实探合肥某地王：直降20万 开盘5个月零网签停工、涉腐轮番上演

最近天气越来越冷，但是比天气更冷的应该是皖新朗诗麓院的售楼部。

根据中介透露，高新区皖新朗诗麓院目前洋房均价2.1万/㎡，即在备案价2.25万/㎡的基础上降价1500元/㎡出售。如此算来，一套132㎡的洋房，足足降价20万出售。

皖新朗诗麓院项目沙盘图

NO.1 | 壹

历时三年 入市之途坎坷

说起皖新朗诗麓院，久到要从2016年开始说起。

1、2016年：溢价率296.9%，高位站岗

2016年6月29日，皖新以1925万/亩摘得高新BB-5-1号地块，居住楼面价13125元/㎡，溢价率296.9%，总价12.25亿元。

296.9%的溢价率，楼面价达到1.31万/㎡，这个楼面价即使是现在也是相当令人上头了。根据金刚石数据显示：2016年高新区成交均价约12539.98元/㎡，皖新朗诗麓院的“面粉”价格已经超过了当时“面包”的价格。

但是，这个高调拿地的地王项目却并没有像拿地时那样风光顺利，而是开启了它坎坷的一生。

开发商拿地之后，一般3-6个月就会公布案名、开放售楼部，皖新朗诗麓院相比之下速度有些过慢，一年半都没有消息传出。

2、2017年：停工8个月，回复：节省成本

直到2017年12月，中国经营报记者报道：皖新朗诗麓院工地已停工近两个月。

停工时项目工地杂草丛生

对此，项目销售人员透漏：作为高新区第一个绿色科技住宅项目，预计单价将达到2万~3万元/平方米，此前因为备案价格没有被通过，只能停工以节省开发成本。

限价政策一出，最难受的就是地王项目，皖新朗诗麓院干脆直接停工了，这一停工，就是八个月。

3、2018年-2019年：拿证半年才首开，首开5个月零网签

直到2018年11月，项目才终于首次备案6栋楼，高层1#，小高层7#、8#、9#、10#、11#，毛坯均价18804.71元/㎡，装修均价4500元/㎡。皖新朗诗麓院微信公众号发文称：这次，我们终于来了。

皖新朗诗麓院备案截图

但不知为何，原本顺理成章的首开却迟迟没来。

从备案价格来看，皖新朗诗麓院高层2.3万/㎡的价格在高新区已经是天花板，装修4500元/㎡的高价都是诸如合肥壹号院、葛洲坝中国府等区域高端标杆项目装修标准，对比之下，皖新朗诗麓院对买房者来说确实吸引力不大。

根据合肥市房产市场信息平台，皖新朗诗麓院早在2018年11月就拿到预售证，但直到今年5月份，项目才悄咪咪的首开，此时距离项目拿到预售证已过去半年，一时满屏分销，去化程度可想而知。

皖新朗诗麓院9#预售证发放时间

从去年11月至今，皖新朗诗麓院已经1#、7#、9#、10#4栋住宅拿到预售证，共172套房源，据传已成功出售30多套房源，但在合肥市房产市场信息平台上可以看到，目前该项目网签房源仍然为零。

历时近三年，皖新朗诗麓院才完成从拿地到首开这样一个进程，过程也是曲折坎坷，让人唏嘘不已。

NO.2 | 贰

工厂环绕 多项不利因素

虽然2016年的地王普遍都不好过，但皖新朗诗麓院的地理位置让项目更为棘手。项目既不属于蜀西湖板块，离北雁湖的距离还没有肥西中海嶺湖湾近。

项目售楼部现场展示的不利因素显示，建设范围内可能会有以下6点不利环境因素：

1、小区北靠杭埠路，可能会有噪音影响；

2、小区东侧地块目前为空地，不排除未来规划对小区部分区域产生影响；

3、小区北侧规划为商业，可能会有噪音影响；

4、小区东北方向为美的集团合肥工业园，可能会有噪音影响；

5、小区正南方向有元贞电力公司，并设有一座信号发射塔；

6、小区西侧有一座紫兰苑幼儿园，可能会有噪音影响；

项目现场不利因素展示

从百度地图截图也可以看到：项目周边工业园环绕，北侧一路之隔是美的集团合肥工业园，南侧是电子设备厂和格力空调工业园，不仅没有北雁湖高档富人区的感觉，而且工厂的噪音、空气污染也不会少。

百度地图截图

美的集团合肥工业园

而且这些工业园还有不少大货车进进出出或停靠在路边，除了占道和灰尘影响，这些呼啸而过的大货车更多的是带来安全隐患。

杭埠路上的货车

项目处在高新区最为尴尬的位置，不少意向购房者也被周边环境“劝退”。

安居客网站截图

除位置以外，项目距离周边配套也都比较远。

根据置业顾问介绍，项目距离地铁4号线玉兰大道站（在建中）约900米，但在百度地图上查询发现：皖新朗诗麓院距离地铁4号线玉兰大道站（在建中）约1.8公里。

皖新朗诗麓院置业顾问介绍录音来自合肥楼市

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置业顾问介绍录音

百度地图截图

NO.3 | 叁

频发维权 科技住宅存疑？

皖新朗诗麓院主打绿色科技住宅概念，打造一种恒温恒湿、新风除霾的居住环境，但是近年来，朗诗“科技住宅”频发维权事件，让“绿色科技”蒙上了一层阴影。

2016年10月，经济之声《天天315》栏目对南京朗诗绿色街区的房屋漏水进行了报道，报道中业主称：“开发商说，我们这个房子是比较“娇气”的，在使用的过程中，如果温差比较大、家里人洗澡比较多、早上要煲粥或者晚上要煲汤，墙面就会容易开裂，这是开发商解释的。”

2018年底，浙江经视新闻报道：一位业主购买了杭州良渚朗诗美丽洲的排屋，安装了朗诗研发的一套新风系统，结果水管泄漏，地下室泡水，损失三十多万。还有业主称，美丽洲的开发商捆绑安装新风系统，一天耗电量高达150度。

不仅是“科技住宅”频发维权，朗诗近年来在全国范围内还发生过不少装修质量维权事件。

比如朗诗在合肥的另一项目—皖新朗诗绿郡。

在合肥12345政府直通车上，有买房者提出投诉称：皖新朗诗绿郡交付验房时发现诸多装修施工问题，经过沟通该项目未有任何改变，维修进度也不够，现恳请领导现场勘查验收。

12345政府直通车截图

市城乡建设局对此回复：经我站监督员调查，投诉人反映的情况属实。建设单位（合肥华仑文化产业投资有限公司）已与投诉人联系协调处理。目前该投诉仍在协商处理中。

合肥滨湖皖新朗诗绿郡是由皖新投资、朗诗地产合作开发，同样是主打绿色科技住宅，于2017年10月交付。房屋出现怎样的装修问题信中并没有指明，但根据市城乡建设局回复可知，项目确实存在装修施工问题。

这种装修维权事件今年在杭州再次发生。1月份，杭州朗诗熙华府业主状告朗诗熙华府“墙体保温防燃的材料居然使用三无产品，打火机一点就着！”根据业主描述，这些墙体保温材料来自一家没有保温材料生产资质的工厂，甚至连工厂名称都没有。

随后，杭州下城区城乡住建部下达整改通知，直言项目“偷工减料、弄虚作假”，责令项目全面无限期停止施工。

不仅如此，2017年，澎湃新闻报道了住建部通报30家违规房企，无锡朗诗太湖新城置业有限公司榜上有名。

NO.4 | 肆

高管涉腐、业绩下滑，朗诗400亿目标堪忧

1、一年三高管涉腐落网

除了全国性的维权，朗诗也因为内部反腐进入大众视线。5月22日，朗诗集团通过官网发布反腐公告：朗诗成都公司常务副总经理邓某任职期间，在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪，情节严重，已被司法机关采取逮捕强制措施。

除邓某以外，朗诗去年也曾发生过两起高管腐败案，一年之内，朗诗已有三位高管涉腐落网。

2018年4月28日，朗诗公开宣告南京地产公司营销总监李某在朗诗履职期间涉嫌犯罪，已被司法机关批准逮捕。给予李某开除处分，解除劳动合同。

2018年7月10日，宣告南京地产公司营销经理胡某在朗诗履职期间涉嫌经济犯罪，已被司法机关采取逮捕强制措施。给予胡某开除处分。

一般来说，营销是房地产行业最容易腐败的条线，营销方式的多样性决定了腐败的多种样式，例如茶水费、车位费、倒卖房源、分销等。

比如说，根据中介透露，目前皖新朗诗麓院的分销提点是2%，也就是说一套总价250万的房子，可提5万，一旦与分销达成默契，这5万块钱就大有文章可做。

2、上半年业绩完成率不足30%

8月22日，朗诗正式发布2019年度中期报。报告显示，上半年朗诗绿色地产签约销售额约为人民币114.8亿，较去年同期的159.79亿销售额下滑28.1%。

2019年3月，朗诗领导人提出：朗诗2019年的销售目标保守估计约400亿。然而今年上半年，朗诗仅完成114.8亿的业绩销售额，上半年业绩完成率仅28.7%。

根据楼市资本论微信公众号内容显示：“截至去年年底，朗诗净负债16.2亿元，净负债率仅34%，远低于房企70%的平均水平。不过，即便债务杠杆大幅调低，截至去年底，朗诗总负债仍达到220亿元，资产负债率82.4%。这对一家销售总额不到400亿的中型房企来说，压力仍然不小。”

图片来自楼市资本论

上半年业绩同比下滑28.1%、完成率不到30%，总负债超过销售总额一半，朗诗今年400亿的业绩目标似乎不太乐观。

NO.5 | 伍

结语

皖新朗诗麓院目前正在对外出售洋房，备案价22500元/㎡的洋房，降价到均价约21000元/㎡出售。但目前看来，皖新朗诗麓院位置、价格均不占优势，主要卖点“绿色科技”又负面缠身…

从项目所在高新区来看，目前在售项目有乐富强悦湖熙岸、中南樾府、北雁湖金茂湾、保利柏林之春、祥源金港湾、华邦蜀山别院、世茂国风，后期还有金鹏麓山院、高速蜀西湖畔、北雁湖玥园待入市，总体来看，房源充足、竞争激烈。

在价格方面，除了乐富强悦湖熙岸毛坯高层1.5万/㎡、保利柏林之春装修高层1.65万/㎡以外，其余项目价格约1.9万/㎡及以上。

皖新朗诗麓院错过了2016年合肥楼市爆发的时间点，又赶上目前高新区房源充足、竞争激烈的现状，后续如何，我们拭目以待。

来源：中安在线、中安新闻客户端