亮马河畔的这座大楼 背后还有这么多故事吗「亮马河」

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在今天北京市朝阳区的新源南路上，紧挨着著名的亮马河，矗立着一座183.5米高的大楼。这便是吴光汉先生和他的助手叶选基提到的那座受中央委托、由中信公司一手打造而成的超高层建筑，起名为京城大厦。

提起这座大楼，那可真是充满了故事。它的设计，开创了国内建筑行业的多个先河；它的运营，向世界彰显着中国开放的方向；而见证了改革30年风云变幻时，它又经历了一次脱胎换骨的高科技升级，赋予这个城市地标性建筑智能化的新形象。

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京城大厦

可能有人不以为然，不就是一座高层建筑吗？现在遍地都是比着长个儿的大楼，不至于说得这么夸张吧？诶，您听我慢慢说！

总承包初尝试

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勇做第一名

讲这个故事之前，我得先跟您解释一句：京城大厦在立项之初，其实不是写字楼，原本它是用来当宾馆的！为什么呢？

因为在改革开放之初，外国人是乌央乌央地来北京呀，旅游的、做生意的。可是这些外宾无一例外地面临着同一个难题，那就是：不知道住哪儿。当时的北京城，可不是是家宾馆就能招待外宾的。有资格招待的，归了包齐就那么两三家，客房数量根本满足不了外宾的需求。

所以，时任中国国际信托投资公司董事长的荣毅仁先生，最初向中央申请超高层大楼任务的时候，就是想把它盖成一座涉外宾馆。

这里咱必须要说一句：荣毅仁先生真是一位出色的企业家，他在仔细调研后发现：当时的北京城里，已经有好几座正在建设的涉外宾馆了。中信公司再盖一座，自然要和其他宾馆抢客源。用今天的说法就是“太卷了”！那何必呢？

而与此同时，北京城里的涉外写字楼的需求依然很大，甭管是办公室还是公寓，市场的供需明显不成比例，全都供不应求，租金收益非常可观。最重要的是，中信公司之前已经盖了名为国际大厦的写字楼，为建设和管理涉外写字楼积累了不少的经验。

为此，荣毅仁特意去找了北京市委的领导，经过一番协商，最终将京城大厦的定位，从原来的涉外饭店改成了涉外写字楼，建设项目的立项工作顺利完成。

立项完成了，地方也选好了，下一步就该开始设计招标了。这次招标面向了国内外的众多设计公司，最终，日本的“清水建设”成功中标。

要说这清水建设也是真下功夫，他们设计了一座50层高的大楼，最终提供的设计图纸里，包括了建筑、结构、水电、园林、绿化等多个方面，整套图纸摞起来足有一米五高！

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吴光汉与日本清水社长等人讨论施工问题

随着设计的完成，下一步就要开始对施工总承包进行招标了。这个施工总承包是个什么概念呢？简单来说，就是找一家有资质的公司，负责大楼总体施工。这个公司要能够看懂设计图纸，还要能调动指挥各个施工单位，按照计划的进度把楼盖起来。简单来说，它就是盖大楼的总指挥。

按理说，京城大厦既然是“清水建设”设计的，那最终的承包方肯定也得是他们了，这也算是施工行业的一个惯例，日方那边也是这么想的。

可没想到，1985年10月，时任中信公司房地产部负责人的吴光汉，带队访问了日本清水建设驻北京办事处。他们给日本人带去了一个消息：京城大厦的建设决定不再招标总承包商了，中信要自己承担起这个总承包的工作，建设首都第一座由中国人承建的超高建筑！

这个消息一出，现场立刻就“炸了”：日方认为，这么大的工程，整个中国都没人做过，中信公司更是缺乏这方面经验，很难独立完成。但吴光汉坚持将总承包的主导权掌握在自己手里，但同时也会聘请清水建设担任顾问。

实际上，中信公司选择自己来做这个项目的总承包商，背后还有更深层的原因。您要是看过咱们之前讲国际大厦的文章，就应该还记得，当时荣毅仁董事长就给公司提出了一个“三自方针”，也就是盖大楼要自己筹资、自己施工、自己管理。吴光汉觉得，要想贯彻三自方针，公司早晚得有自己担任总承包的能力，既然如此，不如就从现在开始做起！

另一方面，自然还是钱的问题。他算了一笔细账，如果把京城大厦包给外国公司建设，要花大约1.24亿美元。但如果由中信公司自己承包，只需要1亿美元就够了，其中的许多花销还可以用人民币结算。

要知道，改革开放之初的中国，外汇那可是稀缺资源，所以节省的每一分外汇，都是在为国家做贡献。

办法总比困难多

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惊艳亮相

1985年底，京城大厦工程正式奠基，这座由中国人担任总承包商的建筑项目，轰轰烈烈地上马了。

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原国家副主席王震为京城大厦奠基石揭彩

工程启动了，作为总承包商，中信面临的困难还真是不少。

举个例子，京城大厦是全钢结构的建筑，大概需要两万吨钢材。可是当时这种钢结构的构件只能进口，外商怎么给定的价呢？每吨要差不多1100美元，这还不算安装费。而当时进口普通的钢板价格才300美元一吨，好么，只不过是把钢板加工成钢结构的构件，价格竟然翻了快4倍！这加工费也太夸张了！

好在，在坚持自力更生的问题上，吴光汉深受董事长荣毅仁的影响，他决心找到一家国内企业，用国产来替代进口，把花销降下来。可是在当时，又有哪家中国企业能生产这样的钢结构构件呢？

吴光汉仔细研究了外国厂商的报价，发现许多外商其实都是造船企业。诶？那既然外国的造船厂能生产这种钢结构，我们中国的为什么不行？

于是，他把目光投向了自己的故乡——上海，找到了那里的中国船舶工业总公司，直接向对方提出：想要订购盖大楼用的钢结构构件。说来也巧，当时的船舶工业总公司，也正想拓展自己的业务范围、把自己的水上生意争取做到陆地上去呢。

双方一拍即合！按照吴光汉提供的图纸，船舶总公司生产出了京城大厦所需要的构件，一核算成本，嘿！国产的构件每吨只要300美元，还能用人民币支付，真是省大发了！

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荣毅仁董事长视察钢结构施工现场

类似的困难还有许多，在此我就不给您赘述了。总之一句话：办法总比困难多！时间转眼来到了1989年的7月，京城大厦的钢结构即将封顶。

就在这个时候，荣毅仁却忽然指示相关的同志，让他们办一个热热闹闹的封顶仪式。此言一出，许多人都表示不理解：一向简朴的荣老板这是在酝酿什么高招儿吗？

原来，1989年的时候，中国的经济增速放慢，外贸出口直线下降。加上外部世界苏联解体、东欧剧变，很多国外厂商开始观望，担心中国改革开放的势头会变慢。

在这样的大环境下，京城大厦的建设资金一度遇到了困难，还是在公司上下各级领导的努力下，总算保住了京城大厦的建设资金。

如今大楼封顶了，荣毅仁深知这样的成果来之不易，所以他非常希望能借这个机会好好宣传一下。

据他的下属回忆，当年荣老板曾经这样解释：“我们之所以要搞封顶仪式，就是想让中外新闻界帮我们宣传报道一下。这京城大厦是为外商服务的，通过这个封顶仪式，我们想让外国人知道，中国的改革开放没有停，还会一直继续下去。”

事实证明，荣毅仁的决策是很有眼光的，随着这个封顶仪式的举行，国内外的媒体争相报道，绝对是当时的“热搜头条”！

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京城大厦

1991年7月，京城大厦正式建成并投入使用，这在当时可是北京城最先进的办公楼。就在大楼投入使用后不久，荣毅仁又提出了新想法，他要把中信公司的总部搬到这里来。

消息一出，公司里许多部门竟然都表示反对。这就怪了：搬新家它不香吗？大楼又高又先进，在里面办公多带劲啊！

其实也不怪那么多人反对：京城大厦所在的新源里一带，在上世纪90年代初还刚刚开始建设，周边缺少配套设施，交通也不算方便。至于中信公司总部原先的所在地，也就是著名的国际大厦，这里地处建国门外，属于新兴的繁华地段，交通也方便，大家自然不愿意离开。特别是那些与外界联系较多的部门，更是打出了正式的不搬家的报告。

面对着这样的阻力，荣毅仁又该如何抉择呢？

他选择了身先士卒：既然大家都不愿意，那我就第一个搬！1992年7月，荣毅仁带头搬到了京城大厦的8层办公。眼瞅着荣老板都搬了，其他部门自然也不好再反对，于是，大家陆陆续续也都搬进了京城大厦。

可能有人会好奇，荣毅仁为什么这么坚持要把公司搬过来呢？这就又能看出以他为中心的公司领导层的眼光了——原来他们早就预见到，京城大厦的所在地，借着改革开放的春风很快就会繁荣起来，中信公司越早进驻，就越容易在这里扩大影响力、站稳脚跟。同时，公司的办公环境得到改善，也能够向外人展现公司的实力嘛。

最后、也是更重要的一点：中信公司作为改革开放的产物，直接代表了国家经济开放发展的动向，这样一家标杆性的公司都愿意搬过来，那简直就是活广告啊！而且事实也证明了这一点：中信一搬家，京城大厦的招租生意也是蒸蒸日上。

全面升级

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更环保更智能

从那时起，京城大厦作为北京最先进的写字楼之一，为国家和社会服务了整整30年。进入新千年以后，不动产的精细化管理与运营成为行业价值提升的新方向，这座光辉的大楼急需进行一次全面的升级改造。

可能有人会说，这京城大厦才用了30年，为什么就得进行升级改造呢？确实，1992年竣工的京城大厦，可是采用了当时最先进的设计理念和技术，包括里面的各种设施，像是电梯、灯具、空调之类的，都是那会一等一的高级货。

可是如今这个时代，科技发展日新月异，30年前顶尖的设备，到现在早已过时了。不信您就看看，30年前家里还用录像机呢，可现如今谁家还有这玩意儿？写字楼也是这样，许多东西用上30年，虽然用着没毛病，但还是有点OUT了。

另外，还有一个重要原因，就是京城大厦建造的时候，没有节能意识，当时的很多建筑设备能耗都很高，并不符合今天的环保节能要求。

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大楼改造前，系统能耗巨大

因此，早在京城大厦即将“三十而立”的2017年，当时京城大厦的管理运营方——中信资产运营有限公司决定对这座写字楼来一次全方位升级。这次升级本着“安全、舒适、智慧、节能”的理念，一定要让这座地标性建筑焕然一新，重新成为城市更新领域的行业标杆。

有这样的理念当然是好的，可是又该怎么把这些理念一一落到实处呢？

这可难不倒如今已经整合后的新公司——中信和业投资有限公司，中信和业公司对京城大厦周边写字楼进行详尽的调研分析、充分发掘客户需求、总结运营管理经验，明确了改造的方向以及具体实施步骤。

并且找来专业的设计公司在改造过程中提供从科研报告到改造方案最终到施工图设计的全过程设计咨询服务，制定了一系列不停业的分布式升级改造方案。

就这样，从2017年起，京城大厦的升级改造正式启动。改造的第一步，是要为京城大厦安装一个智能楼宇管理平台。这个平台，就像是给大楼装上了一个大脑，可以高效管理写字楼的建筑设备设施，特别是能对通风、空调、照明、动力设备进行监控与智能调节。

举个例子：改造以前的京城大厦，空调系统局部会有夏天不凉、冬天过热现象，自打有了这套管理系统，就可以对空调系统进行PID自行调节，同时实现局部空间的温度本地调节，确保全楼在任何季节，都能维持一个适宜的温度，既提升了用户使用的舒适度，还能有效节约能源。

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京城大厦升级改造中

另外，在这次升级改造过程中，京城大厦的冷却塔、空调机组、照明和配电设备，也统一进行了升级更换。对大楼的整体用电用水进行了全面优化，整体能耗费用下降超过20%，真正做到了低碳环保。

不过，随着大楼系统改造的逐步实施，这么多建筑设备的运营维护可是个大工程，按照老办法当然也能凑合，可如今都是数字化高科技时代了，有没有更先进的运维方法呢？

答案当然是肯定的！最初的升级改造方案就考虑到后期的运营维护工作，基于智能楼宇管理平台的“云能效”和“千里眼”技术，以及诊断医生、故障报警等，结合数字运维服务，实现远程快速发现甚至预判故障，并迅速采取应急措施，确保设备更加安全高效运行，节约了能源和人力。

这项技术可谓相当高级，高就高在：它能对设备进行预测性维护！举个例子啊：以前运维人员遇到问题，比如灯不亮了，他只能逐级排查，先看是不是灯的毛病，再看回路元器件是否故障，再看线路有没有故障，又累又费时。

而这个技术能够对楼里的配电设备进行实时检测、及时发现问题，再通过移动app推送给运维人员，引导他们最快时间到达问题点，排除解决问题，让运维人员的工作效率提高了3成，要我说，这科技赋能真是太能啊！

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省时省力的智能运维

回顾往昔，京城大厦酝酿于开放之初，建成于经济发展的攻坚阶段；它记录了中信从业务初建，到成为今日金融与实业并举的大型企业的历程；它曾以京城最高建筑和最现代化办公大楼的面貌成为北京城写字楼里的旗帜，现在，它紧随城市更新的步伐，再次成为了智慧建筑的标杆。

展望未来，京城大厦将继续以改革开放见证者的身份，目睹中国经济乘风破浪、参与铸就百年民族品牌。

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编辑：亚特

本文图片来源于《难忘的岁月——中信地产三十年》，版权归原作者所有。

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