旧改不如拆迁「旧改房价暴涨」

2021 年 11 月，由佳兆业担保，锦恒财富发行的理财产品爆雷，超过 3 亿元预期无法兑付。由此，佳兆业的财务危机正式显现，走到了大众的聚光灯下。

12 月 28 日，曾被誉为 " 旧改之王 " 的佳兆业，卖掉了广州荔湾区海南村旧改项目的股权，以便于缓解现金流危机，为自己续上一把命。

" 旧改之王卖旧改 "，佳兆业的抽身离去，所反映的并不只是一家民营房企 " 弃车保帅 " 的一次自救行动。在旧改的浪潮中，民营房企已经掀开了一场大撤退，纷纷离场。

不是旧改不赚钱，实在是民营房企闹钱荒，拿到手的旧改项目，也无力开发下去了。

旧改正在被民营房企挥泪舍弃。

一，开发商陷入钱荒，民营房企挥泪告别旧改

前有孔明挥泪斩马谡，今有房企含泪卖旧改。

旧改是许多民营房企发家致富的起点，也是许多民营房企发展壮大的发动机。地产大佬王健林的第一桶金就是在大连的一个旧改项目中赚到的。

佳兆业之所以能被誉为 " 旧改之王 "，也是因为佳兆业发迹于旧改，崛起于旧改。在佳兆业的发家史中，绕不过桂芳园旧改项目。在佳兆业接盘之前，桂芳园只是深圳的一片烂尾楼。但在佳兆业接手后，桂芳园成功地被改造成了一个大型现代化社区。

经此项目，佳兆业一炮而红，成为深圳地区声名鹊起的旧改领军房企。此后，佳兆业搭着旧改的顺风车，立足深圳，放眼全国，开始了大规模的旧改工程，最终成为一代 " 旧改之王 "。

旧改，就像一台印钞机，迅速助推佳兆业成为了一家中国顶尖的千亿级房企。与此同时，旧改项目也吸引着大量的房企争相竞夺，催生了一个又一个拆迁暴富的神话。

可进入 2021 年，中国房地产在 " 三道红线 " 的严格监管下，房企迎来了 " 降杠杆、降负债 " 的阵痛期。其中，华夏幸福因资金链断裂，现金流告急，成为 2021 年第一个债务爆雷的房企。

而后，恒大、佳兆业、阳光城、世茂集团等民营房企接连陷入现金流危机。上游房企开始闹钱荒，迅速传导至下游的旧改工程。当房企的现金流告罄时，旧改项目就成了众多房企不得不甩卖的包袱。

据 ZAKER 新闻不完全统计，在 2021 年，仅广州地区，退出或减持旧改项目的大型房企就在 10 个以上。如恒大、宝能、万科、时代中国、奥园、雅居乐、龙湖以及 " 旧改之王 " 佳兆业等，接二连三地在旧改浪潮中来了一场无声的大撤退。

宝能退出枫下村旧改项目，升龙集团退出姬堂村旧改项目，恒大减持庙头村、沧联村旧改项目，佳兆业减持海南村旧改项目以及雪松控股退出何棠下村旧改项目 ......

民营房企的旧改大撤退会不会影响城市更新的进程？那些拆迁暴富的故事还能否延续？

二，民营房企撤退自救，旧改村民能圆 " 拆迁暴富 " 之梦吗？

在中国的城市更新历程中，有着无数个 " 拆迁暴富 " 的故事。尤其是在北上广深这样的超一线城市，若是谁家墙上写着一个大大的 " 拆 " 字，那种土豪外溢的气息几乎挡都挡不住，直令万千打工人艳羡不已。

旧改就意味着拆迁，拆迁就意味着有暴富的机会。可在一众民营房企离场之际，旧改项目又该何以为继？

在前文中，ZAKER 新闻就提到，许多房企都是发迹于旧改。在很多时候，旧改就是一场造富运动，不只是造富村民，更是造富房企。一次旧改，能够拉动村民、房企、承包商、建筑商、材料商等一系列上下游关联方，共同吃肉。

在 2020 年，新冠疫情全球大流行之际，中国为提振经济，就曾推出 4 万亿旧改投资计划。这让房企们看到了机会，他们积极深度地参与其中。可让房企没想到的是，仅仅一年后，" 三道红线 " 的紧箍咒就套在了房企的头上。

旧改没有成为房企借势起飞的地方，反而成了房企自救的包袱。

当恒大、宝能、万科、时代中国、奥园、雅居乐以及佳兆业等民营房企纷纷退出或减持旧改项目时，国资则成为了最大的接盘方。旧改既是经济账，也是民生账。它涉及一座城市的规划和发展，民营房企可以退，但旧改不能停。

国资正在成为中国城市旧改工程中的主力军。广州城投接盘恒大所持庙头村旧改项目 51% 股权，科学城城市更新集团整体接盘宝能集团枫下村旧改项目和雪松控股何棠下村旧改项目，广州高新区投资集团接盘恒大沧联村旧改项目，深圳鹏瑞地产开发有限公司接盘华夏幸福在深圳的多个城中村旧改项目 ......

尽管有国资接盘，但对村民而言，悬在头顶的暴富梦似乎被踩了一脚刹车。不少正在旧改中的城中村，施工突然暂停了，轰鸣的机器也没了声响，旧改疑似演变成烂尾。

如奥园拿下的新田村旧改，就因现金流枯竭，而被迫退出，荔湾东塱村旧改也同样面临相似的困境。

房企闹钱荒，旧改等钱来。村民们望着那一栋栋被拆到一半的，或是突然停工的半成品大楼，就仿佛在凝望着一堆堆高企的，等待着兑付的现金。

可是，当房企拿不出现金时，这些旧楼反而成了一张张难以兑现的巨额支票。

三，房地产退潮，旧改踩下刹车

拆迁暴富的本质是，把旧改成本分摊到楼面价格上，真正接盘的是购房者。可而今，在资金供应上，房企受限于 " 三道红线 "，融资难度大大增强。在房价涨跌方面，" 房住不炒 " 已成不可挑战的基调，房价高涨的时代一去不复返。这大大压缩了房企在旧改项目中的利润空间。

也就是说，房企能够给予的拆迁补偿也将大打折扣。在未来的旧改项目竞标中，房企将更为谨慎节俭，而不是一味地一掷千金。

房企参与旧改的最大推动力就在于利润，在利润受限的情况下，各大城市里的旧改节奏都将放慢。像广州猎德村旧改的造富奇迹，或将是无法复制的传奇。

当旧改之王卖旧改时，属于旧改的商业时代也在渐渐地落幕了。

ZAKER 新闻出品

文 / 肖邦