华润万橡府样板房「华润五矿万樾府」
来源: 2023-11-19 10:16:26
文/大先生
01
几天之内,华润旗下的新盘,两次成为深圳楼市万众瞩目的焦点。
先是华润城润玺开盘的消息,又一次在深圳掀起了一场万人抢房的全城造富运动。
随后,华润刚拿到预售证、被称为“坪山版华润城”的新盘万樾府,成为深圳首个试点官方统一购房认筹APP系统的新盘。
有人感慨,终于明白此前“突然”开盘的部分热点楼盘,究竟为何这么突然了。
在华润城公布“无房优先”的销售方案前,另一家民营房企巨头位于前海的新盘,公然放出风来,要搞“全款优先”。
而在官方认筹APP上线同一天,宝安某新盘在拿到预售证后,突然宣布重新备案,均价从原来的5.2万/㎡直接改成6.3万/㎡,在众目睽睽之下加价1.1万/㎡。
此次购房诚意登记系统上线,对于某些违规搞内幕交易的开发商和外围中介而言,无疑是一次重大的打击。
此前,政府不介入购房登记环节,认筹系统由开发商提供,开盘过程政府难以监管,也导致了很多问题的出现。
比如,一些开发商在预售前违规收取诚意金,根据诚意金的收取数量来决定推盘数量,制造供不应求、日光盘的假象。
现在有了官方认筹系统,监管部门便可以对开盘实施全方位监督,通过购房诚意登记观察市场的供求状况,准确掌握某片区需求量有多大,决定该片区的新房预售量和推盘节奏。
简单分析完官方认筹APP对深圳楼市的影响,说回万樾府这个盘。
坪山作为深圳目前唯一没有开通地铁的区域,近期的楼市热度却持续高涨。
万樾府作为地铁14号线(在建)物业,并且位于坪山CBD,再加上华润大品牌,关注这个项目的购房者也非常多。
那么,上涨势头一直疲软的坪山,能否逆势翻盘?均价只有4.17万/㎡的万樾府,值得打新吗?
02
万樾府对外宣传的核心卖点主要有这么几个:地段、地铁、学校。
这三个因素,既是刚需购房者最为关注的点,也是现阶段深圳楼市房价上涨的主要推动力。
我们一个个来分析,这些卖点到底值不值?
地段好不好,其实从项目的名字就可以看出来。
万樾府、润樾山、和樾府、樾伴山……今年深圳楼盘起名流行一个“樾”字。
在常用的词产生审美疲劳后,用相对有陌生感的词来营造高级感,也不失为一种办法。
我查了一下,“樾”字百度释义为“树荫”,引申为“庇护”,翻译一下就是:山旮旯,结合万樾府所在的坪山区,确实非常贴切。
除了大鹏新区之外,坪山可以说是目前深圳最为偏远的区,也是唯一没有开通地铁的区域。
但位于坪山商务中心区的万樾府,已经是整个坪山所有在卖的新房中,地段相对最好的一个了。
项目距离在建地铁14号线沙湖站只有400米左右,属于地铁口物业,12个站到福田岗厦,预计2023年通车,未来还可以与规划中的19号线换乘。
同样是首通地铁,14号线之于坪山的价值,就相当于11号线之于沙井,6号线之于光明。等到地铁开通,预计周边房价还会迎来一波涨幅。
在教育方面,目前万樾府小学学区划分的是中山小学、坪山新合实验学校,初中学区划分的是中山中学和坪山新合实验学校。
与竞品佳华领悦广场的学区坪山实验相比,万樾府的学区在名气上还是差了一些。
但由于真实成绩不理想,坪山实验一直被嘲讽是“中介名校”。在整个坪山生源质量都比较一般的情况下,这几所学校之间的差距其实并不明显。
不过需要注意的是,由于新合学校周边还有金地朗悦、京基御景印象等小区,未来学位可能比较紧张,存在上不了学的可能性。
整体来看,万樾府宣传的三个卖点,虽然不算完美,但基本都是成立的。
但是,万樾府也有一些居住体验上的缺陷,在购买决策之前需要留意。
这次开卖的1、2栋,靠近坪山大道与比亚迪路,靠近路边的户型,噪音肯定是跑不了了。
最坑的还不是噪音。
1、2栋和项目其他楼栋并不在同一个小区内,而是硬生生被一条市政道路分割开来。
未来这两栋楼的业主,可能只有一个逼仄的小花园,享受不到完整的小区配套。
有粉丝向我吐槽:先把独栋的两栋位置差的卖了,让摇中号的人纠结,好深的套路!
在梯户比上,和竞品花样年好时光的3梯5户相比,万樾府首期的2梯6户也略显拥挤。
不过,正是由于上述缺点的存在,这次开盘的1、2栋,价格相对后面开盘的几栋也会有优势一些。
此外,按照目前的建设进度,万樾府得2024年才能交楼,还要等待三年以上的时间。
对于刚需来说,这也意味着这几年都得租房居住,同时承担房贷和房租,资金压力要大很多。
03
当然,不管优势和缺陷如何,作为一个刚需盘,万樾府究竟值不值得买,一切还是要看,在同样的价格区间内,有没有更好的选择。
最近坪山新推的几个楼盘,东关珺府均价3.96万/㎡,单价区间在3.6-4.3万/㎡,总价区间在260-586万/套。
豪方东园均价约3.93万/㎡,单价区间在3.1-4.5万/㎡,总价区间在217-1377万/套。
佳华领悦广场,预计也是11月底入市,价格区间预计在3.7-4.3万/㎡,不过不确定是毛坯还是精装。
目前,整个坪山的新房价格都在3.8万/㎡左右,朝向差一些的卖3.7万/㎡也有,产品好一些、朝向好的在4.2万/㎡左右。
万樾府4.17万/㎡的销售均价,在坪山算是中等偏贵的水平。
不过据我了解,目前开发商给出了冻资99折、诚意登记99折、开盘99折的优惠政策,相当于打了97折,均价大约便宜了1500元/㎡。
二手房市场,目前坪山二手房价最高的区域是佳华领悦广场周边,也就是坪山的中央居住区,用中介的话说,就相当于福田的香蜜湖。
大东城二期、万科金域缇香二期,挂牌价都突破了6万/㎡。
带坪山实验的大东城,10月8日成交了一套86平的四房,总价495万,均价5.7万/㎡。
万樾府所在的区域则是坪山的商务中心区,相当于福田CBD,周边二手房价格相对中央居住区便宜一些。
目前,京基御景印象的均价是4.5万/㎡,10月28日成交了一套89平的三房,总价401万,均价4.5万/㎡。
虽然目前万樾府所在区域的二手房,比不上带坪山实验学区的楼盘价格,但由于整个坪山并没有特别顶尖的名校,决定片区房价差异的主要因素,并不是学校,而是交通。
因此,虽然目前万樾府所在片区均价只有四字头,但未来通过14号线可以直达福田,相较其他片区反而更有想象空间。
整体来看,万樾府是坪山今年性价比较高的一个项目,地铁口、门槛低,加上华润的品牌,如果能接受独栋无小区的缺陷,还是非常适合预算有限的刚需上车的。