合生创展左手倒右手的背后

2017年，上海博祯置业购入了位于黄浦区豫园街道复兴东路69号234A-01地块，面积约7523平方米，获豁免缴付价款约654.4万元。按次年的一则出让合同来看，该地块应于2019年12月31日开工，3年后竣工。

不过，由于种种因素限制，这宗块至今仍未开始施工，且容积率由最初的4.15降至1.3，相应地上建筑面积亦由3.12万平方米降至1.06万平方米左右。

变动的不止是地块，还有开发商。

8月3日晚间，合生创展公告称将以7.9亿元的价格收购上海博祯置业100%股权，进而拿下这宗“沉淀”数年的低密度宅地，计划打造40座中式别墅。

上海中原地产首席分析师卢文曦向记者分析，在当下国、央企成为拿地主力的大环境下，若走招拍挂流程，合生创展很难摘到这类核心地段的宅地，“现在是一个很好的机遇”。

在供应稀缺、寸土寸金的上海“老城厢”，别墅产品尤为稀缺，于占市份额不高的合生创展而言，这是一次大展身手的机会。

01 资源腾挪

事实上，这样的一个好机遇仍是得益于合生创展家族版图的内部资源。

根据公告，公司此次交易的出让方为朱伟航实控的上海珠江投资集团，该人士为合生创展时任主席朱桔榕的二哥。

五年前，上海珠江投资集团以8000万元的对价收购了上海博祯置业全部股权。根据天眼查数据，上海博祯置业于2017年1月发生股东变更，由内蒙古鄂尔多斯羊绒集团100%持股的上海博利实业退出持股，新增大股东上海珠江投资集团。

完成收购后，上海市规划和自然资源局发出《控制性详细规划设计任务书》，对地块容积率及地上建筑面积进行调整。估值报告显示，容积率降低导致的土地使用权市场价值约为16.04亿元。

依照安排，预计这部分损失的土地开发权益可以无须支付额外的土地出让金而转移到上海其他区域的地块，前提是相关地块需为同一最终拥有人。这一点，上海珠江投资集团无法办到，其目前在上海市没有可供该项损失的土地开发权益转入的土地，但合生创展可以，这也是这宗关联交易的契机。

如公告所言，合生创展可将该项损失的土地开发权益转入位于杨浦区的一宗土地。有报道称，结合该公司目前在上海的开发物业来看，最大可能是在滨江苑项目中体现该开发权益，而若该建设量转移至滨江苑项目上，预计可使该项目利润有一定幅度的上涨。

对于滨江苑项目，合生创展曾公开表示将在2022年内将其转化为IP物业，预计新增的IP物业可为集团提供超200万平方米商业面积，预计商业板块可实现收入超100亿港元。

7.9亿元收购、“返点”16.04亿元，无论从哪个角度看，这宗交易都显得颇为划算。

卢文曦告诉记者，黄浦区豫园板块为上海老牌城市中心，近年来鲜少供应土地，多以旧改为主，且出于老城厢历史文化风貌保护等诉求，相关地块参数以及开发建设进展时有发生调整，周期亦相对拉得较长。

目前，上述234A-01地块房屋征收工作已完成99%，预计四季度将全部完成。根据规划，该地块将建设40座中式别墅，于2023年3月前后开始施工，并于2024年5月左右预售。

在卢文曦看来，“房屋征收工作解决得差不多，建造成本大幅降低，产品定位也高端，比较划算。”不过，捡到“宝”的合生创展对可能存在的风险依然十分警惕。

从对价支付步骤来看，第一笔2.4亿元的款项将在完成股权工商变更、且上海博祯置业取得新下发营业执照的60个工作日内支付，而在此之前出让方需在转让协议签署后的三个月内达成解除对上海博祯置业股权的现有质押、尽调无误、结清所涉相关债务等前置条件；剩余的5.5亿元则将在第一笔款项支付后的一个月内支付。

此外，合生创展还有将标的退回的权利。若上海博祯置业在完成工商变更手续后的一年内没有取得234A-01地块的不动产权证，则该公司有权（但没有责任）将目标股权按7.9亿元加上市场一年期利率为对价回售予出让方。

02 补仓上海

近年来，合生创展鲜少出现在上海公开市场，其在上海的住宅项目亦不算多。公司此前虽有高端产品入市，但多位于郊区，如合生佘山东紫园、合生东郊别墅等。以此来看，待到入市，该产品或将成为公司挺进上海市中心的标杆项目。

据悉，豫园板块向来是豪宅聚集地，板块内的数个项目在上海楼市中占据不小的份量，譬如复地雅园、露香园、璞玉one等。

以距离234A-01地块三公里左右的露香园一期为例，该项目于2020年9月开盘，住宅均价约16万元/平方米，别墅房源均价则超过了21万元/平方米。

2021年初，上海城投联手上海建工以176亿元的价格将露香园二期，即豫园社区地块收入囊中。该宗地建筑面积19.65万平方米，成交楼板价达89567元/平方米，是上海近五年以来出让楼面起价最高的几幅地块之一。

根据规划，该项目中的住宅部分包括10.79万平方米的高层住宅以及2.44万平方米的低层住宅（联排别墅）。有行业人士预计，待到入市其套均总价将接近亿元，卢文曦亦称届时别墅产品价格有望冲击25万元/平方米。

若以露香园二期为参考，合生创展所打造的中式别墅单价或将更高。卢文曦分析指出，若是1.3的容积率，该项目可能会打造为双拼别墅，“不过具体还是要看开发商的规划和技术指标”。

合生创展亦在公告中直言，无论是在重点城市的土地储备补充，还是目标地块直接投资方面，该收购都能带来让人满意的回报，从而提升公司的资产净值。

不同于富力等房企的激进，同样曾被外界誉为“华南五虎”的合生创展近些年来在公开市场的拿地节奏明显放缓。

2021年新增约41.33万平方米的土地面积后，截至年末该公司在广州、惠州、北京、天津、上海、宁波六个区域共拥有土地储备2944万平方米，住宅用地2098万平方米，其中上海为200万平方米，在上述区域中仅高于宁波。

份额不高的宅地土储也导致上海区域对该公司的贡献有限。

亿翰智库数据显示，2021年合生创展实现销售金额423亿元，同比增长18%，其中上海区域贡献90亿元，占比约21.28%。同期，该公司在上海共拥有13个地产开发项目，其中大部分项目已开发完毕，仅合生城邦城尚有未完工面积523平方米以及茶叶厂项目3.74万平方米。

链家平台数据显示，目前合生创展在上海及周边共有5个项目在售，其中合生财富海景公馆位于金山，合生东郊别墅二期位于浦东，合生伴海、合生晶萃位于江苏太仓，合生杭州湾则位于浙江宁波。

整体来看，豫园复兴东路69号234A-01地块将在一定程度上助力合生创展在上海的发展，不过喜得优质地块的背后是公司不算宽裕的资金面。

这一点在对价的支付方式上可窥得一丝苗头，7.9亿元的交易价款，其中2.4亿元为内部资源，剩余5.5亿元则通过银行贷款支付。根据年报数据，截至2021年末，该公司拥有现金及现金等价物约300.45亿港元，一年内到期的借款为309.07亿港元。

记者 刘一飞 实习生 张恒奕

编辑 左宇

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