天津为啥房价低「天津大港为什么房价低」

近日，天津市规划和自然资源局北辰分局公示了《天津梁信房地产开发有限公司津辰张（挂）2018-017号地块项目一期/二期规划总平面图》和《津辰张（挂）2018-018号地块项目一期/二期规划总平面图》两则规划。

这两宗地前身为2019年中梁以4.4576亿、3.45亿摘得的津辰张（挂）2018-017号、18号地块；

二者溢价33.25% 和18.6%，折合成交楼面价为4223元/平米和3691元/平米，并且津辰张（挂）2018-017号地块自持规划租赁住房体量1000平米。

这两宗地块仅一路之隔，下面我们依次来看：

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津辰张（挂）2018-017号地块四至分别为：北至永兴道、南至永顺道、西至义安路、东至民安路。

根据技术经济指标显示，该项目总用地面积95157.9平米，地上计容建筑面积98968.01平米，容积率≤1.684，绿地率≥40%，绿地面积23506.2平米。

该项目共规划有22栋楼，其中除了1#、2#、20#、22#四栋17-18层高层外，其余皆为8-11小高层。

02

接下来，我们再来看津辰张（挂）2018-18号地块。

该地块四至分别为：北至永兴道、南至永顺道、西至民安路、东至佳安路。

根据技术经济指标显示，该项目总用地面积87284.5平米，地上计容建筑面积86610.24平米，容积率≤1.7，绿地率≥40%，绿地面积20378.88平米。

该地块共规划有22栋楼，其中1#、2#、22#为高层，其余为6-11的小高产品。

该项目社区配套有677.3㎡的菜市场，此外，社区还将配建988平的商业服务网点、2500平的社区商业服务、居委会、警务室等，满足业主日常生活所需。

03

当前两地块的案名已经释出——中梁津门首府。

中梁津门首府效果图

中梁津门首府项目共规划有44栋楼，其中7栋16-18到顶高层，37栋6-11到顶小高层，总规划1560户。

产品为洋房和小高层，小高层面积为77、87、96平米两室至三室，均价10500元/㎡；洋房面积为95、116平米三室，均价11000-12000元/㎡，预计2022年6月交房；

值得一提的是，该项目的销量还是不错的，今年在北辰区9月销售榜单中排名第五，共售出46套。

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该项目属于大张庄板块，该板块起势于2017年，此时的大张庄备受瞩目，一度成为北辰板块的”新宠。

接下来的几年里，释出土地数量激增，2017年至今大张庄共有9块土地出让，一切也就发生了改变……

2017年9月，阳光城以总价5.3937亿元力压16家房企竞得津辰风（挂）2017-007号地块；折合成交楼面价6139元/平米，自持面积2.8万平米，溢价率50%。

2018年初，绿地以总价5.9406亿元竞得津辰张（挂）2017-002号地块，成交楼面价2774元/平米。

2019年全年，大张庄板块内三宗地块集中出让。

中梁以4.4576亿元、3.45亿元摘得津辰张（挂）2018-017号、18号地块，分别溢价33.25%和18.6%；

成交楼面价分别为4223元/平米和3691元/平米，并且017号地块自持规划租赁住房体量1000平米；

新城以总价4.6185亿元，溢价率30.51%摘得津辰张（挂）2018-019号地块，折合成交楼面价4162元/平米，自持规划租赁住房体量2800平米。

2020年，板块内又有4宗地块密集出让，金侨、新城分别出手拿地，折合成交楼面价均在3800元/平米左右。

大张庄土地数量激增，导致板块“供求关系”被破坏，造成了大张庄板块新盘供应量激增，去化速度变慢，从而影响整体的发展。

当前大张庄板块内主要以刚需盘为主，共有6个新房项目，除了上文中的中梁津门首府外，还有绿地新里栖湖公馆、盛景悦湖、阳光城翡丽公园、新城悦隽风华、新城悦隽风华·悦城、金侨瑞公馆。

绿地新里栖湖公馆，已于去年年底交付，目前处于尾盘在售，均价12000元/㎡，总价109万/套起。

盛景悦湖，目前小高层、高层在售，面积58-133㎡，均价10500元/㎡。

阳光城翡丽公园，当前在售户型100-119㎡3居，均价12000元/㎡。

新城悦隽风华在售小高层、高层78㎡两室、95㎡三室，均价12000元/㎡。

新城悦隽风华·悦城，在售户型建筑面积为80-96㎡，在售均价为11000元/㎡，预计2022年11月15日交房，9月共售出40套。

金侨瑞公馆为洋房社区，8-11层到顶，在售户型为75、85、95㎡两室至三室，均价11000元/㎡。

05

整体上，大张庄的价格基本以万元为主，国庆期间部分盘开发商“以量换价”甚至降到八千左右，这样的价格与北辰其他板块相比是比较低的了。

但此板块始终“不温不火”，究其原因，一部分是由于大张庄位置上距离市区较远，并且板块内部生活配套仍不完全，缺少大型商业设施，难以满足日常生活需求。

虽然交通上5号线已经开通，但北辰科技园北站距离大张庄镇政府大概要15分钟车程，还是有点远的。

而地铁10号线虽然在板块内设有站点，当前仍处于规划之中。

总的来看，大张庄板块的“冒进”增加土地供应量，“贪多嚼不烂”导致配套跟不上，房价一跌再跌，造成如今的局面。

新项目已经有了，未来随着10号线的开通，以及其他利好因素的落地，大张庄板块不是没有再次崛起的可能性，只是还需要给它更多的时间来成熟、蜕变。