房地产黑铁时代地产的未来是什么

来源： 2023-11-25 16:16:24

上一篇我们说到，中国房地产已经进入到一个新常态，过去靠人口增长、城镇化提高的人口红利和城市化红利下的高速发展已经成为历史，那么接下来房地产这个改革开放以来最蓬勃发展、全民参与的产业，未来将怎么走？

一、回到低负债率时代，高负债率运营的房地产公司将迅速死掉，中国将有80%的房地产公司消失

众所周知，中国房企一直是高负债运营的，近些年更是在以凤厂为首的高周转策略下加杠杆，导致负债率平均都达到了70%以上，甚至有的企业已经达到了100%多，全世界的房产商，负债率没有超过50%的，我国未来的地产企业，之后只有将负债率降到低于50%的水平，才有可能能够存活下来，否则只有死路一条。中国现有的9万多个房产公司也将死掉80%甚至90%。

二、高价买地高价卖房、大规模造城的模式终结

1.原来那种不惜代价买的，甚至出现面粉比面包贵的情况将一去不返，剩下的是是理性判断市场、合理测算规模、去化模式、将地产开发回归到正常节奏得企业，再也不会出现“345”或者“456”那种开盘即收回初始投资的企业和项目，营销也将成为后期的常规工作环节，无需神话。反倒是前期的市场研判、项目定位、产品定位将更是企业应该更加重视的部分（这也是最不被重视的地方，一直以为是销售的功劳其实过去的销售大牛都是市场给与的）。只有潮水褪去，才发现谁在裸泳，现在看来，过往的业绩神话不是销售厉害，而是市场只把这部分功劳安在了销售身上。

2.动不动造城、大规模远郊片区开发模式将消失，比如华夏幸福、宏泰等，本身就是吃一线城市外溢人口红利的项目，都不会再有什么发展，除非能够优先大规模导入劳动密集型产业，那开发配套住宅和商业才有机会，但是这个逻辑与他们之前原有的逻辑是违背的，因为原有逻辑是地产先行，现金流补贴产业开发，产业开发通过落地投拿利润的逻辑。玩儿不转了。但是不代表这类企业完了，他们在产业规划、服务导入、园区管理上依然有很强的业务能力，轻资产输出也会是一个不错的方向。

三、专注于擅长领域，原来跨界步子太大的，总会扯着蛋的

近些年地产企业跨界太多，玩儿足球（恒大、华夏幸福、富力…）造车（恒大、宝能等等，据说有十三家房企之多）、矿泉水（恒大），养猪（恒大、碧桂园、万科、富力等）、机器人（碧桂园，还弄了一堆博士天天在那写自己的毕设）。

可见地产企业都已经飘太多了，这一点上我们要好好学习一下港企同行，无论是恒隆、嘉里，还是新世界，都在自己最擅长的领域不断深耕，没有被高周转的诱惑吸引，如今他们手里握着大量的的优质资产，反倒是活的潇潇洒洒，虽然没有在高周转这条赛道上吃到快餐，但是也没在这条路上栽了跟头，真的是应了那句话啊，“总在江湖漂，哪能不挨刀啊”。

四、国央企、地方城投接盘，稳住地产行业，不崩盘，软着落

既然会有80%到90%的房企会死掉，那么势必会带来大量的债务违约，烂尾楼项目，怎么办？第一：变卖资产卖身求生，毕竟负债率在80-90%，打打折能出清出清，将原有的项目搞定；第二：申请破产，现在也不在少数，破产之后变卖，由接盘的人定向接盘，但是这个势必会伤害很多购房者。第三：政府平台或者金融公司给予支持，不过是定向直接到交楼阶段，这样确保购房者能够稳定拿到房子，不过一定不会按期交楼，也不会按照购买时那个期待的品质，能够在70分位拿到交房水准，不用去闹了，知足吧。