金融街排队「金融街观察」

斑马消费 杨柘

上周，金融街披露的2019年中报业绩不可谓不靓丽：营收同比增长43.58%，归属净利润同比增长21.70%，合同销售金额同比增长94%。

形势看似一片大好，可决定房企未来的土地储备量，公司却在缩减。

今年上半年，公司新获5个项目、新增计容建筑面积56万平方米，去年同期新获12个项目、新增权益建筑面积176.3万平方米。

长期以来，金融街的谨慎与保守，正是导致公司增速不敌同行、行业排名跌落的重要原因之一。

金融街（000402.SZ）以早年开发“北京金融街”在业内驰名，早在2000年5月，公司借壳重庆华亚纸业，跻身上市房企阵营。

在此之后，无论公司的战略，还是项目布局，一直以北京市场为主。

就在公司登陆资本市场前后，房地产市场已开始变化，国内各大房企纷纷开启全国化扩张布局，北京成为地产诸强的主战场。

克尔瑞数据显示，2018年，北京市房企销量金榜中，过半为外来房企。

来自外部房企的挤压，使得公司在北京房地产市场份额越来越小。

斑马消费发现，2018年，金融街北京区域市场营业收入同比下降51.27%，今年上半年再度微减0.06%。

金融街一直以商务地产为主，2013年开始逐步加码住宅。

2013年，公司实现销售金额225亿元：其中，住宅地产项目实现销售76亿元，贡献占比33.78%；2018年，公司307亿元销售额中，住宅地产项目实现销售额248亿元，贡献占比80.78%。

与此同时，曾一度排进地产二十强的金融街，在业内排名逐年下跌。克而瑞发布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，在权益金额排行榜上，金融街位列第84位，2017年和2016年分别排名第71名和第49位。3年时间，行业排名下跌35名。

2018年公司销售增速30%，低于行业百强35%的平均增速。

金融街董事长高靓曾对外表示，“小而美也能活得很好”，外界普遍认为这是对自身状况的清晰认知，更是在行业内落后的无奈。

作为一家1992年成立的国资房企，公司从驰骋北京房产市场一度风光无限到如今严重掉队，与公司战略和决策有很大关联。

在“北京金融街”标杆作品之后，公司的项目和产品泛善可陈，在上市后13年里，依赖于北京本地房地产市场的发展。

直到2014年，公司才开始战略性布局上海和广州两大一线城市。当时正值国内房地产投资增速放缓，行业整体疲软。

2014年2月，公司斥资52.32亿元接盘潘石屹的SOHO静安广场和海伦广场，这两个项目均位于上海市核心区域，成为日后公司立足上海市场的根本。

2015年7月，公司力压龙湖葛洲坝、华润等房企，以88.15亿元拍得上海火车站北广场以北地块，刷新上海当年的土地成交最高价。

这个“地王”项目给公司带来不小的“包袱”，整个项目总面积49万平方米，开发周期较长，直到2019年3月，公司才引援丰泰地产联合投资开发一期7万方项目。

2017年，公司再启扩张，陆续深入武汉、成都、苏州、廊坊及佛山等二三线城市市场。2019年，公司继续坚持“五大城市群中心城市”的区域战略。

斑马消费分析，2017年，或是公司最难受的时期。从大环境来看，从2016年下半年至2018年，这些公司下沉的城市，正在面临严厉调控。

跨区域扩张快，建的房子多，不好卖出去，导致公司存货居高、周转效率低。

2018年末，公司存货为776.38亿元，占比总资产的52.30%，2019年6月底，存货仍有744.74亿元。

2014年至2018年，存货周转次数分别为0.33，0.19，0.23，0.3和0.17。克而瑞数据统计显示，2018年171家房企存货周转次数平均值为0.35。

2019年中报显示，金融街实现营业收入95.18亿元，归母净利润10.53亿元，同比分别增长43.58%和21.70%。

虽然业绩可圈可点，但结合最近几年公司业绩来看，其战略扩张并没有带来令人满意的效果。

相反，公司在各个区域市场的收入波动频繁，缺乏稳定性。

斑马消费梳理发现，北京地区一直是公司大本营市场，2015年至2018年，该区域收入增速分别为-50.83%、11.21%、33.91%和-51.27%。

毗邻北京的天津地区市场，收入增速出现隔年下跌的状况，2015年至2018年，其收入增速分别为21.60%、-64.76%、249.72%和-54.36%。

重庆地区市场也是如此，上述同期收入增速分别为134%、-23.17%、72.75%和-38.18%。

2017年、2018年，惠州地区收入分别增长-58.73%和332.19%；同期上海地区收入增速分别为-84.87%和432.12%。

除了房地产业务，物业租赁是继公司房地产开发之外一大主力业务，今年上半年实现收入9.18亿元，同比增长8.7%，毛利率94.58%。

截止今年中报，公司自持物业面积115.5万平方米，涉及写字楼、商业和酒店项目。

2019年上半年，旗下物业金融街公寓出租率为46%；金融街万科丰科中心出租率42%；惠州喜来登酒店入住率仅29%，该酒店物业建筑面积在公司持有物业面积中位居第二。