深圳房子降价600万「深圳自己上牌流程」

文 / 大先生

又一个购房者，掉进了深圳公寓的大坑里。

大先生的粉丝老吴，2015年花了200多万，投资了一套龙岗远洋新干线65㎡的复式晶钻公寓，单价3.2万/㎡。

最近，由于生意需要资金周转，老吴想将这套公寓出售。

然而，中介建议他，如果想尽快脱手成交，至少要将挂盘单价调低至3万/㎡，甚至2.7万/㎡以下，不然根本别想卖出去。

老吴直接懵了。

他后来告诉我，当时他的内心活动是：难道是我耳朵不好使，听错了？要是我没听错，那就一定是这中介疯了！

深圳一套几百万的房子，5年过去一毛钱赚不到也就算了，居然还要亏本几十万？

差点把中介打一顿的老吴最后还是冷静了下来，他查了一下贝壳的数据才发现，中介并没有忽悠自己。

同小区的公寓，挂盘价为2.3万-2.5万/㎡的房源，不在少数。

贵一点的也有，但这些房源基本都挂牌两三年了，都没有成功卖掉。

真正能成交的，成交价普遍只有2.4-2.5万/㎡。

老吴算了一下，自己必须以低于购买单价8000元/㎡的价格，在5年前原购入价200多万的基础上，亏本50万大甩卖，才能尽快甩掉这个烫手的山芋。

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老吴的经历，并不是个例。

在深圳市场，关于公寓降价、亏本脱手的“投资惨案”，我随便都能给你举出一堆来。

前海的丽湾国际公寓，成交价从2019年4月的5.4万/㎡，一路下降至2020年11月的4.9万/㎡。

红山的龙光玖钻，2018年入市后，一度被北方来的投资客几层楼、几十套地哄抢，当时还引发了“野蛮人入侵深圳楼市”的惊呼。

但如今，买了这个项目的投资客也难逃亏本厄运。

2020年1月到4月，龙光玖钻的二手房实际成交价，从5.9万/㎡持续下跌至5.48万/㎡。

相比开盘时6.5万/㎡的均价，当时买了龙光玖钻的业主，每平方米就要亏掉一万块。

有人说，这些公寓地段都不行，亏本也正常，那些核心地段的公寓总不会跌吧！

其实，这些地段越好、价格越贵的公寓，涨起来很惊人，但亏起来也更加刺激，业主控拆起来，都是眼泪鼻涕一把流。

比如位于福田CBD核心的金中环酒店公寓，2005年底开盘时均价就高达1.7万/㎡，当时全市住宅均价才7000元/㎡。

位置最佳、户型经典、品质极高，还经历了深圳的多次房价飞涨，按理来说，金中环公寓应该是过去十多年，深圳公寓中升值最快的了吧？

然而并不是。

现在，金中环公寓的二手房价只有4.7万/㎡，虽然相较开盘价涨了不少，但考虑到深圳的均价都已经7.2万/㎡了，妥妥的跑输大市。

福田中心区的深业上城，一套358㎡的大户型，2015年开盘时加契税成本价超过3000万，现在降价300万，仍然甩不出去。

车公庙的东海国际公寓，2013年开盘时，又有购房者以10万/㎡的价格买了一套，然而几年过后，这套公寓以9万/㎡的成交单价被拍卖，亏损十分惨烈。

这个项目顶楼最贵的一套，售价2.5亿元，7年多了还没卖掉，开发商最后只能降价2000万元，以2.3亿元的价格抛售。

即便是深圳最顶级的豪宅公寓深圳湾壹号，也并不是每个业主都稳赚不赔。

有个朋友买了一套，1447万登记，还有50万的契税，贷款700万，月供 物业费要8万，供了5年楼，成本已经超过2000万。

但由于是不看海的小户型，并不受市场欢迎，现在即便以1800多万的底价出售，依旧无人问津。

他只好告诉中介，能卖出的高价全都算做佣金，只要能把房子卖出去就好。

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举上面这些例子，不是为了扎大家的心，只是为了说明一个问题：

别看这两年一手公寓卖得火，但开发商宣传的投资价值，都必须进入二手市场接受检验，才能得到证明。

这几年，有很多人通过投资深圳的公寓，赚了不少钱，但也有一些公寓的业主，只要诚心出售，基本都得接受亏损的结局。

其实关于“深圳公寓到底能不能买”这个话题，一直备受争议。

大先生的粉丝群内，时不时就有人因为这个问题进行辩论。

支持买公寓的人，能说出“12条完美理由”。

不支持买公寓的，也能列出不能买的“十宗罪”。

大家在群里争论到最后，一般也会艾特我，问一句：大先生你怎么看？

我也说说我的看法。

在深圳楼市，公寓作为对住宅的有效补充，自然有其存在的“合理性”；深圳停止审批新建公寓后，部分优质公寓也确实有其“稀缺性”，买一套就少一套。

但很显然，公寓也有其“特殊性”：无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。

过高的持有和交易成本决定了，公寓并不是一个适合所有人的投资产品。

一个不适合买公寓的购房者，如果被忽悠洗脑，或是被有限的认知绕进去，晕乎乎地买了公寓，那等待他的结局，大概率就是掉进坑里，不掉一层皮都爬不出来。

哪些人适合买公寓呢？

一是有钱但没有名额的家庭。

在给子女买房的时候，为了不占用孩子未来的名额，不限购的公寓确实是他们为数不多的选择。

而买给孩子的房产，通常都会长期持有，公寓转手难、涨幅慢的缺点，也就不那么严重了。

二是有实力的投资客。

这类人手上有钱、投资需求强，买的都是处在核心地段，拥有核心资源的公寓。

一般也会长期持有，通过出租的方式，产生稳定收益。

三是对升值与否不太在意，但对圈层和身份有需求的土豪。

他们买的，已经不是常规意义上的公寓，而是汇聚核心地段、高端配套、稀缺景观为一体的顶级豪宅公寓。

这种公寓，随便一套都是好几个亿，但再贵也有人抢，例如前海的国金汇，价格高达15-17万/㎡，仍然一房难求。

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除了上面这几类购房者，对其他人来说，同样的钱，投资一套公寓，远没有买一套住宅来得踏实。

要是你符合下面这几种情况，更是不建议你买公寓。

如果你还没有买过一套房子，有深圳住宅名额，就别想不开去买公寓了。

虽然公寓单价往往比住宅便宜，但付出的成本却并不比住宅低。

当你把手上的钱都砸进公寓里，后面想要再换住宅的时候，会非常被动。

那些已经结婚，上有老下有小的家庭，最好也不要碰公寓。

从日常环境到居住体验再到生活成本，公寓都不是一个很好的选择。

公寓一层楼十几二十户，人员往来频繁且杂乱，既不舒适也不安全，还要忍受价格翻倍的水费电费，何苦呢？

此外，很多公寓不能落户，也无法申请学位。就算能申请，基础分也比住宅低不少，根本不能保证入学。

即便你是为了投资，但如果手头资金有限，建议你也不要打公寓的主意。

在贝壳上，很多公寓房源挂了几个月甚至几年都无人问津。在其他业主竞相抛盘的情况下，你想要原价卖出都很困难。

如果你经过慎重考虑，确认公寓符合自己的实际需求，在买之前也给你几条建议：

第一，一定要买在交通便利、配套齐全的核心地段，比如前海、深圳湾。

第二，只建议购买小面积产品，户型越大，租售比越低，也越难出手。顶级豪宅公寓除外。

第三，任何关于公寓带名校学位、可以积分上学的宣传，都不要轻信。

第四，有大量住宅供应的区域要避开，比如龙岗、光明。