违规收电费 打折卖项目 SOHO中国去年亏损1.23亿

潘石屹“卖身”黑石计划告吹后，SOHO中国如期交上了审计后的业绩。

3月24日，SOHO中国（00410.HK）披露2021年全年业绩数据。

公告显示，2021年SOHO实现营业收入约为17.41亿元，较去年同期下滑约20.5%。毛利约为13.99亿元，较2020年同期下滑0.9亿元。

报告期内，集团实现租金收入约人民币17.42亿元，2020年约为人民币15.38亿元，同比增长约13%。该年度没有物业销售收入。年度租赁业务毛利率约为80%，2020年约为76%。截至2021年12月31日，集团投资物业平均出租率约为85%。

在近几年逐渐出售一些自持项目后，目前SOHO中国所持物业项目主要分布在北京和上海，包括北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、丽泽SOHO、朝阳门SOHO，上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。

其中上海古北SOHO第一次实现满租，北京丽泽SOHO出租率也达到了80%，为项目入市以来的最高水平。

实际上，定位“北京第二金融街”的丽泽金融商务区目前处于市场建设初期，未来将拥有更大的增值空间，据仲量联行预计，伴随基础设施逐渐完善、商务氛围和营商环境持续优化，2025-2026年是丽泽租金可能跃升至月租金300元/平方米以上。

虽然疫情、“双减”没有对租金这一主要收入来源产生过多的影响，但SOHO中国年度净利润由盈转亏，由2020年盈利5.37亿元转为2021年亏损1.23亿元。

SOHO中国指出，亏损的主要原因是确认集团附属公司发生的一次性税费开支约为人民币4.39亿元。

公开信息显示，SOHO中国旗下公司2021年曾因偷税漏税被重罚。对此，SOHO中国称，其诚恳接受，坚决落实，并按期全额缴纳上述税款、滞纳金及罚款。

在年报中，该罚款被归入2021年度其他经营费用，叠加捐赠、员工福利等，合计较去年同期增加5.8亿，增长率超224%。

除了上述问题外，SOHO中国旗下公司还频因电力价格违法遭罚。上海市市场监督管理局官网显示，2021年12月2日，SOHO中国旗下的7家物业公司因存在电力价格违法行为，被上海多地市场监管部门罚款合计约8664万元。

在年报之外，近期，SOHO中国再因电费问题遭罚。

据北京市市场监督管理局网站公示的行政处罚信息显示，3月21日，由潘石屹妹妹潘志洁担任法人代表的北京搜厚物业多家子公司被罚，因存在向终端用户加价收取电费、以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用行为，违反了《中华人民共和国电力法》相关规定，15家分公司合计被罚1.15亿余元。

涉及物业分别银河SOHO、SOHO尚都、丹棱SOHO、前门SOHO、中关村SOHO、丽泽SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO、SOHO北京公馆及SOHO嘉盛中心。

这对正在打折出售自持资产寻求现金流的SOHO中国来说无疑是雪上加霜，就在3月10日，潘石屹宣布将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的部分物业，销售收入将全部用于还债。

据粗略统计，若是这些散售能够全部成功出售，潘石屹能实现回笼资金超10亿。

从年报数据来看，SOHO中国的净负债率并不高，截至2021年底，账面总资产约为704.47亿元，总负债约为333.47亿元，净资产负债率44%。

偿还债务方面，SOHO中国1年内须偿还贷款为16.6亿元，1年以上至2年须偿还贷款为11.39亿元，2年以上至5年须偿还贷款为54.85亿元，5年后须偿还贷款为97.1亿元。

如此看来，在当前负债情况下，选择卖资产偿债符合缓解现金压力、优化资产结构的逻辑，潘石屹还曾强调，不会将收入用于股票分红，以回应外界套现离场的质疑。

除了债务问题，市场也将这一举动解读为SOHO中国对写字楼市场的收缩战略，据戴德梁行数据预计，虽然2021年北京、上海写字楼市场有所回稳，但新的一年仍将面临调整。比如互联网领域监管力度加大和“双减”政策的滞后效应，或将再使得北京整体市场空置率被推高，市场租金水平再次承压。

仍有不少投资者在入场北京核心地段的写字楼市场，从SOHO中国的出售进展来看，确实如“捡漏”一般十分快速，短短10余天，已有大量项目被售出或处于交易中，界面新闻统计，共计售出的61个项目，已有27个处于出售签约中。

其中，中关村SOHO、朝阳门SOHO、SOHO北京公馆已无在售房源，银河SOHO超2800平米的整层物业也已成交。

SOHO中国从“卖身”转向散售战略的第一步已经初见成效，不知潘石屹是否会因此再打折出售更多的项目。