二手房凉了 仅125万超低门槛 拿下中河街道双明星学区房

进入“金九银十”的尾声，10月新盘乘势接连开盘。据华星研策统计，截止10月20日，宁波市区本月新房成交套数已有3000套，上周备案均价为20903元/㎡，环比下降2.2%。

再看二手房市场，近期关于东部豪宅降价事件在朋友圈传得沸沸扬扬，让众多老百姓表示担忧：难道二手房市场要崩了？

根据诸葛找房数据研究中心监测，截止10月22日，宁波二手房市场均价25601元/㎡，环比上月上涨4.02%，降价房源有129套，可见降价为个别现象，算不上二手房市场大幅降价，也谈不上凉。

鄞州区仍以28018元/㎡的二手房市场均价傲居榜首，甚至比宁波市区新房备案均价都要高出许多。不仅如此，在挂牌房源量上，鄞州区同样排名第一，共43848套，领先海曙、江北等其他地区。

为何鄞州区二手房市场如此旺盛？

一二手房价格倒挂现象如此凸显？

自行政区域调整之后，鄞州区行政范围变为最大，人口基数也相应增长，对于房源需求也是居高不下，其中优质学区房更成为购房者眼中的香饽饽。鉴于优质教育资源云集，名校学区房热度只增不减，因此一二手房价格倒挂也不足为奇。

继老三区双优质学区房之后，鄞州区性价俱优的“小加初”双名校学区房本号立马就给各位家长安排上，同时也关注下是否有降价情况。

不像原江东区按照“中学小学校校对口”实行小升初，按照鄞州区教育局规定，今年鄞州区学校招生政策仍旧实行“住、户一致”优先原则进行分批有序录取。有可能会出现，即使是同属一个小学学区内的社区，但不一定会就读同一所初中。

聚焦到热门名校学区担当——中河街道，其小升初之路由一条嵩江中路划分清晰：以北划入宋诏桥中学，以南划入鄞州实验中学。以华泰小学东校区为例，其学区范围内仅荣安和院位于嵩江中路北面，其对应初中为宋诏桥中学，而位于南面的其他社区均就读鄞州实验中学。

1

中学：宋诏桥中学 小学：宋诏桥小学

一站式老牌名校硬核实力

宋中可谓实打实的鄞州区老牌名校，创办于2001年，一直以来初中普高率维持在75%左右，重高率25%上下，凭借良好的校风与卓越的教学成绩，令许多家长慕名而来。

2018年宁波市直属普高三位一体招生考试成绩中，9人被鄞州中学录取，4人被鄞州高级中学录取。

2019年提前批考入鄞中的成绩为，保送考进20个，三位一体8个，高级18个，总共46个。

其对口的小学宋小，始建于1958年，通过不断的扩建升级，现已拥有现代化办学设施与优秀的师资结构，实力够稳，一直以来也是鄞州区考入蓝青学校的前三甲学校，当前已发布黄色招生预警。

地处鄞州中心区，宋小周边算是“老破小”的集中地，房龄基本超过20年，由于名校效应，学区内的二手房挂牌价却都符合当下时价。大部分社区面积段集中在50㎡-100㎡，首置或仅学区需求的家庭可以购买，凤凰新村目前最低总价125万可以入手。中大户型面积的社区有飞虹新村、永达花园、桑菊家园、中翠家园，后三者较新，适合有改善需要的家庭，相应的总价也更高。无降价情况出现。

小区

二手房均价（元/㎡）

在售最低总价（万元）

环比9月

凤凰新村

28226

125

↑1.13%

宋诏桥小区

32456

——

——

彩虹新村

28320

143

↑4.85%

大朱家新村

27516

165

↑2.08%

飞虹新村

26272

143

↑0.23%

永达花园

29231

268

↑1.4%

桑园新村

29812

232

↑0.77%

桑菊家园

27881

280

↑3.42%

中翠家园

31166

295

↑0.01%

（以上二手房数据均来源于中介平台，数据信息截止于10月23日）

2

中学：鄞州实验中学 小学：堇山小学

超级热门的新星CP

鄞州实验中学是鄞州区重点工程，是区教育局唯一的一所直属初中，着眼于办成一所高起点、高品位、高质量的实验初中。

作为中河街道的第二所中学，无论入学生源还是教育品质都有一定的保证，学校热度持续飙升。再有现在鄞州区热度NO.1的堇山小学加持，成就了鄞州区优质教育热门CP。需要特别注意的是，由于学区内社区密度过高，堇山小学与鄞州实验中学都已发布招生红色预警与提前三年招生红色预警。

受学区影响，学区内的社区价格都达到了高水准，除了兴裕新村、汪董小区因为是拆迁安置社区关系，价格较低。其余商品房虽然单价颇高，所幸户型面积段比较全面，50平左右户型基本可以找到，适合为学区而购房的需求。土豪如想购买别墅，可以选择城市花园、格兰云天；大平层可以选择风格城事、南苑国际。仅格兰云天东区出现降价情况。

小区

二手房均价（元/㎡）

在售最低总价（万元）

环比9月

小城花园

34848

130

↑1.23%

宁兴城市花园

37176

225

↑0.14%

风格城事

37620

195

↑0.76%

兴裕新村

30739

218

↑1.5%

格兰云天西区

45621

155

↑19.42%

格兰云天东区

36037

148

↓0.97%

汪董小区

29911

182

↑3.72%

南苑国际

35457

145

↑2.32%

（以上二手房数据均来源于中介平台，数据信息截止于10月23日）

3

中学：鄞州实验中学 小学：华泰小学

生源稳定优质的佼佼者

华泰小学创办于2003年，至2017年，学校已拥有区教坛新秀以上业务称号的达一半以上，并先后获得全国新教育实验优秀学校等多项荣誉，赢得了良好的社会声誉。占据优越的地理位置，凭借先进的教育机制、持续稳定的优质生源，华泰小学成为众多家长心中不二的选择。

同年2017年华泰小学教育集团的成立，学校分为东西两大校区，目前西校区已发布黄色招生预警。

——西校区——

华泰西校区为华泰小学原校区，对应的社区不多，年份尚早，且都算中高端楼盘，早年居住人群都为公务员、教师等优质群体。再看当前挂牌二手房，户型面积基本都是中大户型，至少100㎡起档，金湾华庭还有别墅，整体总价略高，这也是华泰西校区生源稳定优质的主要原因。无降价情况出现。

小区

二手房均价（元/㎡）

在售最低总价（万元）

环比9月

院士花园

31780

309

↑2.13%

金湾华庭

34506

270

↑2.65%

华泰剑桥莱恩河畔

32961

288

↑1.09%

华泰剑桥康河流水

33524

270

↑0.61%

（以上二手房数据均来源于中介平台，数据信息截止于10月23日）

——东校区——

华泰东校区因为地段、地铁、商业等利好加持，学区内社区二手房挂牌挺高，尤其金磐、东湖馨园、玉玺园。其中四明春晓可找到38㎡小户型，东湖馨园可找到37-60㎡复式小户型，孙马小区因为是拆迁安置房价格偏低，尚雅府目前还存有较多的白坯户型。玉玺园、水韵江南有出现降价情况。

小区

二手房均价（元/㎡）

在售最低总价（万元）

环比9月

四明春晓

33150

135

↑0.19%

孙马小区

30425

170

↑0.05%

金磐

43118

550

↑0.8%

东湖馨园

42545

170

↑6.95%

玉玺园

34575

850

↓0.9%

玉玺园别墅

53076

1500

↓0.94%

尚雅府

36315

350

↑1.91%

水韵江南

35124

385

↓0.67%

（以上二手房数据均来源于中介平台，数据信息截止于10月23日）

根据上述二手房挂牌数据来看，大部分呈稳定状态，即使出现跌幅也是在1%的范围内。可见上学作为每个家庭的刚需，学区房抗跌的能力较为明显。虽然二手房价格坚挺是件好事，面对生源日益爆棚，教育资源问题还是要重视解决，目前教育局已敲定宋诏桥中学由24班扩建至36班，预计明年即可招生，中河实验中学终于落地，有望今年开建，届时也将减轻不少压力。

需要注意的事，根据下半年土拍遇冷及新盘交易价格倒挂现象表明，当前楼市已进入横盘期，已经不太适合再进行非刚需性的投资购房。

最后本号再次温馨提醒各位家长：购买学区房，除了关注性价比，相关落户年限、招生政策等务必多加注意。