金地 产业「金地时代领峯出问题」

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

房地产行业正在持续承压。近年来，不论是对于买房者来说，还是对于房企来说，大家对楼市的期待都比较悲观，以至于舆论氛围开始有了些“谈房地产色变”的意味。

这种悲观体现在了直接的房地产销售数据上。据统计，在今年前五个月，中国百强房企的销售额平均值约为274亿元人民币，相比去年同期大幅下滑超过50%；在整体规模上，销售额超过1000亿元的房企大幅减少，只有区区几家。

回忆过去，那个海量房企纷纷以扩张为己任的时代离我们并没有多远，可现在，大量头部房企遭遇危机，就连常年位居国内房企前十、口碑良好的金地集团也不太好过了。

根据相关媒体报道显示，金地集团今年的日子同样也压力巨大。在今年前五个月，公司累计签约面积同比大幅下滑超过48%，累计签约额同比下滑近44%。在这种销售规模和销售预期大幅下降的背景下，人们开始关注它更深层次的问题。

规模决定一切的时代已然过去

提到金地集团，它在中国房企中可谓是鼎鼎大名。发展三十多年以来，金地集团已经成为一家覆盖全国280多座城市和美国多个城市的综合性房企巨头。

以去年的数据来看，金地集团在2021年的全球总资产超过4600亿元，净资产约为630亿元，已经连续多年上榜财富中国五百强、福布斯全球两千强企业名单。

作为中国头部房企，金地集团和很多其它头部房企一样，这些年来都在追求扩张的道路上不断前行，伴随着前几年的楼市热潮，它的扩张速度可谓迅猛。

2016年，金地集团的年度地产销售规模达到1000亿元，此后，它喊出了三年两千亿的目标，并在2019年成功跨入年销售超2000亿元的门槛。

此后，虽然楼市降温的征兆开始显现，但金地集团仍然在不断扩规模。截至2021年，金地集团在销售规模上已经逼近3000亿元里程碑，销售增速依旧不停，这让它在行业中刷出了很强的一波存在感。

不过，虽然金地集团在销售态势上保持着强势，但从业绩数据上来看，它的这种强势却更早显现出了悲观意味，因为“增收不增利”的局面正在笼罩着它。

根据相关财报数据显示，在过去的2021年，金地集团实现的总营收超过992亿元人民币，同比增幅超过18%；但其归母净利润只有94.1亿元人民币，同比下滑了9.5%。

营收保持增长、利润却在下滑，这在楼市降温的大环境下凸显了金地集团可能会遭遇的隐患。值得注意的是，这还是金地集团最近六年以来第一次遭遇归母净利润下滑。

如果目前仍然是房地产市场的黄金年代，那么金地集团的这种表现没什么大问题，因为那时规模的确决定一切。可随着以降负债为代表的“三道红线”袭来，房企需要更加重视自己的现金流和盈利，只有这样才能在下行的市场环境中保持良性发展。

深究金地集团增收不增利的原因，除了以楼市调控、市场降温为代表的大环境影响之外，最直接的原因肯定是因为房子不好卖了。当买房人对于房子的抉择越来越理性，房价就再也不能像过去那样一飞冲天，而房企自身也要拿出更好的优惠促销方案来推动成交才行，这直接导致的就是毛利率水平的下滑。

据统计，在2019年到2021年期间，金地集团的销售毛利率已经从40.50%大幅下滑到了21.18%，这已然说明了一切。

可以看出，目前金地集团的扩张态势是以牺牲毛利为代价的，这种状况能否持续呢？

流动性问题凸显，未来不容乐观

在增收不增利的背景之下，执着于扩大规模的金地集团自然而然地就会在债务层面上承压，这已经是大多数房企都在共同面临的老问题了。

而在债务层面上，随着市场大环境愈发严峻，金地集团正在面临越来越大的压力，特别是在进入2022年以后，随着公司在销售层面的表现无法再延续此前的高增长，这种压力将不断倍增。

据统计，截至2021年，金地集团的总负债已经高达3500亿元人民币，债务规模呈现出高速增长态势。近几年时间，金地集团的负债率也呈上升趋势，2021年其负债率达到76.19%。

虽然在“三道红线”层面成功实现了全部绿档，但整体高昂的负债和利息支出十分考验金地集团的流动性，也在挑战着它的未来发展策略。

如果继续保持扩张势头，金地集团的债务压力将会越来越大，但考虑到今年公司还有不少债券到期，它势必要又在资金流动上克制自己，这明显又会让公司发展降速。

好消息是，相比于一些债务暴雷、资金链暴雷的房企来说，金地集团算得上财大气粗，它强悍的背景能够让人相信它可以有充分的资金腾挪空间。

坏消息是，在楼市愈发降温的2022年，金地集团已经在遭遇着销售额暴跌、业绩完成率骤降的情况，这将让它无法交出一份好业绩，也将使得它在房地产中的地位更加具有不确定性。

有意思的是，即便是在这种情况下，金地集团仍然在疯狂拿地。截至2021年，公司共获取了111宗土地，总投资额约1309亿元人民币；权益投资额约523亿元，新增总土地储备约1636 万平方米，其中权益储备约648万平方米。

这会不会给金地集团的未来构成不稳定因素？如果后面房子越来越难卖，它会不会面临更大的流动性危机？种种迹象都在表明它的未来会没有那么乐观。