开发商建房利润「开发商每平米建造成本」

来源： 2023-09-09 10:16:55

小编在之前一篇文章写过，详细分解了一个楼盘每平方米的建设成本，豪宅与刚需房无非就是差个千把块钱，成本就是四五千，那些均价两三万的房子，凭啥卖那么贵，政府不管管吗？

在不了解房子成本前，小编也是这么认为，开发商肯定是赚满盆了，奸商暴利，可经过这么些年，我对房价的构成要素进行了详细分析，也渐渐懂得了高房价的最初始原因，怪不了开发商，也怪不了政府。

说到一个区域的房价，我们要从原始土地聊起。首先政府对于商住用地，必须进行招拍挂，意思就是土地公开拍卖。那么拍卖之前要看这个土地的原有建筑是什么，我们拿城市里常见的拆迁房来说，城中村是城市建设中必然需要拆改的地方。

例如福州的王庄社区，假设100亩（约6万平米）的城中村需要拆除，在这6万平米的城中村中密密麻麻都是三四层的房子，那么6万平米的土地面积上可能就有15万平方的建筑物需要拆迁，要拆迁就要拆迁补偿，要么异地安置，要么货币补偿。

无论选择什么方式补偿，差不多都相当于市面上普通商品房价格的6折，假设这个区域商品房售价两万五，那么赔偿价就要一万五，这一万五乘以城中村的建筑面积，前文说过是15万平米，得到22.5亿，这就是政府的成本。好了，政府赔偿完成后，进行拆迁，平整场地，然后进行土地拍卖。

开发商拍卖土地时会计算成本，就是所谓的楼面价，楼面价是根据土地价格乘以容积率计算出来的，假设这6万平米的土地面积，容积率为3.0，那就是可以建设18万平米的商品房。土地价格除以18万平方米就得出楼面价。

那么这时候政府得把拆迁的成本22.5亿除以18万平米。得出的价格就是土拍的成本价，一万两千五。也就是说土拍时楼面价不能低于一万两千五，不然政府就等于亏本，我们可想而知，政府怎么能做亏本生意，那样的话，哪还有钱进行基础建设啊。

所以土地拍卖的楼面价都超过成本，假设土地拍卖按照政府利润三千元算的话，一万五千五楼面价，在土拍时由于开发商竞投，楼面价拍到一万七以上是很正常的，假设拍到一万八每平的楼面价。

一万八的楼面地价，加上开发成本五千，再加上各种税费，等于整个开发成本就要达到两万五左右了，那么开发商总不能白干不挣钱吧，按照两千计算，房价就要达到两万七了，看到这里你们就明白房价到底怎么构成的，也就明白房价上涨的原由了。说实话，小编最羡慕拆迁户。躺赢！

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