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郑州地产联盟「房地产电商运营」

来源： 2023-10-15 12:16:40

电商之殇（上）

关键词：全民营销/电商/网络/未来已来/微信营销/自媒体/新媒体

部分核心语句：

房地产营销发展到今天，已经脱离了它以往所有的规矩和规则，唯一保持不变的就是在瞬息万变中寻找瞬息万变的规矩和规则。

所有地产网络电商都是伪电商，这不是全民的狂欢，而是网络脱离自己行业属性的牺牲品。不变则死，变则死得慢些。革命革命，先革掉的是自己的命。

房地产销售的渠道拓展逐步正在成为一场逼良为娼的运动。

大数据时代已经到来，不是你愿不愿意，意识到未意识到的问题。

房地产营销当前的主要矛盾是：开发商日益增加的销售压力与代理公司以及合作方不断挤压被迫增加渠道而力不从心之间的矛盾。

从搜房近期革命性的变革说起

搜房这几天的新闻漫天飞，这一方面来自于地产网站媒体间的微信传播，全文如下：转发：由于资源不足，影响力急剧下降，SF宣布退出房产电商，全面转入渠道代理，挺进分销模式，与代理公司拼出路。同时，SF退出媒体属性，变为淘宝一类的交易平台模式。SF二手房人员基本转入新房，要求人人会卖房。此文一出立即引发了同行的热烈讨论，也引发了一些合作电商单位的密切关怀。

从上周开始，搜房网开始在全国范围内调整网站首页通栏广告投放量，逐步更改为软性宣传，据称是为了提升客户的愉悦度。诚然目前点开任何一家地产网站都会铺天盖地的的通栏广告，阅读兴趣极低。此次改革应该说是提升了网站的服务质量，但同时也传达出来一种信息：搜房网的大战略格局。

以往地产网站的赢利模式为：网站通栏广告取费，附赠各类的软宣和增值服务：小编看房、视频看房、踩盘、论坛、高端讲坛等方式。目前已经全部转型做网路电商，而在这种情况下搜房又开始抢先转型，网络服务商直接转向销售服务商，进入房地产营销渠道中，与各位地产代理公司分一杯羹。

而搜房对此预谋已久。

7月份，搜房高调宣布改名为“房天下”，启用fang.com新域名，并且入股国内知名营销代理机构“世联行”与“合富辉煌”，成为这两大行的大股东。搜房网总裁对此的解释是：搜房结束了‘信息平台’的发展阶段，正在走过‘资讯媒体平台’，正向‘交易大平台’快速转型。新搜房将全力以赴，关注用户的真实需求，离购房者更近。

如果不出所料，三个月之内搜房网完成前期的阵痛，开始向代理公司迈进。

搜房网有什么法宝想分代理行业一杯羹

如题，搜房如何分一杯羹？由常规的广告服务、电商转型为效果营销，将传统的垂直网站服务由简单的广告模式，变为购房服务，将广告费用模式转变为佣金、互联网金融是这次变革的核心。在此变革之后，搜房将利用手中的四张王牌。

1：搜房的大数据平台。

目前是大数据时代，这点恒辉很有体会。恒辉的掌舵者孙辉不可否认是一个雄心勃勃的人。作为代理公司，他向房地产网站迈进，2014年1300万买断了腾讯大豫网房产频道，成立河南辉腾科技公司、买断凤凰房产网，挖了一个地产高层去做老总；和河南商报成为商辉公司，建立起河南商报房产网，在渠道环节解决客户增量问题。在此基础上以恒辉根植郑州十年的数据库与各网站的过滤，建立起大郑州购房者的数据库，挟数据库以令众开发商！

而搜房下的是一部更大的棋：搜房完成了对两家新房代理公司世联行和合富辉煌的战略入股，投建O2M（线下产品转到移动终端的互联网模式）大数据平台，合富辉煌与世联的数据库全面打通，当然这也肯定少不了搜房会获得更多的客户数据库。

目前搜房建立起有比较完善的客户行为分析体系，能具体到某一类客户群体在网站上所有动态的一手信息。这就是大数据。

大数据时代已经到来，不是你愿不愿意，意识到未意识到的问题。

2：无线网络的持续占有。

搜房目前拥有搜房客户端、搜房帮、新房帮、租房帮、搜房家居、周边房价、搜房土地、建材帮、闪租、搜房社区、新房通、搜房AOS、搜房家、香港搜房、游天下在内的15款APP。Fang.com新域名下的Pc平台、Wap及搜房App的移动平台组成一个“轻盈”网络平台。这其中的“轻盈”既表现在内容结构上，也表现在拉动成交上。

在手机操作时代，这些专业类的app目的在于打造对接客户端的入口。从目前的使用率来看，近期搜房大力推行搜房帮，就是为了想在app端获得足量的到达率。从O2M平台本质来看，搜房可能会用世联行和合富辉煌的线下资源，实现基于地域的线下专业销售团队的有效集合，与线上用户的移动端的订制服务相集合，实现O2M闭环。

而这张王牌的实现需要足量的使用。

3：去媒体化转渠道化。

搜房前段时间遭各地的二手房集体抵制，在于其取费标准的不断提升。搜房介入代理行业版块，无法与深耕此版块多年的代理行业一手置业顾问相抗衡，在二手房经纪人层面他们提出了很多的办法，想占领此块阵地。而此次的大变革则是在更广的层面来进行对抗，搜房以往的费用收入来源于广告服务费用，如果一旦进入渠道化营销，则要求线下置业顾问进驻销售现场，拦截了开发的营销效果，所有的数据、到访、专访都会变成“房天下”的功劳。而线上则将搜房转型成为类似淘宝类的房产信息交易平台，这是其他公司所不具备的。

这样的做法非常值得警惕。

通吃产业链的所有利益分配，线上交易平台线下售楼部拦截这将打破现有的代理行业规则，抢代理公司的饭碗。最关键，所有开发商楼盘的客户成交数据，都会成为搜房新平台数据的组成部分和资源，搜房极其容易进行变现，并且拥有商业资本价值，这是这次变革的重要目标。

因此，搜房在下一盘很大的棋，如果看不透这点，很多开发商估计会蒙在鼓里。一旦看清楚这点，搜房的如意算盘肯定要落空。

4：金融时代的融资产品“天下贷”。

与新浪乐居、易居、世联等大公司纷纷推出各自的理财产品如出一辙，搜房也推出了天下贷业务，这是在金融政策无法明晰的情况下，对购房客户的一种深层绑架，借此增加开发商、客户与搜房之间的黏性，这是搜房的最后法宝。

8月初搜房网正式推出了“天下贷”这一专项金融服务产品，“0抵押、年利率仅7%、贷款额度高、3-24月期限灵活”4大优势。此类产品规避了“易居贷”繁琐的交易环节，开发商无需担保的难题，从而让天下贷成为搜房占据市场的最后一钉耙。

（关于各类理财产品将会另外推出一章专题，讲述易居贷、乐居贷与天下贷等产品）

但搜房有一个致命伤：就是媒体化的思维已经形成，如何与代理商层面解决客户实际销售问题？难道只需要招聘一批销售员来完成？

电商是什么？

大家都在提电商，郑州的电商始于新浪乐居与恒大金碧天下的合作，千余套房源的成交让郑州业界为之一振。回答电商是什么，不如直截了当回答电商的本质是什么。

以前发布过一些网站的梯队和阵营，大豫网、搜房和新居目前占据着第一阵营，好房网、商都网、聊斋网、中原楼市网等其他网站为第二阵营，当然电商的阵营也加入了如地标这样的渠道媒体商，当地标也在做电商的时候，我们回过头来再仔细想想电商的本质到底是什么？

淘宝、当当网、京东网、58同城等这些网站的兴起，源于互联网时代的交通和便捷，对于物品价格的肯定是他们发展茁壮成长的基础，B2B平台随之搭建，我们习惯了商场里试衣服记录型号代码然后网上直接购买，大宗物品人们还是会选择实地购买，这就是互联网思维下的购物电商。

而房地产电商却与之截然不同。目前所有网络电商做的最多的事情就是整合，整合资源，以结果为导向，为结果收费。

以往的取费方式就是卖通栏广告，至少是在13年之前都是这样，乐居以后的网站单纯卖通栏已经完全没有市场，纷纷开始转型。但所有地产网络电商都是伪电商，这不是全民的狂欢，而是网络脱离自己行业属性的牺牲品。不变则死，变则死得慢些。革命革命，先革掉的是自己的命。

如今的合作方式为：线上广告的大量投放线下拓客看房团各类活动数据库营销融资性产品一二手房联动百度竞价排名。

我们一个个来看：

1：线上广告投放：如今多少地产网站都在投广告，网页全部是通栏广告，还开发出炸屏广告、顶部皇冠、双对联、视频广告、弹出广告等各种形式。而以往任何一广告位都价值不菲，目前电商环境下几乎一文不值，动辄一周做几十万的广告排期。

2：线下拓客：目前启动有线下拓客的就是大豫网（有恒辉的基因）、搜狐焦点看房直通车和地标杂志等，其他网站暂时未启动。这是最为直接的一种方式，从单纯派单进化到拓客，是一种质的飞跃，是服务意识的提升。而拓客的渠道又可区分为：走进社区、走进企业、走进商超、走进影院、走进4S店等。

3：看房团：这点大家大差不差，不再赘述。

4：绑定活动：这是最近各类开发商的普遍要求，网络媒体商现在也被逼上梁山，到处找各做单位，各种资源机构进行长期合作，表面上看是共赢，实际上房地产销售的渠道拓展逐步正在成为一场逼良为娼的运动。

5：数据库营销：做电商就意味着要给开发商数据资源。各网站成立call客团队，将分拣出来的数据资源给到开发商案场。

6：融资类产品：易居中国的易居贷（中牟某项目使用，临时被叫停）、乐居的乐居贷（乐居的母公司为易居中国，3月份乐居与中信银行在郑州发布易居贷产品，同期乐居从易居中国中剥离出来，独自上市运营）搜房的天下贷，据称目前西郊教育大盘祝福红城正在前期接触天下贷，有望成为郑州地区首家使用天下贷的房地产开发商。而前两项都是需要使用抵押物，如乐居贷是乐居互联网及电商集团和中信银行联手打造推出的房产抵押综合授信形式的金融服务，旨在通过房产抵押综合授信的形式帮助消费者解决消费资金问题。

7：一二手房联动：这点我只能说是一个很美好的愿望而已。二手房交易有着自己的固有收入模式，二手房经纪人成交一套房源的收入为总房款的1%左右，加上办理各种证件、手续、过户等暗箱操作所获得的收入为2.5%。而平常的电商合作费用仅为3000-5000左右，如何能满足二手房经纪人的需要？因此二手房经纪人的积极性是无法调动起来的。所有打着能做一二手房联动的电商公司都是耍流氓。在接触过一些二手房的负责人后，明显感受到对此类活动的完全不配合。

8：百度竞价：这是一种很低级的竞价手段，通过购买百度搜索关键字而引流到服务项目。在这点上，各家公司都在做，只不过合作的深度不同。新浪乐居与百度建立起战略合作成立“百度乐居”，在百度搜索页建立起百度品专专栏。安居客与各搜索网站合作，排名靠前。搜房网、商都网、好房网等这几家公司购买的是关键字或关键词。这自然无法同日而语。

看完这些服务内容，你还感觉他们还是地产网络信息服务商吗？

这些内容已经远远超过网络媒体的服务范畴，要求他们在更高级别之上做融合做整合做沟通，简而谈之，就是做平台。

如何选择电商？

网络电商公司的相互之间不断变身闹得不可开交，开发商层面如何来选择合作方呢？

房地产营销发展到今天，已经脱离了它以往所有的规矩和规则，唯一保持不变的就是在瞬息万变中寻找瞬息万变的规矩和规则。只有好的创意和足够执行力这就是瞬息万变中的不变。

郑州主流的网络媒体如何评价？无法排序但可以点评。这种点评来源于对各自网站各项技术指标横向纵向对比的一些细枝末叶的比较。

1：搜房网

渊源：搜房网是大中华地区最大的房地产门户网站，早期由莫天全、李山及国际著名投资机构IDG投资创立，[2]覆盖了全国45个大中型核心城市，两度唯一入选“中国互联网百强企业”的房地产类网站，是全球访问量最高的房地产类网站(Alexa)。河南搜房网的直属公司。近期听说人员大变动，几位高层离职去其他网站，如好房网与搜狐焦点网等。

合作项目：雅居乐（中牟）、正弘高新（好高好大好上）、万和城、华强、祝福红城（据说也是二度合作）、睿智、悦府、安源等。

合作模式：3000-5000元/套，绑定案场所有房源，按阶段内成交取费，线上阶段内call客，部分数据资源，看房团1次/场，天下贷，新房帮。

平台优势：搜房的品牌号召力，新房帮等。

整体感觉：变得最快的公司。

2：大豫网房产频道

渊源：大豫网是腾讯企鹅河南日报的产物，大豫网房产板块被孙辉1300万买断一年，目前据传孙总又续签了2015年的合同。商报的某美女去做了总经理。

合作项目：祝福红城（2次合作，黄海波没事吧！每天都看到有人转发微信，阿福真是停不下来）、升龙天玺（据说买了200多套）、睿达广场（LOFT产品）、盛世新天、西西湖、毫无悬念的正商系项目。

合作模式：3000-5000元/套，绑定案场所有房源，按阶段内成交取费，线下加拓客，线上阶段内call客，部分数据资源，看房团1次/场，微信平台的二次开发（卖技术）。

平台优势：最为牛逼的是qq弹出窗口 qq页卡腾讯大豫网的部分广告位。

整体感觉：页面广告简单粗暴，设计风格彪悍，很有大字报的感觉。

3：新浪乐居网

渊源：【据网络资料整合】

2008年新浪地产版块更名为新浪乐居，09年10月份易居（中国）控股有限公司将旗下克而瑞信息咨询业务与新浪乐居合并，成立中国房产信息集团并在美国纳斯达克成功上市。

2010年4月份电商产品出现。同年5月与百度组建百度乐居。

2011年4月，新浪乐居携手SOHO中国完成电商房产第一拍。8月，中国首家房地产在线交易平台乐居房产电商（eju.com）上线，电商1.0出现。

2012年4月，乐居母公司易居中国完成与旗下中国房产信息集团的合并，乐居成为易居中国全资子公司。5月，乐居房产电商推出了第二代房地产电商O2O服务模式，以“超级E金券”、“易居网盟”等划时代产品，开启房产电商2.0时代。

2013年4月，推出房产类APP“口袋乐居”，并与“口袋经纪人”、”装修钱管家”、“口袋楼书”、“乐居触屏版”构成乐居房产移动解决方案，深度打造多维度、全方位的地产服务方阵。6月，首创电商平台与服务分离的运营理念，乐居房产电商正式推出新一代阳光电商平台E信通，开启房产电商3.0时代。11月，乐居房产电商4.0推出，联手中信银行，打造中国首个房产金融消费产品“乐居贷”，并推出易居联名借记卡和信用卡。

2014年1月，乐居二手房面向二手房经纪人，推出创新移动互联网应用产品“房牛加”，手机移动端的一款特色房地产垂直应用产品。

2月，乐居房产电商eju.com更换域名为leju.com，正式启用“乐居购房网”。同月，乐居房产电商推出“乐居移动电商1.0平台”，将电商营销发展至移动端，将电商优势与移动互联网特点做巧妙结合，为房地产电商营销再辟蓝海。

3月，乐居与腾讯签订战略合作协议，双方将合作开发微信房地产资讯与O2O电商平台“微信乐居”，为移动端房地产电商开辟新天地。

组成：新浪乐居目前拥有有新浪新房、新浪房友在线、新浪家居、新浪地产、新浪旅游地产、新浪商业地产等互联网平台。

服务项目：建业旗下所有项目、正商系等。

合作模式：3000-5000元/套，绑定案场所有房源，按阶段内成交取费，线上阶段内call客，部分数据资源，看房团1次/场，易居贷，各类微信应用合作（硬广投入15万以上）。

平台优势：百度品专、各类微信应用，乐居云购、微信红包、乐居贷、强大的后台背景（易居中国上市企业），据说可以走社区、走4S店等。

整体评价：乐居的美女多。老谭天天发美女照片（根本不提业绩的事）.

4：好房网

渊源：好房网创始人张总是老商都网的人，以是聊宅网的老人，自己创业至今2年多。

合作单位：晖达项目（第一个电商项目）、大河龙城、天伦锦城、祝福红城、龙湖九号院（南龙湖项目）、索房项目、东方红、锦艺国际写字楼等。

合作模式：3000-4000元/套，绑定案场所有房源，按阶段内成交取费，线上阶段内call客，部分数据资源，看房团1次/场，配送活动。网络硬广合作（15万-50万）数据资源。

平台优势：态度好也算是一种软实力吧。

综合评价：新生力量，有冲劲。

5：商都网

渊源：河南本土最早的门户网站之一，当初商都信息港何等威风？联通集团旗下的一个小分支，集团公司行政化国企官僚作风严重，对商都网的支持不够。董事长王总是业界有名的扛把子，搜房在和商都网做正弘双待的时候被整得很惨。老商都培养了一大批如今地产网络的主力军，是地产网站界的军校。

合作单位：观悦、正弘、宏光黑朱庄项目、国宾中心（以前的竹里馆）、九龙城（奇葩）、天地湾（国企有钱）、西西湖（糟蹋了一块好地）、万和城（哎。。。）等。

合作模式：3000-5000元/套，绑定案场所有房源，按阶段内成交取费，线上阶段内call客，部分数据资源，看房团1次/场，配送活动。网络硬广合作（6万起）数据资源。

平台优势：做了几次网页趣味游戏，看房十三钗，彩票，现场大胃王等活动。

综合评价：呵呵。

6：聊宅网

渊源：这个网站比较低调，所以没有太多的资料可查，业内讨论也很少提及，早期聊宅网论坛比较多，网罗了郑州当初较早一批地产营销人。

合作项目：硬广合作较多。主城区电商项目较少，属于做外围的电商网站。

平台优势：呵呵。从首页广告投放量可见一斑。

综合评价：呵呵。

7：安居客

渊源：这个网站比较特殊，属于纯工具类的网站。

合作项目：祝福红城、亚星项目。

平台优势：注重工具，一是垄断了百度搜索入口，安居客排名靠前。二是整个网页只做少量通栏广告，可以做团购窗口和自营销。具备竞品项目拦截电话资源和数据挖掘的功能。

综合评价：一块璞玉。

8．搜狐焦点网

渊源：大搜狐的直属机构。进入郑州时间较长，但是发展一直不利。

合作项目：康桥系（看房直通车）、索房项目（电商）、金林中心（电商）、祝福红城（战略合作，看房直通车）

平台优势：网络渠道几乎无优势，打开市场的切入点是：看房直通车，按照到访效果付费，据康桥、祝福红城反馈效果较好。据了解此业务首先发起地是西安，西安本地直接引进郑州，执行公司外包，按照实际拉访到案场判定有效后收费。目前正在逐步扩张，线上资源需另付费，据称线上报价在10万左右，直通车费用为16万左右。听说搜狐大老板张朝阳又和北京光线传媒签了合同，目前线下拓客可走进电影院。

综合评价：好歹还有看房直通车撑撑场面。

9. 微信平台：郑州楼市