在天河核心区换房 选一手还是二手房「什么情况可以要求换房」

天河核心区在售一手盘有限，多数换房客将目光投向二手市场。

物业素质较高，也是天河区吸引换房客的原因。

天河已成为广州物业价值最受认可的片区之一。刘丽琴摄

2月28日，天河区黄埔大道646号宅地正式竞拍。时隔四年，天河终于再次推出宅地，对于想置业天河的购房者而言，意味着未来的选择更多了。

随着居住环境的提升、交通配套以及教育资源的不断投入，天河无疑成为广州各区里物业价值最受认可的片区之一。但天河区在售一手项目有限，且入市门槛比较高，多数换房客都将目光投向二手房市场。数据显示，目前在天河北、珠江新城、东圃板块，属于“置换型”购房的成交占比高达六成以上。业内人士表示，目前要想在天河顺利换房，需要更新一下置业观念。

专题文/图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

随着奥体、牛奶厂板块各楼盘新货的销售进入收官阶段，天河区一手在售楼盘的选择变得越来越有限。目前在售新品的楼盘主要有珠江花城、兰亭盛荟、新世界天逸等，也因推货节奏而时常出现供应紧张状态。

在周边板块

今年迎来全新盘

统计数据显示，2008~2018年的十年间，天河区合计供应宅地仅20宗。此前，元岗粤隆客车厂地块建成了远洋天骄，广日电梯地块建成了金茂府，油制气厂地块建成了珠江花城，这些新盘都已上市。

进入2019年，天河终于可见零星新盘供应。近日，2013年出让的岑村火炉山南侧地块建成的海景慧源山庄终于亮相。项目推出52~128平方米的一房到三房，以60~80平方米的两房为主打，还有52平方米、66平方米的一房户型。

接下来，还有地段位置更好的新盘值得期待。2017年阳光城通过股权收购方式获得的天河东莞庄两住宅用地，今年将会推出市场，将成为天河难得一见的全新大盘。

随着居住环境持续改善，交通利好呈现，加上教育资源投入不断增大，天河区已经成为很多置业者向往的区域，尤其是换房置业，在新盘选择不多的情况下，二手楼市成交也相当活跃。广州中原品牌营销部何嘉丽透露，据广州中原研究发展部整理提供的近半年成交数据显示，天河区的天河北、珠江新城、东圃板块的置换型购房占比多达六成或以上，不同板块的置业门槛各有高低。

在珠城换楼：

置换型客户占七八成

以最受关注的珠江新城来看，据合富置业天河保利香槟二分行主管温晓雯介绍，珠江新城的换房客成交占比约六成左右，主要来自外区，整体需求以三房单位为主。

广州中原地产隽峰分行资深营业经理郭亚峰则对记者表示，首次置业即选择珠江新城的客户非常少，置换型的客户占珠江新城板块总成交量的70%~80%，并以天河北或其他市中心板块置换到珠城的居多。他透露，选择置换在珠江新城板块的客户，除一些首选学位房的客户外，一般不会选择价格较低的楼盘，因为这类物业或因楼龄较旧，或因小区规模较小，都不会成为对居住舒适度要求较高的客户的首选。

在天河北换楼：

很多买家就盯学位房

因可选择的小区和价格层次多，天河北板块则是外区换房置业选择最集中的区域。广州中原地产耀星华庭分行高级营业经理谭田贵表示，置换型客户占天河北板块成交的60%，多以外区置换到天河北为主，其中主要是以学位房为购入条件，或以总价预算来选房。近半年，经中原成交的天河北板块三房户型，套均总价450万~500万元起，四房户型套均800万元起。

三房单位成交的热盘有东区的帝景苑、穗园小区、芳草园、金田花园；西区的中怡城市花园、天誉花园、侨林苑及侨怡苑。据介绍，板块内有4所比较优质的学校，分别为华阳小学、龙口西小学、体育东小学、华康小学，而且天河区的小升初政策是对口直升，能对口直升广州中学、天河中学等优质初中的学位房，尤其受欢迎。

在东圃附近换楼：

不同小区价差大

相对而言，天河公园以及东圃板块的换房客主要来自本区域。合富置业天河东逸新世界分行主管胡峥表示，天河公园板块有换房需求的买家大概占比为八成，这些换房客当中，有部分是二孩家庭。据广州中原地产上寓分行营业经理张志勇介绍，天河公园板块不同的小区单价差别较大，由“4字头”到“8字头”不等。

据广州中原地产中海康城分行高级营业经理翁杰敏介绍，东圃板块电梯楼均价约在“4字头”。合富置业天河汇友分行主管吴勇富表示，该区域内适合换房客的二手楼盘有东圃广场、中海康城、旭景家园，楼龄基本在20年左右。

成功换房 三大策略

最近两年，天河区的新盘极少出现在最核心的区域，供应最集中的牛奶厂、奥体板块在天河区最东边，新盘海景慧源山庄所在的岑村板块，也属于位置相对较偏的区域。想在天河核心区域换楼置业，入市门槛不低，对于预算有限的买家来说，如何才能实现顺利换房？业内人士表示，只能更新一下置业观念了。

策略一：以距离换价格

每个换房客对置换的物业都有不同的需求，价格的接受程度也不一样。从目前市场成交数据来看，对于想在珠江新城换房的买家来说，总价预算集中在800万~1000万元之间。

天河北和天河公园板块的选择较为丰富，不同预算可对应不同选择。预算在500万~800万元的，可选择天河北板块的中端楼盘，楼龄多在20年左右。预算在800万元以上的，可选择天河北板块较优质的三房单位，面积约120~140平方米，如富力天河华庭、峻林苑、天河新作、芳草园、协和新世界及保利中宇广场等。预算在1500万元以上的，可选面积140~160平方米的更优质的四房单位。

东圃板块的三房户型套均400万元左右，四房户型则接近500万元。

建议：想在天河换房入市门槛不低。如果预算有限，那么只能以距离换价格，选择相对较远一些的区域。在这样的情况下，选择时主要看区域未来交通发展前景，是否有地铁、小区居住环境如何，户型配套状态如何等。可以考虑天河区的新房，例如珠江花城等新盘，新盘设计上更能满足新时代的需求，在户型面积利用、装修标准上也更高。

策略二：以地段换面积

张先生近期一直在纠结，他目前居住的是海珠区的一套三房单位，想在珠江新城换一套房，但看了一轮楼下来，他发现珠江新城可选择的盘源并不算多，三房单位已经稍稍超过自己的预算，四房单位根本负担不起。将手头的房子卖掉还要加数百万元，却只能换一套和原来居住面积差不多的单位，究竟值得吗？

珠江新城的发展以及物业价值有目共睹，让不少人看好。近半年，经中原成交的热门楼盘保利心语花园，三房两厅面积110平方米左右，总价在800万~900万元/套。

建议：由于地段价值不同，物业价值随着时间推移还是会形成差距。如果在预算有限的情况下，选择更好的地段只能牺牲面积，让总价在可接受范围内，或是解决纠结和焦虑的无奈选择。

策略三：租房过渡也无妨

不管什么预算范围的换房客户，普遍存在一个问题：须卖出一套后才有名额和足够资金去买入，房子放盘的同时也在看房。但有时看到合适的，自己的房子还没卖出，又无法买入；当自己的房子有意向客户看中的时候，自己又未看中房子，担心卖出了又买不回来。纠结当中，错失了优质的买家，又错过好的房源。

建议：对于换房的客户，中原张志勇认为，在楼市调控长效机制下，目前市场平稳，价格不会有太大波动，有合适的买家可以先卖出，资金在手，租房做过渡，再慢慢挑选心水房源，换套理想的房子。