颤抖的燕郊楼市丨产权问题只是开始乱象还在继续 香饽饽沦为烫手山芋

燕郊20多个楼盘正在面临无法落宗、产权缩水的问题，这一由开发乱象引发的产权问题已经影响到了燕郊的房地产市场。北京商报记者走访发现，最先受到冲击的是二手房市场，部分中介手中的二手房已经中断交易，买卖双方对于房价的心理预期也出现跌落。相对于二手房，新房在产权的问题上并不存在历史遗留问题，这几天“可以落宗”也成为燕郊楼盘的新招牌，但是部分“土地改性”后开发的项目仍值得警惕。有行业人士指出，该事件对燕郊楼市是一种利空，燕郊置业者也会回归理性。据悉，该事件有了最新的进展，2月7日，三河市人民政府表态称，本周内将出台具体的解决办法和工作方案，这直接决定着该事件对燕郊楼市带来的影响到底会有多大。

1涉事二手房交易中断

“去年11月，我将燕郊的房子卖了，想在东四环附近换一套两居室，目前已完成了前期的所有流程，只剩下最后一步到燕郊不动产登记大厅办理过户手续，之后就可以拿到尾款了。可正是这本来毫无问题的最后一步却出现了问题。不动产登记大厅工作人员告诉我，房屋无法办理不动产权证，导致交易不得不中断。”家住燕郊上上城五期的王先生向北京商报记者表示，希望事情能够早日解决。

不得不提的是，和王先生一样遭遇房产“无法办理不动产权证”问题的业主并不在少数，而在这些“问题房屋”中，已经完成签约且正在办理交易手续的房屋，都会面临交易中断的尴尬境地。

为王先生办理二手房交易手续的中介人员称，这次交易中断实在是出乎意料。拥有房屋所有权证书的房子，却无法办理不动产权证，这样的事情任谁都想不到。该中介介绍，与王先生所面临情况类似的房屋交易，都不得不中断交易，此外，已经确定无法办理不动产权证的房屋，都无法进行房屋买卖交易。

合法合规购买的房屋却无法办理不动产权证，这样的事实让相关业主很难接受。据悉，去年12月1日起，三河市成立不动产登记中心，开展不动产登记具体业务，用以确认房产与土地的权属问题。此后，燕郊福成五期、首钢小区等多个小区的业主遇到了无法进行不动产登记的问题。原因在于开发商私自更改了土地性质，在工业用地、绿化用地上建设了住宅，在进行不动产登记时，才发现项目的土地性质已发生了变化，从而影响到了这些房屋的不动产登记。

目前，这一事件仍在持续发酵，相关部门仍未给出具体解决方案。该事件也导致沉寂数月的燕郊楼市再度成为众人关注的焦点。业内人士认为，“燕郊部分楼盘无法落宗事件”会对燕郊楼市带来一定的负面影响。一位在燕郊从事二手房交易多年的中介人员表示，目前很难说该事件对燕郊二手房市场的影响究竟如何，最重要的一点是该事件何时能解决，若拖得时间过长，市场成交量价极有可能出现下滑。目前来看，该事件主要影响在于买卖双方心理预期的变化。一方面，购房者会更加理性、谨慎；另一方面，售房者为了避免不可知的风险，也会及早出售自己的房屋。

值得一提的是，从二手房供应端来看，节后燕郊新增二手房房源明显增加。据燕郊一中介公司相关负责人透露，春节后燕郊新增房源量明显增加，节后三天挂牌量近200套，占燕郊在售房屋的10%左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，挂牌房源的增加一方面是房地产市场本身的波动，另一方面也可能是受到上述事件的影响，这些“问题房屋”从“香饽饽”变成“烫手山芋”，可能导致燕郊其他业主售房心理的转变。

2新房市场波及较小

相较部分二手房交易中断，可以肯定的是新房市场目前几乎没有受到该事件的影响。一方面，燕郊在售新房较少；另一方面，新房在产权问题上暂不存在上述历史遗留问题。

在北京商报记者实地探访过程中，多个新房项目销售人员均表示：“在售的项目五证齐全，可以落宗并取得不动产权证。”“可以落宗”俨然已成为在售燕郊项目的“新招牌”。燕郊御东郡项目销售人员称，其实新房项目不存在不能落宗的问题，保证“可以落宗”也是给购房者吃一颗定心丸。

燕郊某项目负责人表示，目前来看，大部分不能取得不动产权证的小区均是年代较久的小区，主要原因是当时的政策相对不够完善，不动产登记较为混乱。近两年新建的小区，基本不存在类似问题。目前在售或待售的项目，土地获取基本都是通过政府部门合法拿地，政府在项目规划以及验收等阶段监管都更为规范。

但是也有业内人士称，由于燕郊这些年来楼市快速发展，相关部门的监管不严也使得楼市乱象频出，这也不得不让购房人在未来购房时对可能爆发的问题提前进行警惕。有燕郊当地房地产行业人士透露，燕郊开发企业最常见的手段便是以“文旅、休闲”或者“工业园区”等名义拿地，再超标多建住宅，缩水配套。比如，近年进驻燕郊的港中旅，以文旅、休闲名义在燕郊田辛庄开发的旅游地产项目，如今也是只见地产未见旅游。“所以虽然销售人员承诺了这些新房可以进行不动产登记，但是到最后会不会出现不能落宗的情况，现在谁也不好说。”该人士坦言。

亚豪机构市场总监郭毅认为，对于在燕郊购买新房的置业者来说，决策前谨慎核查项目五证是否齐全，尤其是土地使用证中的土地性质及使用年限是非常有必要的。对于当地相关管理部门而言，对房地产项目的监管应该更加全面、更加严格，避免出现类似的混乱情况。

3燕郊楼市利空？

“购房者通过合法合规的方式购买的房产，却无法办理不动产权证，这是一件糟糕的事情。”严跃进坦言，该事件的发生对燕郊楼市形成了一种利空。

同样，中原地产首席分析师张大伟也认为，相比于一线城市，这些三四线以下的城市房地产市场秩序比较混乱，“燕郊部分楼盘不能落宗事件”并非个案，而且错不在购房者，对于燕郊楼市而言，该事件对购房者以及投资者都会产生负面影响。

据知情人士透露，燕郊等北京周边的房地产市场一直存在着类似土地改性这样的“潜规则”，在环京楼市监管日趋严格的情况下，这些地区楼市乱象也会逐渐显现。“燕郊部分楼盘不能落宗事件”同样存在于环京的其他地区，只不过燕郊因为启动不动产登记而率先爆发。“由于事件爆发的时间较短，对于燕郊楼市带来的真正影响尚不明确，但可以肯定的是，对于购房人的心理预期是一种打击。”上述人士进一步表示，该事件的发生也会导致购房者在购买环京区域房屋时不再“疯狂”，而是回归理性。

燕郊，紧邻北京通州，由于特殊的地理位置在过去几年成为了居住和投资两种价值兼备的房地产市场，但是目前暴露出的产权问题很有可能将这个特殊的房地产市场带入更为特殊的境地。

有行业人士指出，无法落宗影响到的是燕郊部分房源未来变现的问题，如果没有办法交易，这些房产的高房价就是空中楼阁。

但也有行业人士基于燕郊特殊的地理位置和房产价值做出了乐观的判断。他们认为，毕竟燕郊楼市供应量有限，市场整体处于供不应求的状况。因此，该事件对燕郊楼市不会造成太大影响。一位居住于燕郊星河皓月小区的高女士向北京商报记者表示，在燕郊多个小区房产无法落宗后，她所居住的小区反而体现出了可以落宗的价值。“春节前二手房的挂牌价格不到3万元/平方米，现在就是因为能落宗反而涨到了3万元/平方米，这是我们这些业主愿意看到的。”

不过业内人士也认为，二手房挂牌价格的上涨也有可能是短期现象，真正的交易价格和量是否能够维持续原有水平还要看至少1-2个月的成交数据再做判断。

事实上，“燕郊部分楼盘不能落宗事件”只是燕郊楼市乱象的冰山一角，在燕郊楼市驶入快车道的几年间，“高首付、捆绑精装修或车位出售”等违规销售行为也多有发生，尤其是在2016年，捆绑搭售几乎成为包括燕郊在内环京房地产项目的普遍销售手段。因此业内人士判断，随着这些项目在未来几年陆续交房，一系列乱象带来的房地产市场问题恐怕会更加频繁。

精彩回顾