买卖二手房交易流程需要注意的问题「二手房如何避大税」

买卖二手房，相比买新房，流程更杂，风险更大，难度更高，让人不禁心力交瘁。若是中介、卖方从中使诈，又得产生钱财纠纷，弄不好还得亏损一笔钱，落得到头房财两头空！为此，身为买方的我们，必须掌握基本的二手房买卖，以此切身维护自己的利益，避免遭受损失。

买房有门路 真假房源要会辨

▼ 二手房好处

① 可以考察小区内的环境、物业水准、周边环境及便利条件等，同时也能初步考察后续装修需要花多少钱，控制住预算。

② 可选择地段更多。城市中心基本没有新房，得到距离远点的地方才有。对于想住在离市中心近的人来说，二手房是个好选择。

③ 可选择装潢体面的房子，直接拎包入住，有必要时再修补，能省去很多麻烦，还能省下一大笔装修费。

▼ 二手房房源怎么找

① 专业房产买卖网站（推荐）

这类网站主要分为两种，一种是规模较大的网站，业务遍布全国，比较知名的有链家、安居客等；另一种则是小中介公司开发的网站。

前者房源数据丰富，价格、面积等信息清楚可见，而且把控严格，很少会坑；后者通常只挂自己公司的房源，可选择性少，而且坑钱的公司居多。

② 分类信息网

国内比较大的分类信息网如58同城、赶集网等，也有专门的二手房板块，房源也很丰富，有关信息也比较全。这种房源要么是业主本人发布，要么是中介发布，后者坑钱的概率较高，所以得尽量避免遇到中介。

③ 司法拍卖

这种房源分两种，即拍卖房（遭到法院查封而被拍卖）以及典当房（抵押到期没赎回而被拍卖），其拍价一般低于市场价10%～20%，如果机会把握得当，可以低价位买到好房子。

当然，这种房子风险也比普通二手房要高许多，尤其是涉及到产权问题。这种房子可以在一些拍卖网上找到，淘宝也有专门的拍卖板块。

④ 其他渠道

报刊杂志广告、户外广告、楼书及宣传单、电视广告、委托中介。

▼ 真假二手房源信息辨别

① 标题诱导

强调低价，不提房源特点，很可能是钓鱼房，常见的手法有【××100%真房源】、【××认证房】等，再者还有“5折”，“惊爆价”“业主急售”等，这只是中介的宣传噱头，真实情况往往并非如此。

② 细看描述

二手房的描述通常包括业主的基本信息、卖房原因、房源情况以及房产权问题（最重要）等，越详细越真实可靠。如果描述上只是纯粹简单的信息复制，并未有任何有关房源的信息，很可能是“钓鱼房”。

③ 了解房价

同一小区每平米的价格基本在同一水准，建议小伙伴们可以提前了解该小区的平均价格，若二手房的价格低于该小区的平均价格，要么是中介的虚假报价，要么是房屋本身存在问题，房主急于将房屋脱手。

实地看房源 产权调查最重要

当我们选中某个房源后，接下来就是实地看房了。但看房并不单只是了解房子自身以及周边的情况，更重要的是产权问题，毕竟会涉及到金钱纠纷问题，所以接下来产权问题的确认就是实地看房的重点了。

▼ 房屋自身情况

由于是二手房，所以破损的情况是必然存在的。有时候，房屋存在很大缺陷，业主急于脱手，所以会做点手脚掩盖缺陷，这种情况我们更得提防。

如果实在害怕房子会出问题，或自己不太会看房，建议邀请有看房经验的朋友或专业人士陪同前往。如果是我们亲自检查，通常可以着重检查以下这些情况：

① 是否有漏水现象，包括天花板、楼地墙面、地下室、卫浴洁具等；

② 检测上下水管道和卫生洁具是否有堵塞现象；

③ 墙面、地面和屋面是否起翘、开裂等现象，承重墙是否有损坏。（如有，强烈建议不要购买！）

④ 整体及各个角落的卫生情况如何，是否有脏物、涂鸦等。

TIPS：如果是些小缺陷，可以和业主聊，并尝试着压低价格。

▼ 房屋周边情况

购房者要多方面了解，房屋周边环境是否符合自己的需求，尤其要核对中介或业主在网站上所描述的周边情况是否属实，如不属实，说明存在一些猫腻。而观察周边环境时，我们主要了解这些：

【配套情况】：是否有娱乐健身设施，公园、银行、洗衣店等；

【污染问题】：小区垃圾处理状况如何，夜晚是否有噪声污染的问题；

【安全问题】：小区出入管理、保安是否能24小时值班等；

【特色问题】：以学区房为卖点的二手房需要到教育局确认是否真实；以保证落户为优惠条件的二手房要到派出所进行确认；

【停车问题】：原业主是否有购买停车位，或小区停车位按月租用的费用是多少。

▼ 房屋产权调查

在整个二手房买卖交易流程中，产调绝对是最不容忽视的问题，尤其是在签合同之前，我们更得慎重调查清楚。这一方面，中介理应积极帮忙，如果不够积极的话，可催促或请他联系业主，让业主向自己说清楚。

① 为什么要做产权调查？

a. 房子不在政策优惠内，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你，结果买房的钱和市场价没有区别。

b. 房子被抵押了，不能过户；房子因某些问题被法院查封，也不能过户。而此时你却付了意向金。

c. 你交了意向金，才发现房东跟房产证上的不是同一个人，根本无法顺利完成过户流程。

d. 入住二手房后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡，心理膈应却没地方申辩。

如果事先没有做好产权调查，上述情况你很大概率会碰上，到时候可就欲哭无泪了......

② 什么时候进行产权调查？

产权调查理应进行两次，一次是在初次看房后，确定对该房屋有兴趣，再与房屋产权人去房管局做产调。

第二次则是在签合同之前，最好就是在签合同前的几个小时内，这样做的好处就是避免我们首次做完产调后，房屋产权悄悄出现变更，但我们却没有发现，提防房屋产权人做手脚。

③ 怎么做产权调查？

在二手房交易流程中，我们必须和该房屋产权人到交易中心领号处，领取排队号码，在工作人员的引导下，填好信息表（包含姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名等），之后就等待窗口叫号。

轮到我们查阅时，就将身份证、信息表给工作人员，并缴纳查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。这份登记簿里会详细记载该房屋的产权情况，待核实产权不存在问题后，我们才可以继续买二手房下一步流程。

正式签合同 谨防合同有猫腻

▼ 当面签合同

买二手房注意事项有很多，首先就是必须当面签合同，以防止中介公司搞猫腻。如果没有当面签合同的话，中介公司会钻空子，损害买卖方的利益，通常会有如下两种情况：

a. 催促我们签订一式三联的意向协议，并向我们讨要意向金，然后由中介拿给卖方签，而买方签字后，一式三联的意向协议均被中介拿走，有可能就出现代签的情况，再者留下“空格”很容易给中介或卖方钻空子的，这也属于二手房合同注意事项之一。

b. 有的经纪公司存在“一房多卖”的违规操作，最后谁出价高便卖给谁，其他人则毁约。这种情况会让中介公司获取两种利益，一是以房主不卖为由免责，所以无法退回买方定金；二是中介费通常为房价的1%-3%，所以房价越高，他们赚的更多。

▼ 拒接缴纳意向金

中介向我们收取购房意向金、履约保证金、购房定金类等，必须拒绝，同时更换中介公司，否则就会出现上述的情况。此外，这笔款项是购房定金，理应由卖方亲自收取，而不是中介；如果房东同意由中介收取，应让房东在收款收据上签字确认。

▼ 附属物权归属明确

不少购房者表示在看房时看到的房屋配套家具在真正交房时却没有了。这种现象屡见不鲜，原因是因为在买房前没有和卖方以及中介协商清楚。所以购房者在交易合同上一定要把各项物品的归属在合同上写清楚。

▼ 有关户口迁出

有一种传说叫做“老赖”，即尽管他的房屋产权归你了，但他本人或亲人的户口仍然挂在这个房子上，始终赖着不肯牵走。

“老赖”对我们孩子就读附近学区房有很大的影响，而我们的户口也无法牵进来，买卖房屋以及拆迁还得经过“老赖”本人同意。因此，在签合同前应到派出所查询相关户籍信息，并在合同上约定迁出时间。

▼ 详细阅读合同

① 合同内容：合同内容中应包括当事人信息、房屋具体情况、约定房价及付款时间、交房时间、违约责任、解决争议方式、合同生效或失效条件、合同解除条款以及各项附件。

负责任的中介会帮你细看的，但若是遇到“坑货”的话，可就很难说了，所以尽可能找大公司或熟悉的中介。

② 明确事项：违约金比例、代理费明细单等，尤其是违约金很重要，一旦买卖任何一方违约的话，违约金是可以弥补损失的，而且具备法律效应，不怕有人会赖账，通常违约金约为房价的20%，可稍微提高5-10%。

过户走流程 交税领证不可少

① 申请过户

二手房过户流程不复杂，首先买卖双方共同向房地产交易管理部门提出过户申请，并接受查验有关证件、审查产权。如果事先将资料都准备齐全，通常一般一天可以办完过户。

② 缴纳过户税费

无论是买方还是卖方，都需要缴纳过户税费，而税率则根据房屋性质而定。因此，我们要明确自己购置房屋需承担的税费，以此要求卖方降价弥补。那么，二手房过户费怎么算？买二手房要交哪些税？

▼ 买卖方二手房交易税费明细表

③ 领取产权证

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，通常在1周至1个月内即可领取。

TIPS：建议合同上约定，如果在过户中因业主原因，房产遭到查封，那么可视为业主违约，并由业主承担违约责任。注意，过户后到手的除了产权证，还有土地证！