丝绸城与体育场板块 好风送我上青云 | 房叔说No.315

二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。

——写在8.5新政之后

老城二手房板块的巡游，今天来到中河北路大板块。

中河北路板块一分为三，北侧体育场板块，中间丝绸城板块，南侧长庆板块，长庆板块房子太多会单写一篇，本次聚焦体育场和丝绸城两块。

在二手市场下行、学区唱衰的当下，读者关注次新房的视线明显灼热很多，而老区自然是冷落的，那笔者仍持续写老板块的意义究竟何在，今天也想针对性地说几点。

首先，老板块抗风险能力和确定性很强。无论市场怎么变，因为没有炒房和投机的因素老板块的价值波动很小，挂牌价对成交有参考意义，房东也是诚心想卖，有谈的空间；

其次，市场分化，城区的核心资产接下来会是永远的神。老板块交通、学区、医疗、生活便利、景观配套的成熟度都上乘，总价又低，唯一缺点：房子老。

这方面一来公号筛选推荐的本身就不会是太破太老的，属于沙中拾珠系列，二来哪怕是老破住宅，只要肯花时间，一年内结构调整和重新装修50w以内绝对能焕新爆改，给想自住主城的年轻人花小钱办大事的一手资料，开征房产税后，存量置换的老房改造一定是趋势之一；

第三，和交付的次新房比，实话实说老房子用心很多。尤其是01-10年代的小区，年代不老，设计力和品控对得起“生活品质之城”的招牌，并且有非常多巧思，当年的普通水准放现在真是优秀，好比如今扶摔跤老奶奶能得锦旗上新闻一样，换个玻璃铝板马甲的次新房都卖到这个价了做好是应该的，一般的是应该批评才对；

第四，城市化还有最后几里路，正如吴语的流失率一样，写城市和居住保留些杭州之为杭州的底色，我写“住在杭州”，绝非“住在房子，房子恰好在杭州”。

第五，老板块因为缺乏利好升值确实差一些，但是升值就是房子的全部？牺牲一些可想象空间，充分利用老房子的便利性，获得大把的时间来提升自己的生活品质，是不是也是物有所值？人别活得太累，对自己好一点儿。

一些体己话，回答时常出现的诸如“老城完了，老破小没救了，学区没用了”的论调，后不复赘。

| PART 1 |

从丝绸城写起，丝绸城板块的结构非常清晰，分三大块——1岳家湾的两侧住宅，2新华坊，3丝绸城步行街两侧的十五家园和贡院小区，学区为文龙巷小学和春蕾中学。

重点推荐1区域的金鹿雅苑、青龙苑、幸福人家、健康公寓、新华坊的高层及3区域的贡院，一是年代较新，维护较好且人车分流，二是沿河有景观优势，三则是全面翻新过的小区。

▲金鹿雅苑一季度内挂牌信息及价格-来源手边买房

挂牌价有虚高正常，别慌。金鹿雅苑挂牌价6.5w/㎡，网签价最高4.3w/㎡；青龙苑网签最高5.1w/㎡，平均网签3.9w/㎡；幸福人家网签最高4.8w/㎡，一季度带看为0；健康公寓网签最高5.3w/㎡，一季度带看为0；贡院网签最高4.6w/㎡，一季度带看为0（数据来源-手边买房）。

横盘期下行市场，4-4.5w/㎡较为合理，年代更老的、大户型、带顶楼的、户型奇怪的可以向4以下探；

▲金鹿入口和建筑造型

金鹿雅苑人车分流，人员出入管理严格，现代主义风格，曲面挺多但是内部户型方正，虽然外表有些巴洛克和高迪，但看户型曲线加在采光面上，没有为造型而造型，不仅增加采光面和柔度，圆弧形空间观景也更好，是很不错的用心；

▲金鹿雅苑146㎡户型-来源链家

优点是全楼幢沿河，各种内外阳台，景观优异。缺点是小区狭长，一字布局，内部性不强。

▲青龙苑

青龙苑小区幽静，人车分流，景观层次很丰富，全小区洋房，美式草原风格，立面上半六棱窗，塑钢窗户配铁艺窗花，不贵但是和谐。

内部性和绿化景观俱佳，缺点是挂牌量少，没电梯，如果有卖价格合适是值得实地参观把握的房子。

▲幸福人家入口停车与建筑造型

幸福人家就两幢，户型很大还有部分跃层挂牌，几乎都是全明，窗明几净巨通透；

▲幸福人家138㎡-来源链家

优点是户型都比较周正又很宽敞可住性不错，年代不久，人车分流配电梯；缺点是小区小、大户型总价高，建议在120-150㎡之间选；

▲健康公寓133㎡-来源链家

健康公寓户型差异较大，如图为133㎡户型，三房方正尺度很不错，也有犄角空间多的小户型和过道空间冗余的大户型，建议多比较；

▲贡院翻新后入口、墙面、地面、指示牌

贡院是唯一推荐的老改新小区，缺点明显，停车难、无电梯、户型小，优点是小区整修一新，挨着步行街生活氛围浓厚，前是古贡院和杭高，后是体育场，闹中取静，总价不高。

▲新华坊高层

另外，新华坊的高层小区也值得一看，总共三幢，户型良莠不齐，好的能看到西湖，差的非常狭长，均价能往3探，属于淘宝盘，联系中介挑好带看。

▲新华坊

▲十五家园

新华坊的低层和十五家园就是标准老小区了，年份21 ，50㎡-70㎡小户型为主，阿姨阿伯很多，有些单元已加装了电梯，生活氛围还是很浓厚的，做了许多活动场地的改造，幽静内部感强，预算低图个学区和交通方便可以考虑。

| PART 2 |

北走来到体育场板块，这个板块公建和写字楼多，住宅量小，好推荐的有武林国际、御跸苑、木庵小区和体育场路的部分房源；

▲武林国际

武林国际属于杭城二代豪宅，板块顶流。一季内成交三套，最高网签价在7.6w/㎡，如今可以探探7以下；

优缺点都很明显，优点是地段、年代新、人车分流、外立面用材用量良心，物业管理优秀，有豪华感；

▲武林国际户型左-134㎡两房，右186㎡四房

缺点是房子本身除4房186的大户型全是两房南北卧，而且楼层很高在下面散步非常有压迫感，小区三面被老小区包围，一面是公建，狭长的地被围在中间有逼仄感。

▲御跸苑

御跸苑是一层架空做车库的结构，房龄20年，价格极稳定，挂牌4.9w/㎡，最高成交5w/㎡；

▲御跸苑106㎡户型

▲中河游步道

小区平面整洁，二层入户会带来巨大的平台共同空间，极其幽静整洁，小高层80-107的户型都方正，两侧环河，还有景观游步道，均好性不错，总价也不高，房住不炒又保值的优选产品，缺点是没电梯，发洪水车容易遭殃，走去地铁有一定距离，日常靠公交居多。

▲上-木庵；下-体育场路部分楼幢

木庵小区和体育场路的部分楼幢如图，整修过，低预算附近通勤可以考虑，缺点是老小区通病停车难，户型小，没电梯。

| PART 3 |

上述为实用部分，这部分讲述板块坐标和历史，没兴趣可略过。

▲古贡院

丝绸城板块和长庆曾经这一大片都是贡院和附近的“附属用房”所在地，贡院不大，主要都是巷子的形制；

但是到明清两朝，浙江何等人文渊薮之地，每逢乡试全省近1万3千学子都要来杭集中，来考试的举子那俩月都是“负笈担钱，不远千里”，吃穿用度滋生了特别的考市，租房也好，住店也罢，甚至还有章台柳下事；

▲青云街放榜-寓意平步青云

在贡院南面的青云街上，考客麇集，行人蚁聚，商家帷幕云连，流动性很强，这也是为什么这一带官巷子和兵营的地名相对较少；

▲杭高历史沿革

杭高名声太大，说故事恐怕要一天一夜，由于历史上多次多校合并，继承了多个一流中学之名的杭高校友多得一页A4纸都写不完，例如金庸先生实际在嘉兴中学读书，后来嘉中并入了联合中学，也就变成了杭高校友，郁达夫、徐志摩也是类似的情况；可就算是一首李叔同作曲，夏丏尊作词的校歌都能让笔者一个学军校友酸很久；

毕竟，一所学校有浓缩了大半部近代史的沉淀仍然风华正茂，可谓一等风流。

古巷御跸弄也坐落在此，看这两个字特别像是皇帝在地停留过，类似潮鸣的“珠碧巷”，但其实并非如此。

御跸弄原称是“御笔街”，说的是乾隆年间，有一个中书沈云椒，文思敏捷，能边骑马边给皇上写奏本，某年因丧回乡丁忧住在这条街，皇上手下的一流笔杆，御笔街由此得名；

时间久了和赵构搞混了，以为逃难皇帝来过，这倒也不稀奇，后来经过了民国和抗日战争的变动，成了御跸苑，老弄就在御跸苑里头，三面遮天大树，两面环河，好不惬意。

另外，岳家湾是因岳飞平反后子孙住此得名；小庙巷和助圣庙巷都是因为旧有庙名得称，小庙就是不上官式的建筑，没有正式的名；新华坊是由新华路衍生而来，钱塘老乡，唐名相褚遂良曾在此引进扬州机杼之法，使杭州丝织产业再生繁华，故名“新华”；

继续走，继续写，积累到新老杭州购房者想出手二手市场时便不会抓瞎；

选择在一座城生老病死的理由，家和碎银以外，总是爱着点什么。

-END-

文/一叶 编辑/一叶