深圳租房暴雷「深圳公寓价格为什么便宜」

最近两个月，头部房企理财产品爆雷事件频发，而且涉及的金额规模异常庞大，达数百亿元。

大部分投资者购买金额也是巨款，动辄几十万、几百万，甚至上千万，如今突然无法兑付，有网友发帖表示：全部身家都投了进去，欲哭无泪。

截图自雪球

不过作为品牌企业，这些爆雷房企都在尽量克服时艰，给出了新的兑付方案，尽管如此，就算最后能拿回本息全部资金，也需要一个漫长的等待周期，这中间的时间、机会成本，对于投资者而言，依然是巨大损失。

房企爆雷，加上今年茅台、五粮液、平安银行等被称为价值投资典范的股票也跌了不少，很多股民投入大量资金，却迟迟无法解套，也是欲哭无泪。

面对此情此景，淘哥有粉丝感叹：现在觉得买几套公寓是对的，股票亏那么多，还不如囤几套公寓。

01. 某43平公寓放租1.38万/月

深圳优质公寓租金有多高？

虽然把时间拉长，股票有机会翻身、理财产品也有机会收回本金，但是放在当下的经济市场环境来看，考虑到风险和收益的平衡性，买深圳优质公寓，确实已经成为很不错的投资选择。

先看几个案例：

香蜜湖的深业中城，约50平带家私公寓，放租水平普遍在9000元/月，个别甚至达到了1.1万/月。

福田中心的中洲滨海商业中心，20多平的小户型，放租水平就在5500元/月，个别甚至达到了7000元/月。

南山的华润城，约40平带家私公寓，放租水平普遍在7500元/月，某个带阳台户型甚至达到了1.38万/月。

截图自贝壳

是不是非常出乎意料，深圳一套三四十平的开间公寓，租金水平竟然如此优秀。说实话，如果是过去几年，淘哥并不推荐投资公寓，因为缺点很明显：

比如地段、产品素质不及住宅，附加的民生属性少，没有学位、不能入户，税费高，贷款成数低、利率高，使用成本高，商水商电，要支付高额管理费等，再者就是抵押贷款成数低，金融属性弱。

但是最近几年，尤其是7.15新政、二手房指导价、房产税试点等一系列事情后，深圳公寓和住宅的优势差正在大幅缩小。

1、政策层面。住宅限购严格，受门槛限制，很多购买力往不限购的公寓转移，再加上深圳已经停止商务公寓审批，接下来商务公寓供应很快断崖，而需求却在一直累积。

2、民生属性层面。由于大学区、租购同权等政策，住宅和公寓的优势差缩小了，另外，对于豪宅型、改善型公寓，学区本身也不是关键因素。

3、金融属性层面。税费方面，深圳大概率是房地产税试点城市，细则一旦出台，住宅税费就会增加（公寓本身就在交税），优势有所缩减；贷款方面，严格限购和二手房指导价措施下，公寓反而有优势了，首付只要4-5成，非首套情况下，住宅动辄要6-9成。

至于抵押贷款成数这些，如果公寓能实现稳健增值保值，以后银行也能认识到这方面的价值，逐步市场化其金融属性。

4、产品层面。早些年的公寓很多都是以出租、商住两用、办公等目的进行规划设计，定位、装修档次较低，品质和住宅差距较大。

但是现在的公寓，户型、精装打造水平很高，还拥有大型商业、自然生态等配套，非常注重人居体验。

深圳会展湾·云岸公寓样板间实拍图

5、地段层面。因住宅用地紧缺，未来深圳核心地段新增供应多为公寓，成为深圳优质城市资源的受益产品。

6、价格层面。和同地段、同档次的住宅相比，公寓价格普遍要低20%-50%，价差非常不合理。

淘哥认为，在新的环境下，深圳公寓的优势正在加速、深度释放，其价值需要被重新看待，和住宅的价格差也会逐步缩小。但是，非常重要的一点，并不是所有的公寓都有价值。

如果要买，大方向有两个，一是核心地段的大户型豪宅公寓，二是能保证租金水平的小户型公寓。

尤其是类似深业中城、华润城的收租型公寓，价值非常明显，自住可以拥有高品质生活，放租又有可观、稳定的现金流，相对于理财产品而言，不用经历“欲哭无泪”的绝望和悲痛，安全性更高。

淘哥私心觉得，这种不占用大量资金的优质小公寓，年轻的时候多买几套，退休后做个“收租公”、“收租婆”，游山玩水，简直是非常惬意、潇洒、成功的人生了。

02. 前海盘 香港后花园

看好会展湾·云岸的底层逻辑

看到这里，有粉丝会问：市面上公寓项目很多，怎么才能选到真正有价值的公寓？

淘哥总结，深圳目前的高价值收租公寓有一些共性：核心地段 便利交通 产业发达 人口稠密 有城市地标 有网红综合体 有景观 品质高 管理好。

这些条件，能同时满足80%及以上，就是深圳公寓中的“龙头股”了，比如淘哥给粉丝安利过很多次的会展湾·云岸。

如果对会展湾·云岸进行一个全方位的“开箱评测”，会发现它几乎没有短板，最大的优势，是区域占位堪称深圳“顶流”，成长性非常高。

1、大空港变身大前海，云岸升级为“前海盘”。

今年9月，前海官宣扩容8倍，面积达到了120平方公里，紧挨深圳国际会展中心的会展湾·云岸，就在大前海范围内，一夜之间，完成了从宝安盘到前海盘的华丽蜕变，价值也发生了质的飞跃。

会展湾·云岸位置示意

政府明确，大前海将出台新一轮总体规划，这意味着，会展湾·云岸所在的大空港区域，要按照国家战略规格进行重新规划，定位预计会有很大的提升。

再者，大前海要深化改革，过去前海创造的辉煌，都要以倍数级在大前海重演，会有更多的高新产业、企业总部、文化设施、城市配套等在大前海相继落地。

而这其中大部分改革都要借由深港融合来完成，前海扩容文件提出，大前海的产业、营商环境、创新制度明确要与香港对接，甚至坚持1/3新出让产业用地面向港资港企。

据悉，截至2021年8月，前海累计注册港资企业1.15万家，注册资本1.28万亿，可以想象，大前海进一步拥抱港资，将会开启更广阔的天地。

放眼大前海，蛇口、前海湾、企鹅岛、宝中等区域其实已经发展相对饱和，而机场 会展新城 海洋新城的大空港区域，既有土地，又集空港、海港、地铁、高铁、快线等枢纽于一体，更能为深港深度融合提供发展空间，或许将成为港企、港资、港人的流通、聚集重地。

2、北部都会区后，云岸升级为“香港后花园”。

前海扩容、深港融合只是机遇之一，10月6日，300平方公里的香港北部都会区横空出世，更为大前海、大空港的发展打开了想象空间。

深圳、香港，中国两个超级大都市用不到上海一半、北京五分之一的土地，承载了全国第一的人口、GDP、资金总量，各项指标都遥遥领先全国，位列亚洲、世界前列，它们两个彼此拥抱，几乎等于宣告全国“最牛都市圈”诞生。

而大空港、前海、深圳湾、香港元朗/天水围等区域连成一片，形成的深圳湾优质发展圈，是“双城三圈”的龙头，在深港牵手融合发展下，这里或许会是中国在世界版图上最熠熠生辉的地方，就像纽约、伦敦、曼哈顿一样。

而且，香港主动拥抱深圳，会加速深港融合步伐，两地在政策、交通等方面，都会出台很多有利于企业、资本、人才等要素流通的措施。比如北部都会区就规划了港深西部铁路，直接打通了香港洪水桥和深圳前海的轨道连接。

港深西部铁路示意

前海扩容、北部都会区，两大超级规划叠加，带来的区域定位升级，城市配套提升，港企、港资融合汇聚等利好，让会展湾·云岸所在的大空港迎来了价值跃升，变成深圳核心地段中的核心。

当下，疫情影响逐渐退去，香港通关在即，深港两地互动即将步入正轨，被冰封一年多的资源、购买力会集中释放，这更给会展湾·云岸承接港资沉淀带去了直接推动，正是介入的大好时机。

03. 动辄几十万人次集中涌入

会展新城的租住需求超乎想象

区域价值赋予了会展湾·云岸很大的想象空间和成长性，具体的产业优势，则赋予了项目可以触摸的现实性。

作为会展新城配套的一部分，会展湾·云岸既是会展业的服务者，又是会展业的直接受益者。

这里的深圳国际会展中心，规模世界第一，据测算，依托会展经济1:9的带动作用，深圳国际会展中心投入运营5年后，会展业直接收入将达150亿元，带动相关产业收入约1350亿元，前景不可估量。

关于这点，从其举办的几个展会盛况就能深切感知：

●2019年首展，吸引国内外近800家优质企业参加；

●2020年的全亚洲最大改装车展（AAITF），一大批世界500强参加，应邀买家突破50万人；

●第28届深圳礼品家居展，吸引近8万人次参观，比亚迪、大疆、京东等大买家如约而至。

可以发现，深圳国际会展中心展出规模很大，地位很高，而且影响力覆盖全球，吸引的都是名牌企业和实力买家，人流汇聚效应明显。

深圳国际会展中心

此外，会展湾·云岸附近还有融创联手华发斥巨资打造的冰雪文旅城，规划建面达到了约131万平，有望打造世界最大的室内雪世界，势必吸引全国各地的人前来游玩、打卡。

参照广州融创文旅城开业两周年接待游客逾3000万人次的成绩来看，升级版的深圳融创文旅城，人流量只会更加庞大。

深圳冰雪文旅城效果图

近期，国内外疫情趋于稳定，会展经济重启有望，接下来，深圳国际会展中心的功能将得到深度释放，融创雪世界也计划于2024年营业，想象一下，会展湾·云岸未来承接的人流、消费流将是何种体量和规模？

当几万次、几十万次的人流量密集涌入，居住需求集中爆发，势必带动当地酒店、民宿、餐饮、便利店等行业爆发和价格抬升，每年的十一黄金周，旅游城市住宿价格都要比平时贵2—3倍就是最好的例证。

而且整个大空港已经汇聚了一大批高科技产业和众多实力强企，随着片区的深度开发，大空港或将变成像大虹桥一样的总部经济基地，催生众多办公、居住需求。

所以，会展湾·云岸作为会展新城的综合体配套，其办公和公寓产品的价值，并不仅仅是一种关于未来的描绘，而是已经实实在在呈现在了眼前。

04. 总价百万起上车大前海

地铁上盖 零遮挡一线河景

如果说，产业优势决定了会展湾·云岸具有高租金增长 价值提升潜力，那么，出色的交通、配套、品质禀赋，则把这种潜力的确定性和空间性无限放大，让项目成为深圳核心优质公寓的典型，注定是大空港的龙头梯队资产。

1、地铁上盖。

会展湾·云岸作为地铁20号线（在建）国展南站上盖物业，待地铁线2021年开通后，一站可换乘11号线 。

再加上周边还有穗莞深城际线、12号线（在建），18、30 号线（规划）等多条轨道，以及海陆空交通体系环绕，项目不仅可以快速对接福田、南山、前海等深圳核心区，还能便捷对接全国乃至世界。

会展湾·云岸交通示意图

2、享受约154万平会展湾配套，自带商业街区。

会展湾整体占地达到了300多万平，除了约160万平的深圳国际会展中心，还有约154万平的公共配套，包括会展中央公园、会展河、国际商业、星级酒店群、商务办公等。

而且这些配套规格很高，仅以会展河为例，长约6.4公里，规划设计天空栈桥、花甸、雨中花园、空中剧院、水岸人家、城市秀台、红树瞰塔等景观元素，将打造为最美水上走廊，堪称深圳版的“塞纳河”。

会展河效果示意图

此外，总建面约8.8万平的会展湾·云岸，除了国际滨水公寓、独栋总部办公，还规划了开放式商业街区。

这意味着，会展湾·云岸可以近距离享受众多商务、休闲、娱乐配套，拥有5分钟都会生活圈。

会展湾·云岸效果图

3、品质上佳，户户带阳台、通燃气。

作为继南岸、水岸之后，华侨城的又一力作，云岸整体密度低至1.66，主推约33-62平/92-124平岸系行政公寓。

户型方正实用，实用率高达73%，层高3.2-3.6米，比很多住宅（层高多为2.8米）更加宽敞开阔，重点是，户户带阳台、通燃气，明厨明卫、明厅明卧。

这种实用性很强，而且面积段覆盖几乎所有自住、投资需求的公寓，市场非常少见，在同类型产品中非常具有竞争力。

会展湾·云岸

公寓样板间实拍图

4、零遮挡一线河景。

会展湾·云岸直面6.4公里的会展河，坐拥零遮挡一线河景，而且是区域内唯一拥有海景 河景双重景观的项目，居住体验堪比豪宅。

会展湾·云岸实拍图

5、性价比高，总价低。

会展湾·云岸公寓均价仅在5字头，还不到蛇口、前海、宝中公寓价格的1/2—1/3。

而且约33平单房总价仅在150-180万/套，这种总价1字头上车前海的机会，市面上已经非常少见，很多人理财爆雷、炒股被套的资金，随随便便就能买好几套，性价比和门槛具有碾压优势。

大前海公寓价格示意图

淘哥认为，会展湾·云岸综合素质过硬，几乎同时满足核心地段 便利交通 产业发达 人口稠密 有城市地标 有网红综合体 有景观 品质高 管理好等所有指标，是深圳优质公寓的典型代表。

当下会展业重启有望，香港通关在即，市场也有回暖迹象，项目或许会迎来一波销售热潮，感兴趣的朋友切记抓紧机会、提前出手。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）