除了城光富颐 老黄埔没有行情

这是拿铁房产观的第132篇原创

看到标题，以为我是来捧城光的，那你就错了。

老黄埔的希望是鱼珠和旧改，而除了城光、富颐、鱼珠，能让你看到希望，老黄埔真的只剩一下一个 “ 老字 ” 了。

为什么过去两年，城光和富颐能这么受关注？

一是受到黄埔放松限购，老黄埔新盘稀缺供应，一大堆投资客冲入黄埔，二是受限价约束，和二手形成价差，三是鱼珠第二CBD概念和旧改需求的释放。

我们一个一个来破，黄埔限购放松已经收回，这种刺激已经没有了，投资客少了一大半。

很多我认识的一些投资客，以及过来咨询我的，他们都想去那里投资买一套，甚至有人卖了天河去那里买，卖了白云去那里买，卖了番禺去那里买，看到别人买我就买，跟风炒作严重。

和二手形成的倒挂，实际上已经消除了，保利学府里和金色悦府挂到六万多，就说明城光和富颐便宜了是吗。

当然不是，是这些次新二手本来就贵了，他挂六万也要卖得出去才行呀，从实际成交来看，老黄埔的二手成交非常困难，二手成交价格已经回落到5万出头，甚至低于5万，而且鲜有成交。

老黄埔的二手中介门店关了一家又一家，门可罗雀，光环被城光和富颐抢走，即便是急卖的业主，也不一定能出手，何况，他们都还指着鱼珠概念再涨一轮呢。

那些挂到6万的黄埔花园，6万5的保利学府里，甚至7万的金色悦府，你看有成交吗，应该是挂着让城光出货吧。

我认为这种倒挂是虚的，如今城光只需五万出头，A区也不见得好卖，至少没那么抢手了。

如果老黄埔还有其他旧改盘上市加入竞争，那整个老黄埔的二手未来两三年依然艰难。

还有一个是鱼珠的概念和旧改，所有需要依赖概念的板块，房价多少都会有溢价，比如老黄埔。

目前老黄埔新盘不多，所以内卷还不严重，你看看科学城的内卷就知道了。

科学城的新盘和旧改盘大量上市，挤压了二手的价格，涨上去的跌回来了，鼎峰最高能卖到6万多，现在才五万出头成交。

一是说明之前涨得太多了，价格不合理，二是说明供大于求，价格需要回调坐实。

这一点上面，科学城走在了老黄埔前面，用价格和市场告诉你，产业再好，概念再强，也敌不过供应巨大。

回调其实是件好事，就是去帮你坐实这个价格，经过半年多的博弈，科学城稳定在了五万以内，从保利罗兰的定价就可以看出来，高了就卖不出去，四万多还是有竞争力的，别跟我提吊着卖的大壮了，你不觉得贵就去买吧。

我们先确定一下老黄埔的二手哪些是值得买的，价格放到后面再对比。

第一梯队：金碧世纪、保利学府里、黄埔花园、中鼎君和名城、金色悦府。

第二梯队：怡港花园、万科城市花园、金碧领䄂、东城华庭、海伦时光。

第三梯队：金逸雅居、悦涛雅苑、黄埔雅苑、丰逸尚居、东港花园。

另外有两个可以卖的回迁房是安厦花园、瑞东花园，由于是带花园的原装电梯房，2房也才200多万，也会受到刚需青睐，你能接受3梯十几二十几户就行。

再往东就只有万科尚城、佳兆业城市广场，这里已经脱离老黄埔了，而且一堆旧改等着上市，将来内卷更加严重的区域。

第一梯队可以满足自住加投资，但是当下要看价格，目前只有急卖降价的业主才有可能卖出。

老黄埔的风向标以前是金碧世纪，当金碧世纪的两房开始大量成交时，行情就已经起来了，才会蔓延到裕丰围和文冲一带。

第二梯队相对会弱一些，环境也差一些，自住上来看怡港更好，东门出去就是黄埔公园。

第三梯队是给刚需上车的，悦涛和金逸完全是占了个地铁口，如果预算在300多万，也可以买，但这个预算的人可能会更倾向于去买科学城的次新大盘。

老黄埔的二手比较坚挺的还是保利学府里、黄埔花园这种人车分流的刚需盘。

像金碧世纪、怡港花园这些物业一般的，已经略显颓势，特别是未来新盘多、大盘多的黄埔竞争力略显不足。

看看这些值得买的二手一双手都没有，第三梯队基本已经是不太推荐的了。

下面我们就要对比一下老黄埔到底值不值得买了。

追求城光富颐的仅仅是因为价格倒挂吗，当然不是，是老黄埔真的有点老了。

你说旧改拆迁这些需要时间吧，你以为那么多老破小都会纳入拆迁吗，当然不会，老黄埔95%以上的老破小还会原地不动。

同样的两三百万的老破小，天河海珠不也有一大堆吗，它们都没希望，你觉得老黄埔的老破小会有吗。

同样是500多万，你选金碧世纪90的三房一卫，还是黄埔花园92的三房一卫，还是城光98的三房两卫。

一个是楼龄老、物业一般、户型一般、学位一般，另一个是楼龄新、物业好、户型好、新校区，你怎么选？

超过600万怎么买呢？是城市之光的114/125，还是富颐的140呢？

超过600万性价比就一般了，这个预算都可以买金融城的小三房了，这也是为什么城光价格上不去的原因，老黄埔目前还吃不消这个总价，更别提城光170的超豪宅产品了。

300-400万的刚需两房怎么选，有金碧世纪、君和名城、黄埔花园可以选，这个预算的总价低，刚需可以接受。

但是这个预算的范围太大，竞争太多。

好比君和名城400多万的两房，还不如去天河买个盈彩美居的两房。

同样，你可以选择买海珠东晓南的两房，赤岗两房，还可以选择科学城次新的大三房。

好，你说那些太远，那再对比一下附近的，珠花的三房和富颐的两房也才三百多万，两个都是新盘，新盘的上车门槛越低，也是变相的抢夺二手的客户。

你也别说你近地铁这点优势了，他们学校好、户型好一样有竞争力，只要他们不清盘，三四百万的老黄埔二手就卖不出去。

老黄埔目前的客群主要是天河外溢过来的，是因为买不起天河而过来的，天河的行情起不来，老黄埔就没有机会。

如果老黄埔的二手涨不起来也卖不掉，那老黄埔的一手也涨不了。

最后我们总结一下吧。

老黄埔的二手今年没啥机会，第一是被大盘竞争内卷，第二是这些小区基本已经被大开发商、大花园、好的物业、好的产品户型所取代，第三，黄埔引吸了太多的年轻人，这些年轻人的要求更高。

未来老黄埔的标杆应该还是城市之光，当然，我不是说城光就一定很好。

只要它周边还有新盘供应，价格就上不去。

我是看好老黄埔的，但同时也要看未来旧改的速度、人口的增长、大盘的供应等情况。

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