1月1号免购置税「免税和不免税的区别」

9月30日，财政部和税务总局联合发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，旨在支持居民改善住房条件，减少改善型购房者的置换成本。

根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

公告划定了享受优惠政策的纳税人范围，明确要求纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。此外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

此前已有多地对住房交易税费出台放松政策

中指院分析认为，目前，各地出售住房的个人所得税政策为满五唯一免征，其他情况多按照住房转让收入的1%税率或交易价差额的20%缴纳个人所得税，此次政策出台或将带动持有住房未满五年或有多套房的家庭换房，预计短期内部分城市二手房挂牌量或有明显增加。同时，本次政策要求在限定的时间内卖一买一，时间设定在2022年10月1日至2023年12月31日，1年内的时间限定将促使购房者及时进入市场，有利于二手房市场的交易活跃度提升。但值得关注的是，短期内挂牌量的大幅增加可能对二手房价格带来扰动。

此外，根据中指监测，今年以来，已有多地政府对于住房交易税费出台放松政策，如杭州、东莞等对转让家庭唯一住房增值税征免年限由5年调整到2年。预计随着各地政策不断落实，二手房交易成本有望继续降低，置换链条的进一步畅通也将为新房市场带来一定购房需求，促进市场活跃度提升。

一名上海市浦东新区的房产中介告诉南都记者，个税应由卖方承担，“但是在上海买卖二手房的实际情况是由买方承担个税等税费支出，相应地，一般都会在合同中注明，若有任何税费优惠政策应由买方享受。”

据他介绍，在上海市，个税的征收金额按房屋类型（普通住宅和非普通住宅）区分，同时也跟买进时间、是否是唯一住宅等条件挂钩。此次新政公布后，各地的改善型住房需求有望进一步释放，但据上述中介人士称，地方具体的税收优惠举措要等当地税务部门出台相关执行细则后才能确认。

值得一提的是，近期有关拉动楼市需求的政策发布节奏快、力度大。南都注意到，就在9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

央行9月公布的5年期以上LPR报价为4.3%，减去20个基点后，首套住房商业性个人住房贷款利率为4.1%，而此次政策调整意味着符合条件的城市，可以进一步下调首套住房贷款利率，购房者则可以享受比4.1%更低的贷款利率。

传统“银十”即将到来，在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9月底中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。预计接下来，核心二线城市或将继续优化“认房认贷”、限购、限价等政策，而在更多、更大力度的政策带动下，市场也将逐步进入企稳恢复阶段。

此前报道↓

央行决定：下调！

政策解读

9月30日晚，国家税务总局发布关于该政策的解读。

纳税人什么时间内可以享受退税政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

例1：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

纳税人退税金额是怎么计算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：

1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

出售多人共同持有住房的，纳税人如何计算退税金额？

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）

如何确定出售住房和重新购买住房的时间？

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

此外，细则就纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？为便利纳税人享受税收政策，税务部门提供了哪些服务？纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，已经获得的退税应当如何处理等问题，也一一进行了回应。

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