商住楼如何贷款「北京商住公寓限购政策」
来源： 2023-09-17 14:16:54
在明白商住公寓如何贷款的问题前，我们先看看看政策层面和现实层面的两条消息。
三月五号，十三届全国人大五次会议政府工作报告对房地产的最新提法是：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。推动义务教育优质均衡发展和城乡一体化，依据常住人口规模配置教育资源，保障适龄儿童就近入学。”
同样三月五号，位于北京通州区次渠北地铁口的万科城市之光一套三十多平米的loft公寓成交租约，业主以每月4200元的价格出租，押一付三租期一年，年租金50400元。目前，该户型长租二十年一次性付款的最新成交价格也48万（业主承担物业取暖，承租人承担水电费），长租这个每月2000元还包物业取暖费。跟年租每月有2200元的利润差价。
看懂了上面两条消息的人，立刻就能明白，这个北京loft公寓的二十年租金一次支付不就相当于给业主做了贷款！
没错，这位看懂的人非常厉害，其实所有的出租行为都是让承租人来给业主还贷款。哪怕是自己居住，就相当于自己给自己支付租金来还贷款。
通常我们贷款买房，都是用抵押权进行借款，也就是买房人把房子抵押给银行，然后自己用自己挣的钱还贷款。房子要不自己住，要不出租挣租金，但是只有很少的房子可以用租金覆盖月供。这种贷款的风险非常高，一旦贷款人的收入供不起月供，那么就要拍卖房子带来系统性风险。
现在，政府工作报告中提出“加快发展长租房市场”的提法，就是给租赁权单独立法，尤其长租权就成为了新的贷款方案。
比如，上面提到的北京loft公寓一次拿到二十年租金48万，就相当业主把未来的租金现金流转化为当前一次拿到的现金融资，相当现在一次拿到48现金，还款期二十年，等额本息还款每月还款4200元。对应的年化利率就是8.6%，可以参考看一下二十年等额本息利率。
48万贷款等额本息还款月供4195元
对应这个买了二十年长租权的人，目前现实中的成交人多为二房东，相当把48万借给业主，不用业主还款，只需要每月拿到租金4200元交给二房东，就相当二房东的年化收益是8.6%！
那么，对于出借人有没有安全性，就像抵押权有不动产抵押权证明，长租权有没有不动产长租证明呐。当然有，比如我们成交的万科城市之光的二十年租赁备案证明，就是在北京经济开发区不动产登记中心案例，在住建委给做了网签，有了国家背书。
二十年租金备案登记48万租金
那么，对于业主来说，二十年贷款的利率8.6%高不高吗，这个就要业主自己选择。
在我写本文的时候，燕郊御东郡一套毛坯loft成交十年长租权，总价15万承租人自己装修。
同时，很多人在求购北京地铁口的loft商住公寓的二十年使用权。欢迎着急用钱的业主立刻拿到二十年租金。
当然，也有北京商住公寓也可以短期贷款了，比如三年抵押贷款，年化利率4.5%到6.5%之间。如果感兴趣的话，都可以加入我们讨论。具体咨询。
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