上海的某些房子 已经筑底了吗「上海重建小区」

大家好，我是观观。

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。

以下是今天的正文。

今年8月“三价取低”后，上海楼市进入了调整阶段，经常关注的朋友们应该可以发现，8-10月的二手房，不降价是基本很难成交的。

然而，进入11月，情况开始起了变化。根据房地网的最新数据，11月上海二手房住宅差不多成交了1.58万套左右，相比前2个月，开始进入了缓步上升期。

我们发现，上海的某些房子，已经筑底了。

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率先筑底的，第一类就是之前涨上天，之后跌下去的XQF，价格像过山车一样，很是刺激。

比如对口福外 建平西的梅园板块，三街坊30平的房子，成交价就从高峰期2月的630万跌到了406万，而另外一套50平的房子，从1020万一路下调到725万，这两套的跌幅都在30%左右。

还有就是非常著名的高兴花园，由于闵实验畹町校区入学条件的变化，70平的两房从高峰期3月的570万跌到了目前的370万，单价从8字头掉到了5字头，直接抹掉了三分之一。

外环外仅靠XQ的老破小，买入的时候一定要好好衡量下价格。

另外像对口张集的张江汤臣豪园，对口平南小学的平南一二村，都从最高点打了八折。

然而，不像大家所想的“越涨越买、越跌越不买”，上述几个小区和板块的成交量、成交价都开始大规模触底回升了。

梅园板块在9-10月的时候，其实价格已经回到了2020年8月的水平，前期涨幅中的泡沫基本被消化干净，于是10月开始成交量大幅放大，一下干掉了25套，是8、9月的2.5倍。

而高兴花园就更明显了，新挂牌的高兴花园68平363万，5.4万一平，而附近对口蔷薇小学的蔷薇新村72平373万，5.2万一平，这么看来，目前高兴花园的XQ基本无溢价。

目前高兴花园的价格，相当于买房送XQ，因此越来越多的人也选择买入而不是继续等待，因为只要和附近非XQF进行价格对标后，就会发现价格没有下跌空间，需要上学的，该买还是得买。

实际的市场成交价也体现了出来，高兴花园70平两房的成交均价，10月以前一路下跌，而10月触底后，11月开始回升，止跌放量非常明显。

（我们也会及时将这些信息发布，还没有关注魔都财观公众号的朋友，可以关注下我们）

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而第二类触底的，就是优质板块的品质小区。

比如大虹桥的万科天空之城，2021年5月最高峰时，100平的单价能卖到9万左右，2021年9月跌到了7.8-8.0万，而目前最新成交价已经稳定在8-8.5万了。

同样，虹桥商务区的万科时一区，2021年6月两房最高峰800万左右，8-9月微跌至750万，目前又涨回790万了。

另外，一些新交付的标杆二手房，也通过首次成交刷新了板块的认知。

普陀真如，中海臻如府首套成交，单价13.5万，由于不满五年，带全额增值税，实际买家支出往15万一平走了。

下次谁再说真如不行，嘿嘿，我就用13.5万的中海和12.2万的高尚领域打他脸。

青浦徐泾，中核锦悦府首套成交，9万一平，算上税费逼近10万，也十分坚挺。

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上海的购买力，只会隐藏，不会消失。在这背后，是上海两条主线非常稳。

第一，就是源源不断的新上海人。尤其是疫情后，上海开启“抢人”模式，向优秀海内外人才广开大门，国内外毕业生纷至沓来。

根据人社局的数据，截至11月中旬，上海今年已经落户居转户 人才引进6.5万组，是去年全年的两倍以上。按一组2-3人计算，今年仅这两个渠道，就妥妥吸引15-20万人落户上海。

第二，就是长期的楼市低库存。

新房就不用说了，根据房地网数据，上海目前新房可售套数为4.2万套。注意，这是包含第五批1.5万套新房的数据，考虑到这批房子尚未网签，实际的库存在2.7万套左右，按照一个月7000套左右的去化速度，库存周期不到4个月。

这也是我一直推荐大家抓紧把握第五、第六批新房的原因，趁着新房有大量供应压低积分，就应该早点下手，不然等到明年供应缩减时，就没那么容易了。

二手房由于实行了核验价，因此外网只有一万多套房源，几乎是无房可售的状态。

根据我们掌握的内网房源，实际在售的约8-9万套，这对于一个月消耗1.5万套房子的上海来说确实不算多。

看看附近15万套二手房库存的杭州、13万套二手房库存的南京、10万套二手房库存的苏州，就知道楼市规模是以上城市好几倍的上海，二手房有多么紧俏了。

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当然，这些楼盘快速触底的原因还有一点，就是对于高端客户而言，其实受市场情绪影响不大，因为上海的房子，尤其是上海核心区的品质房源，并不是一个投资品，而是资产的去处。

就像前段时间成交的1亿老洋房、1.8亿古北壹号一样，拥有了大量财富之后，其实买豪宅，只是想让钱有个地方放着而已。

毕竟海外的形式大家也懂的，与其资金外流，不如留在国内好好建设。

大资金尚且如此，千万级的也是一样的道理。

所以，其实改善板块不仅很贵，而且很稳，就像翠湖刚刚成交的两套单价25万、总价五六千万的房子一样，你说买家不买它们，可能就去买加州别墅，我也是信的。

我经常说，上海不是全国的上海，而是世界的上海，特别是疫情后，感受特别明显，大量海归回流，大量资金回流，上海都是他们的首选地。

接下来的一段时间，是上海楼市的平稳期，也是适合大家耐心挑选的时期，无论是新房还是二手，我都建议拥抱优质资产，拥抱核心资产。