北京南城楼盘「西汉广陵王」

经常有人问我:北京城南，买哪个区域更好？问这件事的朋友需求很明确，买房图的就是财富增值。

既然是这个目的，首先保证流通，板块内的二手房市场热度不能差，然后还要有点想象空间，在规划上起码有一定预期。

我们能想到3个区域，一是三环内的丽泽，二是五环外亦庄，三是西南四环的丰台科技园。

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先从丰台科技园说起，这是1991年批准成立的园区，早年发展缓慢，2005年以后总部基地起来了，随之引来一批企业总部入驻，从那之后税收情况就在直线往上走。

今天评价这个板块，从早高峰丰台科技园的地铁出站人群数量能看出来，在南边的产业群里是数量最高的。

除了中广核、通号这些国央企，中国民营500强也有些总部设在丰台科技园，各类公司是不少，缺点是缺乏高精尖的收入群体，互联网属性不足。

打个比方，丰台科技园一家企业有100个年收入20万的员工，西二旗另一家企业有100个年入50万的人，对比评估下哪个能把周边房价提上去？

这就是现状，虽然贡献了丰台30%以上的GDP，但吸纳近30万产业人群的丰台科技园房价一直都不是太高，和产业结构一定是有关系的。

过去一年像万科西华府的三室和中海御鑫阁的两室普遍不到8%的涨幅，这是整个板块的缩影。

只是南城大部分区域没涨，丰台科技园显得突出点，但和北边上地、西北旺这些区域比，板块的购买力也是牢牢被碾压的。普通班里的优等生，这就是丰台科技园在南城的定位。

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再看大热的丽泽板块，顶着“第二金融街”的名头，紧挨二环的广外，地段是实打实的强悍。

丽泽这两年时不时出点新闻，比如2021年12月底，华为签约入驻丽泽SOHO。比如今年4月龙湖天街开街了，弥补了之前的商业空真空。

丽泽的一大优势是未来有交通利好。截止现在，五地铁首先开通的是14号线中段，成功连接了丽泽、大望路、望京这几个CBD。

轨交利好是确定的，后续的地铁11号线、16号线、丽金线、新机场线都会有，这方面必然是顶配。

就说产业，银河证券、长城资产今年也相继入驻了，已经看到了金融中心该有的样子。要说七八年前有人劝你买丽泽，你要想想这人可能是要骗你钱。但有一说一，当下确实在逐步兑现。

如果怀疑的话，你可以开车去商务区现场看看写字楼的入驻情况，或者等饭点到新开业的丽泽天街餐饮区转转，看排队情况就知道丽泽的人气怎样了。

丽泽核心区的商品房不多，次新也就是顺驰蓝调和金泰城丽湾这哥俩。总有人说丽泽有溢价，但要说单价不到9万，买到一套西南三环内的次新房，有未来产业人群和地铁枢纽的利好，价格不能算是贵的。

现在入场，不用担心流通有问题，因为从这一轮行情已经看出来了，几个标杆次新均有10%以上的涨幅，哪怕附近像鹏润家园这样的经适房价格也略涨了超过5%。

归根结底，选丽泽有两个核心原因：一是占了三环内黄金地段，二是因为北京是实质意义上中国的金融中心，原因懂的都懂。一个金融街指定不够用，所以未来的增量在丽泽，这是国家级别的利好。

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最后说亦庄，开车沿着科创街走一圈，各类写字楼和厂房应接不暇。这些年，亦庄的发展逻辑是产业大规模入住后，把人口带了进来，逐步形成今天的新城。

到现在，亦庄也入驻了近百家世界500强企业，其中不乏大家熟知的京东、小米、奔驰这些超级大厂。

环顾北京，先规划好再发展的区域就只有亦庄，所以道路宽，商业和学校也完全够用。

写字楼群的建筑风格更像是下一个时代的产品，且区域功能划分清晰，现在的“国际庄”是按规范设计出的城市产品。

今年四月再传利好，亦庄实现了学籍独立，和大兴区切分。一时间，人大附、北京二中、十一学校这些名校热度一下就上去了，作为南城的教育标杆，师资力量和生源潜力都不差，尤其初中阶段的配套是得到家长公认的。

当然也有缺点，亦庄的轨交只有一条亦庄线，近十年也不会有新地铁。但相比而言，学区是大家的共同信仰，比地铁来重要的多。

看上半年河西抢房的火爆程度就知道，为了学区是可以舍弃通勤的。

不止是学区，从宜居性看，亦庄也是南城的标杆，住宅以低密的板楼为主，平时漫步在凉水河畔，去南海子公园散散心。

加上亦庄后期的土地开发空间也很大。按规划，亦庄未来会有30万人进入，尚在高速成长期。

综上，对比完三个板块，丰台科技园的天花板有限，最终选出南城的大小王只能是亦庄和丽泽。选丽泽，图一个金融中心的想象空间。为了孩子上学，选亦庄显然更好。