昆明房价不降反涨最新消息「昆明房价暴跌开始了」

在开始今天的内容前，先播报一个针对购房者的利好消息：

在上周日央行发布《关于调整差别化住房信贷信贷政策有关问题的通知》明确：对于购买普通自住房的家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

也就是说，按目前4.6%的LPR，新办首套房贷款将允许银行最低给到4.4%的利率。

无疑，这对于符合条件的购房者，将在利率上再次享受到政策带来的实惠。

针对该政策，目前已有在昆银行跟进。据悉，自昨天（5月17日）起，在昆的建行、民生银行，针对符合条件的新办房贷客户，已开始执行首套房贷最低4.4%的政策。

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导语：

从去年4月到今年4月，正好一年的时间。

昆明新房成交均价同比下降约1500元/㎡，这与市场上各种“打骨折”的景象相比，数据与感受似乎不太匹配。

昆明房价的背后，目前市场是什么样的情况呢？

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昆明房价仅降了1500元/㎡

房地产行业从“至暗时刻”来到“黑铁时代”之后，昆明房价的下跌幅度，并没有如房企“打骨折”促销那样夸张。

最近，克而瑞发布的数据显示，4月份昆明商品住宅成交均价为14240元/㎡，与去年4月相比，房价只跌了大约1500元/㎡。

△数据来源克而瑞/昆明楼市整理制图

去年4月，昆明房价达到近一年的最高点（15810元/㎡），之后自5月份开始，昆明房价开始出现下行趋势。

观察昆明近一年的房价走势可以发现，自去年5月昆明房价下行以来，在去年10月跌至13136元/㎡之后，11月首次出现反弹，新房均价又回到14000元/㎡以上。

紧接着的12月，昆明房价继续下探，至今年1月，叠加春节假期的影响，昆明房价下行触底，成交均价仅约12510元/㎡。

春节假期之后的2月份，昆明房价出现触底反弹，回到14000元/㎡以上，单月环比涨幅达2230元/㎡。

而到今年的3-4月份，虽然昆明房价有微弱的波动，但是整体已稳定在14000元/㎡以上。

从去年4月到今年4月，一个完整的年度周期中，昆明房价降幅仅约1570元/㎡。

这样的数据与市场上“北市区跌破10000元/㎡”，“巫家坝最低12000元/㎡”、“南市区惊现8字头房源”，“经开区最低6000元/㎡起”等类似“打骨折”市场行情相比，确实有些意外。

而且，从后市来看，昆明房价或许已没有多大的下行空间。

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昆明新房市场供小于求

从前述房价走势来看，昆明新房价格的两次反弹，或多或少说明市场还有一定的韧性。

当然，由于房价的影响因素较多，单纯以房价来看会有一定的局限性。结合房价背后的供需关系，来看整个市场可能会更全面。

在经历市场的跌宕之后，很多人可能对房子难卖深有感触，那么，昆明的房子到底有多难卖呢？

据克而瑞公布的数据显示，今年1-4月，昆明新建住宅成交量为143.44万方，相比去年1-4月约248.84万方的成交量，同比下跌约42.36%。

换句话说，今年前4个月，昆明新房市场大约只卖了去年一半的量。

成交的大幅减少，对应的市场供应同步也在减少。

数据显示，今年1-4月昆明住宅供应量约134.4万方，相比去年1-4月约232.18万方的供应，同比下降约42.11%。

也就意味着，今年昆明市场的供应量相比去年也少了近一半。

分解到周来看，截至今年前19周（截至上周），昆明新建住宅成交量为159.5万方，而供应量为121.7万方，市场供应比成交少约38万方。

在单周数据方面，在过去的19个周里，昆明有12个周供应量小于成交量，其中有6个周新房供应为零。

△数据来源克而瑞/昆明楼市整理制图

意味着，今年以来昆明住宅市场整体处于供小于求的状态。

成交量减半 供小于求的市场行情，翻译过来大概意思就是：大家不愿意（不敢、不能）买，开发商也不愿意（不敢、不能）再卖了。

括号里面的（不敢、不能）其实也很好理解：

对于购房者而言，除了购房者对于市场信心的观望情绪之外，大家更多也讨论起了购买力及未来收入预期，除此之外，二手房成交周期拉长也决定着置换需求的购房者能不能换房。

对于开发商而言，除了适度的打折促销，以及一些达到预售条件的新盘迟迟不入场之外，是否还有拿地的冲动，这是一个现实的问题。

而在面临资金流动性问题的情况下，一些项目在资金得到改善并解决好已售房源交付问题之前，或许也很难有能力再获得新的预售房源。

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昆明土地成交还在减少

除上述提到的情况外，昆明土地市场也对昆明新房的供应产生着影响。

据克而瑞数据显示，2021年昆明土地市场仅成交285万方，成交量比2020年锐减约85%。

△图源克而瑞

土地成交的锐减，体现在新盘的供应上也就比较明显。

去年上半年，昆明市场新入市20个新盘，预售面积达110万方，新增房源约9000套。

但截至目前，今年昆明仅有4个纯新项目上市，新增供应只有18.3万方。其中，在去年成交的土地中，仅有2个项目实现销售，仅为昆明市场新增约678套房源。

虽然时间点上稍微有差异，昆明后续也有诸如中铁建西派城樾、枢纽曜城、云锦东方、金地十一峯等多个项目，可能在6月之前销售。

但即便如此，昆明今年新盘的供应量仍不如去年。

除了去年土地成交锐减而导致新盘数量减少之外，今年的土地成交还有收窄的趋势。

据昆明公共资源交易中心土地成交结果公示，今年1-4月，昆明主城共挂牌7宗城镇住宅用地，成交6宗（老会展中心地块因故终止），合计成交面积约8.9万方。

△数据来源昆明公共资源交易中心/昆明楼市整理制图

而去年昆明土地成交量在锐减的情况下，1-4月的土地成交量也有33.2万方。

也就意味着，从目前来看，昆明市场的房源供应量还会保持偏紧的状态。

虽然还不确定今年下半年昆明会有多少土地成交，但可以确定的是，随着新增土地成交的后延，昆明新盘供货的空窗期也将相应延长。

就目前市场而言，剔除存在风险的楼盘，适合购买的楼盘其实也不算多，在选择面变窄的情况下，昆明房价下行的空间还会变小。

此外，我们此前的文章中也提到，今年下半年还将有一些高价盘入市，一定程度上会拉高整体的房价。

因此，对于目前昆明约14000元/㎡的成交均价，或许真的难降了。

大家觉得呢？