深圳二手房价暴跌「深圳二手房趋势」

三月小阳春的深圳楼市备受瞩目，僵持了两个月几乎无房可售的局面终于被打开，数据显示，3月份全市共上市10.84万平米的新房，成交端也随之被拉动上扬至20.39万平米，环比、同比均上扬150%以上。3月新房成交均价为55779元/平米，维持上两个月的低位，且同比增幅也仅为2个百分点，低于目前二手房的在架均价。

平安好房研究院指出，在限价政策下，开发商入市的意愿降低，而在新房与二手房出现价格倒挂的情况下，被限制住价格的新房，尤其是高端豪宅成为了良好的投资标的，直接刺激了购买需求，近期部分受关注的楼盘更是出现了“一房难求”现象。另外，还有一些开发商“转卖为租”，积极响应“房住不炒”的号召，从深圳目前人口大量涌入，高端人口增多，新房市场上的这种供需矛盾也将长期存在，这也将成为深圳房价的有力支撑。

全市一手商品住宅供求价走势（单位：万平米·元/平米）

从二手房市场看，本月网签量达6165套，环比大幅上扬92%，同比也出现17%的增幅，平安好房研究院样本数据显示，3月新增挂牌量反弹至6202套，在架量同时也上扬近一成至25980套，同时也高于去年同期9个百分点。

平安好房研究院指出，3月底，深圳突发“三价合一”政策，即二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。而之前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。而“三价合一” 出台为了打击”阴阳合同“，打击利用高杠杆投资投机购房，对购房者最大的影响是买房的成本上升，短期内打算入市的人会变得观望。

全市二手房网签套数走势（单位：套）

全市二手房新增挂牌与在架走势（单位：套）

1、地域分布——龙岗中心城在架房源量占比升至29%

从3月份的在架房源区域分布看，各重点大区占比较上个月出现变化，其中，龙岗区在架房源7555套，瑶瑶领先于其他区域，占比29%，较上个月增加3个百分点，依旧处全市房源量老大地位；福田、罗湖、南山的在架房源分别为4557套、4286套、3937套，分别占全市18%、16%、15%。

3月在架房源区域结构

3月在架房源区域TOP10（单位：套）

从板块上看，龙岗中心城在架量高达1813套，遥遥领先于其他板块。龙岗中心城是深圳市龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。当前，龙岗中心城新建住宅楼较多，也进一步带动了二手房买卖市场。

从价格上看，在架量TOP10板块中，蛇口板块在架房源均价最高，本月达87732元/平米。

3月在架房源板块TOP10（单位：套·元/平米）

而从新增挂牌房源看，龙岗中心板块同样以386套的新增挂牌量居首位，遥遥领先于其他板块。

3月新增挂牌房源板块TOP10（单位：套·元/平米）

2、面积结构——“三价合一”新政将带动今后小户型持续成为市场主流

从在架房源的面积结构上看，本月各面积段在架比重较上月无变化。60-90平米的户型在架占比保持在4成，居全市首位，而60平米以下的老公房房源在架占比也达到26%，居全市第二位，90-120平米的户型占比为18%，而120平米以上的户型则更少，也仅占到16%。

平安好房研究院指出，从深圳二手房去化的主要户型结构来看，60-90平米的户型确实是市场主流，成交占比接近5成，“三价合一”的新政策落地后，增加了二手房购房者的首付预算，从而导致总价或者是户型选择范围的缩小，带动今后小户型持续成为市场主流。

各面积段在架结构变化

3、总价结构——300-500万为深圳在架房源的主力总价段

从各个总价段的房源占比看，300-500万元始终是主力总价段，占比保持在38%-39%，而500-800万元和200-300万元的房源占比基本持平，都在20%左右。深圳二手房总价结构在一线城市中，与上海相似，但户型则相对偏小。

各总价段在架结构变化

1、全市挂牌均价变化——一、二手房房价倒挂持续，宝安二手房均价首破6万

受到市场“组合拳”调控影响，新房房价呈现波动局面，数据显示，3月份，新房均价为55779元/平米，呈现低位盘整态势，同比则仅上扬2个百分点，深圳楼市中投资客基本退潮，房价得以控制。

一、二手房房价呈现倒挂态势，平安好房研究院样本数据显示，3月深圳二手房在架均价为58932元/平米，较2月份出现1个百分点的上扬，整体价格变化温和可控。

平安好房研究院指出，2017年深圳在控房价的同时，在培育租赁市场上动作频繁，2018年更将通过加强城中村综合整治力度，力争全年盘活释放土地11平方公里。借此将缓解深圳供房紧张的局面，预计今后深圳的房价稳定或小幅上扬将是常态。

全市二手房在架均价与一手房网签均价对比（单位：元/平米）

从区域上看，除光明新区外，其余各区域在架均价都出现小幅度上扬。其中，南山区二手房在架均价维持在8万元/平米以上，领先全市，宝安区首破6万，大鹏新区则再破4万，增幅近5%。

板块上看，深圳湾房价突破14万大关，另外，高于10万元/平米的板块还有红树湾、香蜜湖板块。均价最低的板块是坪地板块，本月在架均价33521元/平米，和其一样，低于4万元/平米的板块还有4个，它们分别是松岗、坪山、平湖、龙岗双龙板块。

当月各区域二手房在架均价（单位：元/平米）

当月在架均价8万元/平米以上的板块（单位：元/平米）

当月在架均价4万元/平米以下的板块（单位：元/平米）

2、挂牌价格涨跌情况——市场房价已经呈现企稳态势

3月份，深圳二手在架房源有86%保持按兵不动，较上个月增加2个百分点，同时，房价上调和下调的比重也较上个月有所减少，其中，主动降价房源占比9%，较上个月减少1个百分点，较去年来看少了很多；另外，主动涨价房源占比5%，也较上个月减少1个百分点。市场房价已经呈现企稳态势。

平安好房研究院指出，2016年10月调控以来，业主心态发生微妙变化，从各区域来看，9%的降价房源比重中，大多降价幅度在3-4%之间。实际上，深圳楼市的降价空间微乎其微，甚至可以忽略不计，大量的自住需求量以及不断外来注入的高端人才支撑着楼市。

全市房源价格变动情况

各个区域房价涨跌表