰来说，如果“兰十二条”的政策能持续，她还计划在孩子读完小学之后，把自己住的这套房子卖掉，通过公积金贷款换一套更大的房子，毕竟如果未来有两个孩子，这套房子显然不够住了……

那么，就让“子弹飞一会儿”吧。

作者：李翊萌