央企福利房转手获利数百万 地王上建起豪宅

在北京北五环林萃桥南、地铁8号线林萃路站旁边，8栋18层板楼松松散散地分布在一个高档小区内。无论是干挂石材的外立面、一栋楼每层只有两户的大户型，还是明显超过附近其他住宅的楼层挑高以及楼间距，都为这个名为“上林世家”的楼盘贴上了豪宅的标签。

“这个小区的房源当时由中电集团内部销售，当年销售价格在2.5万-3万元/平米。”一位代理上林世家项目的经纪人对《华夏时报》记者表示，如果中电集团员工出售一套200平米以上的房源，按照目前约6万元/平米的二手房均价计算，总价超过1200万元，其获利至少达600万元。

转手获利数百万

“2013年新小区、低密度社区、管家式物业、集中地暖、距奥林匹克森林公园仅800米、北师大附中附小朝阳分校学区名额。”各大二手房网站上的中介如此形容上林世家的高端品质。

最近，搜房网上仅思源地产就一次性更新了上林世家的7套房源。户型包括156平米、165平米、209平米的3居，191平米、210 平米、245平米的4居，以及275平米的5居。总价从950万元到2100万元不等，均价在5.6万-6.5万元/平米之间，有一套房源的售价高达7.3万元/平米。

“这样的价格在区域内基本是最高的了，位置看上去更好一点的国奥村，房源售价也在每平米6万元左右，而上林世家南边的澳林春天项目现在二手房均价在4万元/平米左右。”上林世家项目附近的一家中介门店负责人对记者表示，这个项目基本都是200平米以上的大户型，200平米以下的房源仅有20多套。

“对于这样的高端小区，这个价格已经算是很合适了。毕竟这是央企的自建房，品质上有保障。”上述中介门店负责人略带神秘地说。

多位代理上林世家二手房的经纪人告诉记者，上林世家项目共有10栋楼，最南边的两栋楼为回迁房，隶属于中科院，其余8栋楼属于工信部的下属企业。

公开报道显示，工信部的“下属企业”实为中国电子信息产业集团（下称“中电集团”），该项目的开发商也是中电集团下属的开发公司，目前上林世家的物业公司为中电瑞业，但中科院与中电集团的物业管理是分开的。但记者未就此向中电集团求证。

“这个项目去年下半年就交房了，但至今入住的业主并不多。”据上述中介门店负责人介绍，这些分配到“福利房”的业主大都有自己的住房，所以入住率较低，而且已经开始装修的房源也很少，大部分都处于毛坯状态。

此前有媒体报道称，2012年上林世家尚未建成时，通过内部摇号卖给中电集团内部员工，均价2.5万-3万元/平米。当时就有业主以100万元左右的价格出售手中房号，相当于每平米加价5000元，也就是说，“外部人”以3万-3.5万元/平米的价格能买到该项目。

“当时周边二手房的成交价大都在4万元/平米以上，因此当年有业主以100万元倒卖房号时，这个项目就很受青睐，当年我们就代理销售了20多套。”一位代理上林世家二手房的经纪人告诉记者。

“说是卖给内部员工，其实主要是一些高级别领导，当时集团摇号的时候对员工在集团服务年限、岗位级别等都作出了限制，而且200多平米的大户型，即使售价为2.5万元/平米，总价也要500多万元，完全不是我们这些月薪七八千的员工能买得起的。”中电集团下属事业单位的一位工作人员对记者表示。

上述经纪人告诉记者，“因为这个项目的房本还没下来，所以二手房的成交量并不高。估计房本最快于今年12月或明年1月下来一批，到时候肯定还要涨价。”

此外，记者在上林世家附近的一家二手房门店看到，该项目有40多套房源正在出租，毛坯房租金为1万-1.2万元/月，装修房的租金为1.2万-1.5万元/月。

地王上的豪宅福利房

事实上，尽管上林世家项目从开始施工到建成入住都尽可能地保持低调，但该项目所在地块在竞标时却是当年业内耳熟能详的风云地块。

2009年6月，中电集团下属开发企业成都中泽置业以19.6亿元的价格击败万科、华润、中信、住总、金融街、北辰等对手，拿下了上林世家项目所在的北京奥运村区域住宅地块，楼面价为15216元/平米，成为当年北京总价和单价双料地王。

交易完成后，该地块一度处于闲置状态。根据公开的该地块相关工程招标公告信息显示，直到2010年12月，该地块才破土动工。

媒体报道称，在该地块动工的当月，北京住建委官方网站发布了一份《中电奥运村项目建设方案》（朝阳（2010）22号）的公告。该公告显示，该项目规划有8栋楼，项目总建设规模为23.4万平米。

根据这份公告，该项目的建筑面积较此前土地出让合同中规定的地上建筑面积14.88万平米、地下建筑面积3.0547万平米，新增了5.3万平米，新增面积占合同中约定的最高建筑面积近30%。

据业内人士估算，通过更改规划建筑面积及内部销售等方式，中电虽然大幅降低了单位投资成本，但是2.5万元/平米的内部销售价也仅仅能满足地价、建筑施工以及景观园林等基本投入。

“这一项目如果作为商品房销售的话，估计可以卖到4万-5万元/平米，每平米比2.5万-3万元的内部价高出1.5万-2万元。商业住宅部分可售面积即使按原方案14万平米的数字保守估算，该项目内部销售，也比市场公开销售方式损失了至少20亿元销售额。”在这一项目被曝内部销售之后，北京一位开发商对记者表示。

事后有媒体质疑，中电集团使用国有资金投资开发公开出让的住宅用地，而后其内部员工却通过出售房号、二手房等方式获利，这样做有不妥之处。但这一质疑并未获得相关部门的公开回应。

央企的隐性福利通道

实际上，1998年国家进行房改，之前盖的部委住房，后来都拿到产权，可以对外销售。但是1999年国家明令取消福利分房后，一些部委、央企盖的住房并没有办下产权。

据媒体报道，上林世家在北京市住建委发布变更建筑面积的上述《建设方案》后，在北京市国土局土地出让变更事项中，却未找到该项目建筑面积变更的相关信息。此后在北京市房地产交易管理网上，记者也未查到该项目获得预售许可证的相关信息。

“这个项目交房快一年了，房产证一直没有办下来，也不排除会有这方面的因素。”上述代理上林世家二手房的经纪人向记者透露。

实际上，作为央企自建住房的上林世家项目并非特例。2010年至今，仅在北京就有观林园、领秀慧谷、朝阳新城等多个项目被曝光，在开盘前即被特定团体低价团购。

根据公开披露的消息，太阳星城三期的8栋住宅楼和两栋商用楼，外加两个地下停车场，2009年3月以打包销售的方式，以约20.6亿元的总价出售给华油北京服务总公司，单价仅为每平方米8170元。北京华油服务总公司是为中石油集团机关提供后勤保障的机构。

据本报记者调查，目前太阳星城多数二手房的售价在6万元/平米以上，与当年中石油职工的团购价相比，升值逾7倍。

全国工商联房地产商会去年发布的一份报告指出，1998年已被叫停的“福利分房”、“单位建房”近两年开始回潮。

“部委、央企甚至学校的自建房，一般都是按照建筑成本价向员工出售，或者团购商品住宅，再以低价卖给员工。为了避免这种福利变现，单位一般以产权来进行限制。”中国社会科学院一位专家向记者表示，“但现在，总有一些政策的空子可以帮助单位职工打通这一通道。”

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