15万起入手双轨商圈三房 核心区的“末班车” 你上不上

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刚刚过去的11月，重庆中心城区土拍市场共成交了14宗，可建体量约161万方。

其中，核心区供地为0，成交，也为0。（数据来源于铭腾机构）

01

上车门槛越来越高

供地越来越远，是近两年重庆土拍的一个趋势。

上半年，中心城区供地81宗，核心区只有零星几块，远郊的龙兴、龙洲湾、高职城、华岩、鹿角等板块，都是供地大户。

不仅远，而且贵。

今年，重庆远郊土地楼面价天花板不断上移。

水土起拍价高达7500元/㎡，西永最高楼面价突破了8000元/㎡，东部茶园的地，最高价格已经破万。

2020重庆万元地分布图

开发商为了实现盈利，基本上只有2个选项。

1> 拔高产品调性，往高大上了做，套内120㎡以上的大户型，总价怎么也能卖到200万。

2> 做小而美的产品，从而提高单价，比如中央公园的小户型，也要卖到180万左右。

结果只有一个，上车门槛越来越高。

钱包不那么鼓的购房者想要上车，只能选择：两江四岸核心区，配套一般的二手房；热门区域，面积较小的新盘；或者，更远的郊区，大面积改善新房。

有网友总结当下的重庆楼市：越来越贵，越来越小，越来越远……

02

回归城市核心趋势

过去十几年，随着城市扩张，不少人陆续搬离核心区，搬去北区或是西区更广袤的天地。

但现实是，郊区地价逐年上涨，房价也随之水涨船高，早已不再是购房者的乐土。并且，郊区的生活并不像想象中的那样岁月静好。

人始终是要生活的，而房子只是生活的其中一个属性。

郊区配套不完善，缺东少西，每天要花大量的时间成本在路上，这是其一。

其二是，下班以后朋友叫你出来吃烧烤喝夜啤酒，你十有八九会拒绝，因为太远了。这是社交上的缺失。

摄影：余生

住在郊区，失去的不仅是时间，更是生活的从容和幸福感。

速晨君身边就有这样的例子。

买在中央公园3年了，至今都没搬过去，每个月不仅要还房贷，还要付房租，压力非常大。

问其原因，他表示：宁愿在核心区租房子，也不愿每天花来回3、4个小时上班。

03

核心区全面进入2万 时代

不少人把目光从新区转回来，突然发现，核心区很多板块，已经濒临断供了。

从最近几年的供地来看，核心区供地最多的大杨石组团，最近4年每年成交地块都在5块左右，南坪商圈和渝中半岛最后一次供地，都是2017年，已经连续3年没有土地供应了。

数据来源于铭腾机构

10月，观音桥时隔2年出让了一块地，吸引了9家开发商竞拍，经过57轮激烈厮杀，被中海以12750元/㎡拿下。

观音桥地块，图片来源于铭腾

越来越稀缺的土地供应，越来越明显的回归核心的趋势，导致核心区量缩价涨。

从去年开始，核心区为数不多的几宗地，成交楼面价几乎全部过万。

几乎可以确定，未来核心区不会再有2万以内的产品。

想要腾笼换鸟，只能靠拆迁。

但拆迁成本太高了。

今年观音桥富强村拆迁，当地居民要求对标春森彼岸，几番博弈，最终拆迁价格稳定在1万9左右。

这样的拆迁价格，未来地价也不会低到哪去，以重庆市场目前的接受度来说，难度太大。

像前两年江北玉带片区那样大手笔大规模的拆迁，以前不常见，以后估计也很难再有了。

04

非常规城市综合体

玉带办相关负责人曾经说过，“玉带新城是江北区仅剩的区位优势最突出、可开发利用土地最集中、文化积淀最深厚、城市可塑性最强的片区之一。”

按照政府规划，未来这里将发展为“集电商、智能购物、体验店”等多种商业模式于一身，文化、休闲产业于一体的体验式文化商业中心。

有个项目不得不提，那就是 “德国城”。

“德国城”概念第一个次被提出，是在2017年。

图片来源于华龙网

江北区政府强调，引入德国工业4.0的先进技术和理念，打造“互联网 ”为主导的智能创新产业中心和国际生活体验馆，进一步拓展重庆和德国在高端制造领域的合作空间，为“重庆制造”走向“重庆智造”提供有力支撑。

去年，“德国城”位置终于确定，就在江山云著项目。

示意图

目前，世界500强智能制造企业西门子已经正式签约入驻江山云著约6万方独立商业MALL，下一步，就是以西门子为龙头，引进更多德国及欧洲相关品牌入驻，包括工商、旅游、经贸、食品、金融等多个领域。

高新产业吸引高端人才汇聚，这部分人，将是最扎实的消费力和创造力。

同时，这些人也将反向刺激江山云著的商业，更多元，更高级。

速晨君了解到，江山云著约6万方商业，既有科技企业的孵化基地，也有沉浸式德国文化生活商街，更有西门子数字化产业学院，集科技、创新、未来、活力、运动、时尚于一体。

示意图

家门口就是高端商务办公区，随时随地可以娱乐、休闲、购物。

这就是约30万方江山云著，跟常规意义上商住一体的城市综合体，最大的区别：

不是一个单纯的商业地产项目，也不是产业办公基地，而是产业体验中心。

这或将成为江北西部片区的商圈雏形。

未来，以江山云著约6万方商业为核心，形成江北西部片区的商业集群，辐射石马河、大石坝、玉带山等地，填补区域商业缺失的空白。

综合体的价值爆发后，与之匹配的住宅价格自然也随之水涨船高，甚至能带动周边楼市的行情，这是其他纯住宅楼盘所不具备的。

05

强悍的先天优势

作为重庆“德国城”的载体，江山云著的先天条件非常出色。

距离轨道环线玉带山站仅约700米；规划中的轨道4号线，站点就设在项目门口；远期规划的21号线，一线贯穿南北的轨道动线，也将在项目附近设站。

这3条轨道线相辅相成，足以使江山云著密切链接全城，比如重庆北站、市图书馆、奥体中心、观音桥、解放碑等核心商圈，都能快速通达。

对于核心区住宅而言，轨道交通是否便利，是成为爆款的必要条件。

从以往的销售情况来看，为了避免长时间通勤毁掉幸福感，大部分中小户型购房者买房时首先考虑的就是，住在上班最近，交通最方便的地方。

这将直接决定生活的品质。

环线玉带山站

在江山云著，不仅能享受近在咫尺的繁华，还能拥有更充足的睡眠，更从容的通勤，幸福感爆棚。

而且便捷的交通还将为江山云著商业导流，将周边的消费人群聚集过来，进一步带动区域价值提升。

项目周边配套

其次，江山云著周边配套非常成熟，距离重庆市中医院，重庆妇幼保健院约1.5公里，堪称住宅与医院的最佳距离；距离SM广场约1.5公里，距离龙湖源著商圈约3公里，车行不超过10分钟就能抵达。

项目周边还有盘溪河滨江公园，石门公园，鸿恩寺森林公园以及大龙山公园。

除了配套，江山云著产品也可圈可点。

中庭效果图

延续了德国城的“德系”基因，包括住宅，园林景观，乃至儿童社区，都带有德国元素，国际范十足。

06

这才是楼市硬通货

最打动速晨君的一点，是江山云著的流通属性。

诸葛找房数据显示，重庆二手房挂牌量已经突破28万，位于全国前列，11月30日当天新增挂牌量超过700套。

速晨君有个朋友，把房子挂在二手平台上出售，万万没想到，一挂就是一两年，期间多次降价，幅度超过50万，依然无人问津，最近30天更是带看为0。

他感慨“失去流通性的房子，再贵也不值钱。”

那什么样的二手房最好卖？

速晨君仔细研究了诸葛数据发布的重庆第48周二手房数据，涨价房源TOP10里，超过一半都是自带商业的综合体。

例如东原D7，仅10月就成交了7套房源，从8月开始二手房均价持续上扬，从1.69万/㎡上涨到了1.78万/㎡，涨幅接近1000元！

比大石坝二手房均价高出了4000元/㎡不止。

近3月东原D7二手房价格走势图

小区414套成交房源中，面积在80~100平米的房源共222套，占比超过50%。

还有龙湖源著，二手房均价也从6月的21445元/㎡涨到了21837元/㎡，成交292套房源中，面积在80~100平米的有176套，占比高达60%。

在安居客上，龙湖源著的关注度远远超过挂牌量，典型的客多房少，供不应求。

数据来源于安居客

不难判断，自带商业体，户型大小适中，又配套成熟的轨道房，无疑是二手市场硬通货。

这跟江山云著的产品定位刚好吻合。

江山云著建面约86~99平米的改善型三房，户型方正，不管是二人世界还是三口之家都有不错的居住体验。

建面约99平米户型图

且中小户型有效控制了购入成本，总价149万起，首付首期15万就能上车。这在寸土寸金的核心区，可以说再友好不过。

关键是这个面积段，还有轨道、商业、配套的加持，可租，可住，完全不用担心卖不出去。

既是居住硬核产品，也是价值硬通货。

结语》》

纵观江北区，观音桥、江北嘴、大石坝板块早已发展成熟，几乎无地可开发，江北核心区域正逐步向玉带山一带延伸。

区域价值不断攀升。

今年5月，江山云著旁边的一块地，拍到了11894元/㎡，成功入围上半年地价前三，就是佐证。

在这种情况下，能以首付15万的价格进入江北核心腹地，在两江四岸核心占据一席之地，本身就是一件很划算的事。

而且江山云著单价也不高，又通过控制面积控制了总价，在核心区非常难得。

江山云著效果图

江山云著前几个月的销量，也证明了这一点，多次在江北高层项目中名列前茅。

所以，上车要趁早，一旦错过，也许就真的错过了。