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金融街排队「金融街观察」

来源:   2023-10-17 18:18:10

斑马消费 杨柘

上周,金融街披露的2019年中报业绩不可谓不靓丽:营收同比增长43.58%,归属净利润同比增长21.70%,合同销售金额同比增长94%。

形势看似一片大好,可决定房企未来的土地储备量,公司却在缩减。

今年上半年,公司新获5个项目、新增计容建筑面积56万平方米,去年同期新获12个项目、新增权益建筑面积176.3万平方米。

长期以来,金融街的谨慎与保守,正是导致公司增速不敌同行、行业排名跌落的重要原因之一。

掉队

金融街(000402.SZ)以早年开发“北京金融街”在业内驰名,早在2000年5月,公司借壳重庆华亚纸业,跻身上市房企阵营。

在此之后,无论公司的战略,还是项目布局,一直以北京市场为主。

就在公司登陆资本市场前后,房地产市场已开始变化,国内各大房企纷纷开启全国化扩张布局,北京成为地产诸强的主战场。

克尔瑞数据显示,2018年,北京市房企销量金榜中,过半为外来房企。

来自外部房企的挤压,使得公司在北京房地产市场份额越来越小。

斑马消费发现,2018年,金融街北京区域市场营业收入同比下降51.27%,今年上半年再度微减0.06%。

金融街一直以商务地产为主,2013年开始逐步加码住宅。

2013年,公司实现销售金额225亿元:其中,住宅地产项目实现销售76亿元,贡献占比33.78%;2018年,公司307亿元销售额中,住宅地产项目实现销售额248亿元,贡献占比80.78%。

与此同时,曾一度排进地产二十强的金融街,在业内排名逐年下跌。克而瑞发布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,在权益金额排行榜上,金融街位列第84位,2017年和2016年分别排名第71名和第49位。3年时间,行业排名下跌35名。

2018年公司销售增速30%,低于行业百强35%的平均增速。

决策频频失误

金融街董事长高靓曾对外表示,“小而美也能活得很好”,外界普遍认为这是对自身状况的清晰认知,更是在行业内落后的无奈。

作为一家1992年成立的国资房企,公司从驰骋北京房产市场一度风光无限到如今严重掉队,与公司战略和决策有很大关联。

在“北京金融街”标杆作品之后,公司的项目和产品泛善可陈,在上市后13年里,依赖于北京本地房地产市场的发展。

直到2014年,公司才开始战略性布局上海和广州两大一线城市。当时正值国内房地产投资增速放缓,行业整体疲软。

2014年2月,公司斥资52.32亿元接盘潘石屹的SOHO静安广场和海伦广场,这两个项目均位于上海市核心区域,成为日后公司立足上海市场的根本。

2015年7月,公司力压龙湖葛洲坝、华润等房企,以88.15亿元拍得上海火车站北广场以北地块,刷新上海当年的土地成交最高价。

这个“地王”项目给公司带来不小的“包袱”,整个项目总面积49万平方米,开发周期较长,直到2019年3月,公司才引援丰泰地产联合投资开发一期7万方项目。

2017年,公司再启扩张,陆续深入武汉、成都、苏州、廊坊及佛山等二三线城市市场。2019年,公司继续坚持“五大城市群中心城市”的区域战略。

斑马消费分析,2017年,或是公司最难受的时期。从大环境来看,从2016年下半年至2018年,这些公司下沉的城市,正在面临严厉调控。

跨区域扩张快,建的房子多,不好卖出去,导致公司存货居高、周转效率低。

2018年末,公司存货为776.38亿元,占比总资产的52.30%,2019年6月底,存货仍有744.74亿元。

2014年至2018年,存货周转次数分别为0.33,0.19,0.23,0.3和0.17。克而瑞数据统计显示,2018年171家房企存货周转次数平均值为0.35。

困局

2019年中报显示,金融街实现营业收入95.18亿元,归母净利润10.53亿元,同比分别增长43.58%和21.70%。

虽然业绩可圈可点,但结合最近几年公司业绩来看,其战略扩张并没有带来令人满意的效果。

相反,公司在各个区域市场的收入波动频繁,缺乏稳定性。

斑马消费梳理发现,北京地区一直是公司大本营市场,2015年至2018年,该区域收入增速分别为-50.83%、11.21%、33.91%和-51.27%。

毗邻北京的天津地区市场,收入增速出现隔年下跌的状况,2015年至2018年,其收入增速分别为21.60%、-64.76%、249.72%和-54.36%。

重庆地区市场也是如此,上述同期收入增速分别为134%、-23.17%、72.75%和-38.18%。

2017年、2018年,惠州地区收入分别增长-58.73%和332.19%;同期上海地区收入增速分别为-84.87%和432.12%。

除了房地产业务,物业租赁是继公司房地产开发之外一大主力业务,今年上半年实现收入9.18亿元,同比增长8.7%,毛利率94.58%。

截止今年中报,公司自持物业面积115.5万平方米,涉及写字楼、商业和酒店项目。

2019年上半年,旗下物业金融街公寓出租率为46%;金融街万科丰科中心出租率42%;惠州喜来登酒店入住率仅29%,该酒店物业建筑面积在公司持有物业面积中位居第二。

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