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北京房价涨了吗2020_北京房价又开始涨了

来源:   2023-09-27 08:16:50


北京房价涨了吗?

如果单看数据,今年全市的新房价格创了历史新高,首次突破6万元/㎡,同比大幅上升12%。


但这是实际情况吗?或者说这是全部真相吗?

关注楼市发展的很容易知道,今年北京的市场行情并不好,新房价格的上涨并没有发生,各项目售价别说上涨,不降就很难得了。

因此上图中房价数据上扬的主要原因应该是高单价新盘增多,从而带动了全市均价的整体上扬,属于结构性上涨。

各单价段产品成交占比走势就能说明这个问题。


如果把时间线拉长,和五年前相比,北京房价涨了吗?

2017年至今,北京楼市经历了政策的升级加码到定向宽松,住宅产品也从商品房到限竞房,再到指导价房源,不断迭代升级。

而全市的新房价格体系经过支解和重构,各板块价格梯度逐渐清晰,各板块价值也被时间所检验。

下图为2017年-2018年上半年各板块典型项目的成交均价,通过与目前的在售项目价格相比就不难发现,笼统的涨或是跌并不能准确描述这五年北京新房价格的走势。


因为五年来,北京楼市主基调是分化,各板块的价格差异越来越明显。有些板块价格在限竞房时期被拉低,但后期迅速翻盘,价格超越以往,有些板块价格则回不到从前。

整体来看,中心城区各板块的新房价格普遍涨了,比如海淀永丰的房价先由7.9万元/㎡降到了限竞房时期的5.8万元/㎡,如今又回升到了8.3万元/㎡。

还有朝阳孙河、丰台丽泽、石景山等板块,目前区域内新盘售价较五年前都有不同程度的上扬。

但也有例外,比如丰台六环外的青龙湖板块,目前板块均价在3.6-4万元/㎡之间,与曾经4.6万元/㎡的价格相差最多10000元/㎡。

与中心城区的普涨相对应的,近郊区各板块的新房价格普遍呈回落的状态,多数板块的房价基本与限竞房时期相当或略高,远没有恢复到限竞房入市前的水平。

比如昌平北七家,2017年-2018年万科翡翠公园售价为6.0万元/㎡,而后期售价最低降至5.3万元/㎡,如今板块内在售及待售项目房价普遍5万元/㎡左右。

再比如大兴黄村,曾经的地王项目海珀云翡售价最高达7.3万元/㎡,而目前降至5.8万元/㎡,板块内其他项目也在5-5.5万元/㎡之间的水平,基本与限竞房时期持平,很难有价格上的突破。

相同情况的板块还包括昌平沙河、顺义后沙峪和仁和、通州、房山、大兴等区域的绝大多数板块,房价普遍低于2017年。

这里有两个板块是特例,昌平回龙观和亦庄河西,这两个板块在售新盘的价格基本突破了之前的高点,并且二手房的上涨趋势在近郊区中也是另类的存在。

与五年前相比,北京城区新盘普涨、郊区普跌的原因主要有以下两个方面:

首先是楼市内部供应的关系,近郊区的土地供应源源不断,过去因为新盘稀缺导致的价格虚高不再有,而中心城区的项目往往相对更少,购买人群基数高,购买力强劲,价格在限竞房时期被人为拉低后也能够快速恢复。

其次是和近些年北京的发展情况相关,2017年之后北京常住人口整体呈小幅下降的趋势,没有大量人口引入,且北京楼市杠杆率控制较严,楼市难有普涨现象,有限的人、有限的购买力更倾向于确定性更强的城区新盘。

如果政策不变,分化将是北京楼市的主流,所以如果更在意保值增值性,新盘置业优先考虑靠近城区的板块,或是有产业、学区等利好加持的郊区板块。

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