当前位置:首页 >楼市快递 >

新城控股董事长亵童案「9岁董事长」

来源： 2023-11-02 16:17:01

曾似一匹黑马般闯进房企十强的新城控股，历经前董事长猥亵女童风波，开始减速前行。

近日，新城控股发布10月销售简报，前十月累计合同销售金额约1908.47亿元，同比下降14.18%，销售规模掉出十强。

二代王晓松执掌新城控股一年多以来，尽管由于物业交付收入较多致营收大涨，但甩卖资产的后遗症也开始显现。除了销售额同比下降之外，利润率、现金流的降低，以及三四线城市土储比例过高的隐忧都开始呈现。

到上半年底，剔除预收款之后的资产负债率为77.47%，也高于监管红线低于70%的要求。

销售业绩掉出前十，完成目标仍有难度

新城控股起家于江苏常州武进区，1993年创立，系江苏最大的房企之一，集团总部于2015年迁至上海。

在老董事长王振华事件发生大半年后，今年上半年，新城控股的两位前联席总裁陈德力与袁伯银先后辞职，曲德君新任联席总裁。

2019年，新城控股销售额高达2708亿，稳坐全国房企前8强。若按往年速度，2020年奔3000亿触手可及。但在历经董事长风波及疫情冲击后，二代接班的王晓松，果断将2020年的业绩目标在去年销售额基础上上下调了7.68%，成为少数下调目标的房企之一。

事实上，在疫情下的上半年，课题组统计的80家规模上市房企中，仍有超过半数的房企销售额取得了同比正增长，不过也有42%的房企销售额出现了负增长，其中新城控股的上半年销售额975亿元，同比下降超过20%。

从销售规模来看，新城控股已经从全国房企的第8位掉到第14位。

从11月5日最新发布的10月销售简报看，新城控股已经试图发力冲刺。在10月份实现合同销售金额约278亿元，同比大增12.63%，环比增长16%，下半年4个月的销售额就已超上半年。

不过截止10月，新城控股累计合同销售金额约1908.47亿元，相比去年同期同比下降14.18%；销售面积（约1776.97万平方米）同比下降9.32%。

此刻，2021年已经招手在望，新城控股距2020年的销售目标尚有591.53亿元的距离。这意味着，在最近两个月，新城控股平均每个月要完成近300亿元的销售指标,方能达成年度目标，难度不小。

不过相对于同期发生震荡的，以转让股权、打包售卖项目，或人员大量流失的一些规模房企，新城控股在遇到危机后，其公司人员总体保持相对稳定，2020年上半年支出总薪酬30.72亿元，同比不降反增20.33%。

降价仍难卖房，土储布局受困

事实上，今年以来新城控股卖房可谓努力。

根据课题组统计，上半年尽管受到疫情影响，但是仍有58%的规模上市房企销售均价同比上涨。

不过新城控股上半年销售均价为11113元/平方米，较去年同比下降了4.7%。从较大的价格降幅也可以看出，新城控股降价走量的意图明显。

而根据最新的前10月销售数据，新城控股今年的销售均价已经跌至10740元/㎡。近月，新城控股在合肥一县城的楼盘，就曾因一个月降价30万，而引发老业主的“维权”。

但是在降价走量的背景下，销售规模依然未达预期，这与其土地储备布局不无关系。

截至2019年底，新城控股在全国105个大中型城市合计拥有土储1.24亿平方米，但是一、二线城市的土储规模占总土地储备的比例只有38.3%，在同级别房企中较低。

而到了2020年年中，新城控股土地规模有所上升，达到1.37亿平方米，但是一、二线城市土储占比再跌至35.75%。去化压力较大、议价能力较低的三四线城市项目较多，影响了新城控股的销售业绩。

可以看到的是，在房地产开发销售方面，新城控股的毛利率也出现了超过10%的降幅。

而到了三季度，新城控股的销售净利润率已经低于10%。

融资成本升高，踩中监管红线

今年以来，资金环境较为宽松。

课题组统计显示，在今年上半年，约70%的规模上市房企，融资成本都同比出现了下降。

不过处于漩涡当中的新城控股，上半年平均融资成本为6.85%，较去年同期平均融资成本6.48%上升了近0.37%，而相较于2020年上半年新增的150多亿新增融资（包含银行贷款），融资成本的上升正在悄悄蚕食利润。

究其原因，今年在债券在面临发行人调整利率选择权时，债权人选择提升了票面利率，如17 新城控股MTN001 的票面利率就从5.4%大幅提升至了7.2%，今年四月中旬到期回售的中票票面利率也从5.25%调到6%。

事实上，从去年前董事长王振华猥亵女童案后，为稳住局面，新城控股甩卖了不少资产，债务问题得到有效控制。不过到今年上半年底，新城控股一年到期短期债务大幅增长，达到375.81亿元，占比达到较高水平，债务结构有一定的改进空间。不过公司账面的货币资金及受限制现金达649.95亿元，现金短债比为1.73，短期无明显偿债压力。

不过值得注意的是，截止至上半年底，新城控股剔除预收款之后的资产负债率为77.47%，依然高于监管红线低于70%的要求。

狂吃现金流的双轮驱动模式

事实上，新城控股一直有“小万达”之称，多年来坚持“住宅商业”的双轮驱动模式，热衷于在一些本不太旺的区域修建大型购物广场，通过自持的购物广场提高周边住宅和商业的溢价，进而销售这些物业。其新任联席总裁曲德君，也正是王健林旧将。

中报显示，新城控股已经布局139个综合体项目。上半年累计开业吾悦广场63座，已开业面积达586.62万平方米，同比增长42.72%。不过或受到疫情影响，租金收入的增长并没有像开业面积增长来得迅速，上半年收租21.32亿元，同比仅增长22.46%，出租率也降低至96.08%。

可以看到的是，在万达退出龙头房企行列之后，新城控股就成了唯一一个拥有如此巨量商业地产的头部房企。尽管收租被视为一个稳定收入，但是在租金回报率不高的情况下，建设如此巨量的吾悦广场，也会沉淀大量的资金。。2019年，新城控股竣工的15座综合体，总投资约316亿元，平均一座广场投资额达21亿。其中不对外出售的“吾悦广场”，投资成本不低于107亿。

按照目前的租金回报率和新城控股接近7%的融资成本来看，吾悦广场不仅占用了大量的现金流，更难言何时才能收回成本。

去年，因为大量甩卖物业，新城控股的现金流量净额高达435.8亿，在一众房企中可谓鹤立鸡群。不过到了今年上半年，新城控股的现金流已为负的89亿。而最新的三季报显示，现金流量净额已经为负142亿元。