「建议收藏」2022年黑龙江省涉疫情“房屋租赁合同纠纷”解决指引

来源： 2023-10-19 16:16:53

【一文读懂，建议收藏】2022年黑龙江省涉疫情“房屋租赁合同纠纷”解决指引

一、【不可抗力】疫情的影响可否主张“不可抗力”，不承担违约责任？

新冠肺炎疫情在特定情形下可以构成不可抗力。法律规定不可抗力事件需同时满足的三个要件为：“ 不能预见、不能避免、不能克服”。

（1）“不能预见”：即根据一般公众现有认知水平和技术条件，当事人对某事件的发生不可能、也无法预见。注意，在疫情或疫情防控措施发生后签订的房屋租赁合同，当事人一般不能仅以受疫情影响为由解除合同。因为在疫情及疫情防控措施已经发生的情况下，该情况是已知事实，不具有不可预见性，不符合不可抗力或情势变更解除合同的适用前提。

（2）“不能避免、不能克服”：即当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服该事件所造成的后果。新冠疫情的发生、发展不以房屋租赁合同当事人的意志为转移，且与房屋租赁合同不能正常履行之间存在直接因果关系，当事人才能以不可抗力为由主张免责。

如果不可抗力成立，房屋租赁合同关系发生下列后果：

（1）违约责任可以免除或者部分免除

如出租人、承租人因不可抗力导致不能履行合同义务，即便租赁合同约定了逾期履行的违约金，主张不可抗力的一方可以此为由主张免除部分或全部的违约金。部分还是全部免责，需要结合不可抗力造成的实际影响判断。

需要说明的是，免除违约金并不必然等同于免除主要合同义务。在不可抗力造成的障碍或不利影响消除后，仍须继续履行合同义务。

（2）损失可以合理分担

租赁合同对该损失承担有约定的，根据意思自治原则按约定承担；如没有约定的，应当根据公平原则由出租人、承租人分担。

【法律规定】

《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

二、【情势变更】疫情的影响可否主张“情势变更”，要求变更或者解除合同？

民法典明确规定了情势变更制度，构成情势变更应同时满足以下构成要件：（1）合同成立后，合同的基础条件发生了重大变化；（2）这种重大变化应发生在合同成立后至履行完毕前的期间内；（3）这种重大变化应当是当事人在订立合同时无法预见的；（4）这种重大变化不能属于商业风险；（5）继续履行合同对于当事人一方明显不公平。

满足以上情势变更制度适用条件的，可以产生以下法律效果：

（1）受不利影响的当事人有权请求与对方重新协商。对于因情势变更造成的双方权利义务严重失衡的状态，受不利影响的当事人请求与对方协商的，对方应当积极回应，参与协商。双方当事人本着诚信、公平的原则，重新调整权利义务关系，变更或者解除合同。

（2）双方当事人在协商过程中，就合同的变更或者解除达不成一致意见，协商不成的，当事人可以请求法院或者仲裁机构作最终裁断。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，判断是否符合情势变更制度的适用条件，对此人民法院或者仲裁机构应当严格掌握，避免当事人以情势变更制度作为逃避履行合同的借口，损害合同的效力和权威，破坏正常的交易秩序。符合情势变更制度适用条件的，人民法院应当根据公平原则，就变更合同还是解除合同，变更合同、解除合同后的法律后果等作出裁断。

（3）如因疫情原因导致商业环境变化，应当先行确认该等疫情影响是否已构成不可抗力或情势变更。如构成不可抗力或情势变更，则租赁合同双方可以结合具体的租赁合同，以降低疫情对经营情况的影响为原则，以减轻租赁双方的负担为目的，对租赁合同的相关要素进行调整。

实务中，承租人除可以要求减免租金外，还可以与出租人就以下租赁条件的变更和调整进行沟通协商：（1）要求调整承租人的“销售额承诺”（例如设定了保底销售额、销售排名制度等），或出租人的“商场热度保证”（例如设定最低客流量、举办暖场活动次数等）承诺；（2）要求减少租赁面积。如租赁场所面积较大，因疫情影响导致经营收入无法覆盖租赁成本的，租赁合同双方可根据承租人的要求及租赁房屋的具体情况，考虑是否调减租赁面积，由出租人收回部分租赁场地并另行出租，以相应降低承租人的租金负担；（3）要求延长租赁期限。

【法律规定】

《民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

三、【缔约过失】出租人和承租人已就房屋租赁合同条款达成一致，但未签订书面租赁合同确认，一方假借疫情拒绝签订租赁合同的，另一方能否要求对方承担赔偿责任？

一方以疫情为由拒绝签订租赁合同或者要求重新协商合同条款，属于假借疫情拒绝签订合同，此种属于有违诚信的行为。守约方可以按《民法典》要求对方承担缔约过失责任，要求对方赔偿损失，赔偿范围一般包括缔约费用，如为缔约支付的差旅费、文印费、为考察场地支出的实际费用，以及为准备履行合同而支出的必要合理费用等信赖利益损失。

【法律规定】

《民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

四、【定金罚则】在承租人签署《租赁意向书》并支付定金后，受疫情影响，双方未在《租赁意向书》约定期限内签署正式租赁合同，应当如何处理？

《租赁意向书》是约定双方当事人在将来一定期限内订立正式租赁合同的协议，在法律上属于预约合同。《租赁意向书》项下支付的定金主要是为了作为未来订立租赁合同的担保，按照定金规则，给付定金的一方拒绝订立租赁合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立租赁合同的，应当双倍返还定金。

但需提示，如果《租赁意向书》已经具备了租赁合同的主要条款内容的，则在司法实践中会认定该《租赁意向书》不属于预约合同，而属于本约合同，即双方之间已经形成正式租赁合同关系。

（1）若签署正式租赁合同需要线下进行（例如承租人需要到出租人指定的场地签订），而当时当地的防疫政策限制出行或当事人处于隔离期的，此时双方未能如约订立正式租赁合同系因不可抗力，签署正式租赁合同的期限应往后顺延。但在不可抗力因素消除后，双方仍应根据《租赁意向书》履行各自权利义务，订立正式租赁合同；如果一方在疫情不构成签约障碍后，仍拒绝签署正式租赁合同，则违反了《租赁意向书》约定，构成违约，可以适用定金罚则。

（2）若可以线上磋商、签署正式租赁合同，新冠疫情影响就不构成不可抗力。当事人被限制出行或处于隔离期并不妨碍双方通过微信、电子邮件等方式就正式租赁合同条款进行磋商，签订正式租赁合同并无法律或者事实上的障碍。此时，签署正式租赁合同的期限应按照《租赁意向书》的约定执行；如果一方未按约定签署正式租赁合同，则构成违约，可以适用定金罚则。

值得注意的是，如果双方系因租赁合同的具体条款内容未能达成一致意见，未能签署正式租赁合同的，不可归责于双方当事人，双方对此均不承担违约责任，在约定的或者顺延后的签约期限届满后，出租人应当返还定金。

实务操作中应当注意以下事项：

1. 当发生疫情或者疫情防控措施导致不能订立正式租赁合同的情况发生后，应当注意保存证据，例如，当地政府官方发布的关于封控区、管控区、防范区的通告，本人被隔离的通知等。同时，该方当事人应当及时将该情形以微信、邮件等形式告知对方当事人，就签约期限延长事宜进行协商，并留存相应证据。

2. 在影响正式租赁合同洽商或者订立的障碍消失后，应当积极与对方当事人洽商正式租赁合同签署事宜。

3. 若一方当事人有拒绝协商、拖延协商等预期违约行为，对方当事人可以采取以下措施：（1）在《租赁意向书》约定的有效期届满或者顺延后的期限届满之前，及时送达签约通知，要求对方签约正式房屋租赁合同。（2）保存对方怠于磋商的证据，如电话录音、微信聊天记录，并留存相应原始载体等。

会议、展览、庙会、集市等一般属于短期临时性活动属于例外情形，定金应当退还。因活动需要使用场地具有临时性、短期性等特征，使用目的具有特定性，举办时间一般较难更改或推迟，因疫情或疫情防控措施致使场地无法使用或承租人无法举办该活动的，应当认定为不可抗力导致合同无法履行，出租人或承租人均有权取消该活动。承租人已支付定金的，可以要求退回定金，出租人和承租人均无需承担违约责任。

【法律规定】

《民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第 5 款：为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

五、【租金减免】受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的承租人，是否有权要求物业出租人减免租金？

如承租的系国有物业，在符合政策规定的条件下，可以申请减免租金。各地的防疫纾困及扶持政策，大都存在类似或相关规定，以哈尔滨市发布的应对措施为例，只有在符合特定要求方可享受减免优惠：

（1）按照黑龙江省发改委制发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步减免哈尔滨市中小微企业和个体工商户房屋租金的通知》，承租驻哈市省级行政事业单位和省属国有企业经营性国有房屋的中小微企业和个体工商户，减免6个月租金或免费延长6个月租期。

（2）按照《哈尔滨市应对疫情影响支持中小微企业纾困的政策措施》规定“对入驻小微企业给予减免租金的市级（含）以上产业园区、创业创新示范基地、科技企业孵化器、小型微型企业创业创新基地，按照入驻企业上年度月平均租金给予一次性2个月补助，最高不超过20万元，补助资金不超过实际减免小微企业房租总额。对一个机构多块牌子的，只享受一次补助政策。”

针对承租经营用途非国有物业的承租人，要根据受影响导致的经营困难严重程度判断。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，承租人要求减免租金一般难以获得支持；如给承租人营收造成重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。对于承租居住用途物业的承租人，申请租金减免需尽可能提供“因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋”的相关材料，如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，较难获得支持。

【法律规定】

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。……”

六、【次承租的租金减免权利】存在转租的情形下，承租人能否以其减免了次承租人租金而要求出租人减免租金？

租赁物业属于国家有关政策规定应该给予减免租金的，承租人要求出租人减免租金有明确依据，一般会得到支持。但若租赁物业不属于国家有关政策规定应该给予减免租金的情形，因受疫情影响，承租人为减轻次承租人的经营压力对次承租人减免租金，自身也受到了影响，承租人可以根据公平原则与出租人协商减免。

【法律规定】

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第 6 款：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

七、【单方解除】哪些情形下疫情可以构成单方解除房屋租赁合同的正当理由？

鼓励和促成交易是处理租赁纠纷的核心原则之一。人民法院仍以维护合同稳定性作为审理涉疫情租赁合同解除案件的基本原则，同时综合考虑新冠疫情对房屋租赁合同履行的实际影响程度，倾向于以公平原则进行调解或判决变更合同主要内容处理有关纠纷。确实存在以下情形的，人民法院可以依法支持解除请求：

就法定解除而言，有以下情形之一的，受新冠疫情影响可以作为解除房屋租赁合同的理由：（一）疫情属于不可抗力，因疫情导致合同目的无法实现的，当事人可以解除合同；（二）合同成立后发生疫情或因政府部门等采取疫情防控措施，导致合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

就约定解除而言，合同已经事先约定解除事由且疫情及政府因此采取的防控措施属于解除合同的约定事由，当事人有权以此为由解除合同。

以上所述合同解除的正当理由是对房屋租赁合同解除规则的概括，至于特定个案中当事人是否享有解除合同的权利，应当综合考虑当事人的合同地位、当事人的约定、疫情的发展阶段及政府采取的防控措施、疫情对合同履行实际影响的时间、程度等因素，由裁判机关作出公平认定。

从出租人的视角，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，法院不予支持。如疫情或疫情防控措施已经消除的，承租人仍以此为由继续拖欠租金，则缺乏相应的正当性，构成违约，出租人有权根据租赁合同的约定解除租赁合同，并追究承租人的违约责任。

【法律规定】

《民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

八、【中介费】房屋租赁的中介人已提供中介服务促成房屋租赁双方达成租赁意向，但因疫情因素致使租赁合同无法订立的，中介人能否要求出租人或承租人支付中介费？

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

是否支付中介费，关键看中介人是否促成交易。中介人的主要任务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，中介人在房屋出租人和承租人之间起到牵线搭桥和沟通联络、协商租赁合同条款等作用。中介人虽然提供了服务促成租赁双方达成租赁意向，但因疫情防控措施，致使出租人不能出租该房屋的；或者承租人考虑疫情防控带来的不可预知的经营风险等因素，决定暂不租赁该房屋的；或者一方要求就租金租期等合同主要条款重新进行协商，最终无法达成一致的，以上情况均属于中介人未促成租赁合同订立，中介人无权要求支付中介费。

但如委托人和中介人事先有约定，合同未订立时委托人应支付中介人从事中介活动支出的必要费用，且明确约定了必要费用的金额或收费比例的，中介人可以要求委托人支付该必要费用。

【法律规定】

《民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

第九百六十四条规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

九、【单方解除权特别约定的效力】房屋租赁合同中约定“任何一方不得以疫情和疫情防控措施为由单方解除合同”，该条款对双方是否具有约束力？

当事人以疫情或者疫情防控措施为由单方解除合同，需要视疫情或疫情防控措施是否构成导致合同无法履行的不可抗力或者情势变更。如构成，即使租赁合同中约定了“任何一方不得以疫情和疫情防控措施为由单方解除合同”，该约定也不能排除法定解除权的适用。如不构成，该条款也未违反法律或行政法规的强制性禁止性规定，对双方具有约束力。

【法律规定】

《民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

十、【房屋清场】承租人以疫情为由解除合同并自行撤离租赁房屋的，出租人应当如何收回房屋?

如前所述，承租人以疫情为由主张解除中长期房屋租赁合同缺乏法律规定，其自行撤离租赁场地的行为构成根本违约，在此情形下，出租人应当及时发出解除通知，解除租赁合同，并收回房屋。

在收回房屋过程中，如遇到租赁房屋内遗留了承租人物品的，建议向承租人再次发出腾空房屋的催告函。如承租人仍不履行腾空义务的，则出租人可以邀请第三方（如街道、社区、派出所、物业公司、公证处、律师事务所等）的作证下，清点租赁房屋内的遗留物品，另行寻找场地存放，并将存放场地、存放费用等再次书面告知承租人。如存放费用高于遗留物品价值的，从经济原则出发，建议出租人可以依法折价、变卖，并以变现价值折抵承租人欠付费用。

如承租人未将租赁房屋按照合同约定的返还状态交还房屋，则出租人可以自行委托施工单位恢复至合同约定的返还状态，并保留相关的施工合同、费用支付凭证，以便事后向承租人追偿。

针对承租人拒不配合将经营注册地址迁出租赁房屋或者解除居住房屋学位锁定的，出租人有权通过诉讼或仲裁方式，要求承租人履行上述合同义务。

【法律规定】

《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

附：

黑龙江省高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民商事纠纷若干问题的指导意见（试行）》

（黑高法发〔2020〕6号）（节选）

为深入贯彻中央、省委和最高人民法院关于新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称疫情）防控的决策部署，积极应对和依法妥善审理涉疫情民商事纠纷，充分发挥司法审判职能作用，依法维护各方当事人合法权益，保障经济社会平稳运行和高质量发展，根据有关法律、法规、司法解释等规定，结合我省审判工作实际，制定本意见。

一、依法妥善审理合同纠纷案件

（一）一般原则

1.坚持依法保护与促进企业正常生产经营相结合，妥善化解矛盾纠纷。充分发挥法治保障的积极作用，既要依法平等保护各方当事人合法权益，又要注重企业的发展经营，体现司法的人文关怀。应根据企业经营的实际情况，积极引导双方互谅互让、共担风险、共克时艰、共渡难关，依法促成和解，助力企业复工复产、正常经营，努力为企业克服疫情影响、健康发展提供有效的司法服务保障。避免企业因合同纠纷导致负担过重、生产经营困难，进而影响经济发展和社会稳定。

2.坚持实事求是与公平合理相结合，准确适用不可抗力和情势变更。此次疫情发生系突发公共卫生事件，属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，可以认定为“不可抗力”。但适用时应正确判定疫情对合同履行的影响，准确把握和实事求是判断疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系，以及原因力大小，并结合案件具体情况，按照原因与责任相适应原则，依法作出处理。对虽然不构成不可抗力，但受疫情影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则，按照《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》的规定进行公平处理。适用情势变更原则应审慎把握。

3.坚持鼓励交易和维护交易安全相结合，准确认定疫情导致合同履行障碍的法律后果。要从鼓励和保护交易的角度出发，加强对交易行为有效性的保护，即对于虽然受到疫情影响，但可以迟延交付，或者通过合理方式可以补救、仍然具有履行可能的合同，应判令当事人在疫情结束后尽快继续履行，并可判决适当减少价款、补偿损失等；同时又要加大对违约失信行为的制裁力度，对于在疫情发生前已经迟延履行或者出现违约行为，却以不可抗力为由主张免除部分或全部责任的，不予支持，以维护守约方的合法权益，促进社会诚信，提振市场信心。

4.坚持依法调动当事人举证积极性和合理分配举证责任相结合，严防加重当事人举证负担。当事人以产生不可抗力为由，请求变更或者解除合同的，应承担相应举证责任。对因执行政府防控疫情的行政命令或其他管制禁令的，应提交相应文件作为证明；对因受疫情感染或隔离观察的，应提交住院、诊断及居家隔离等证明材料。

对当事人主张因不可抗力而免除部分或者全部责任的，应提供已尽通知义务的相应证据，对方当事人接到通知后未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失部分要求赔偿。

对众所周知的事实或根据法律规定、已知事实，能推定出的事实，以及其他法律、司法解释明确规定当事人无需举证的事实，不得要求当事人承担举证责任。

5.关于不可抗力适用期间的确定。确定不可抗力适用期间，应综合考量疫情对合同履行或行使权利的实际影响，一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据我省人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

6.对于在疫情发生前签订的合同，当事人以受疫情影响导致合同不能履行为由，要求解除合同的，应区分以下具体情形，依法处理：

（1）确因疫情产生及防控导致合同根本不能履行，当事人据此请求解除合同的，应根据合同内容、当事人订立合同时的真实意思表示，结合交易习惯等，对影响程度进行综合、准确判定，并依法作出处理。

（2）疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同根本不能履行，或者虽导致合同不能适当履行，但未造成利益明显失衡、不能实现合同目的，引导当事人通过变更履行期限、履行方式及部分履行内容等，促成合同继续履行。在此情形下，一方当事人仍以不可抗力为由请求判令解除合同的，一般不予支持。

（3）疫情产生及防控对合同履行产生了重大影响，继续履行合同会造成利益严重失衡或者不能实现合同目的，当事人据此请求变更合同的，一般应予支持；请求解除合同的，应积极引导当事人双方协商变更合同，协商未达成一致，一般应支持其解除合同的诉讼请求。合同变更或者解除后，合同损失应由合同当事人公平合理分担。

7.疫情发生前后，当事人迟延履行的，应区分以下具体情形，依法处理：

（1）当事人在疫情发生前已经迟延履行，并以不可抗力为由主张免除部分或全部责任的，不予支持；

（2）疫情发生后，因交通管制、人员管制等客观原因导致迟延履行的，违约方主张免除部分或全部责任的，应予支持；

（3）迟延履行对合同目的实现没有实质性影响，对方当事人主张解除合同的，一般不予支持；

（4）金钱债务的迟延履行除债权人同意外，债务人以不可抗力为由主张免除其因迟延付款产生的利息、罚息、违约金以及其他赔偿责任的，一般不予支持。

8.认定疫情确对合同履行构成不可抗力的，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十二条的规定，不适用定金罚则。

（三）房屋租赁合同纠纷

14.用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭、不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由合同双方协商，并通过减免租金、延长租期、冲抵续租租金等形式解决。协商不一致的，应依据公平原则，根据案件具体情况，由双方当事人合理分担。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。